Giá bất động sản Hà Nội neo cao, giảm sức hấp dẫn đầu tư

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, hết quý III/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024 và là mức cao nhất cùng kỳ giai đoạn 2019 - 2025. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục nắm vai trò chủ đạo, chiếm tới 76% tổng nguồn cung mới.

Tuy nhiên, giá bán không hề hạ nhiệt, thậm chí “nóng” hơn khi các dự án mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng phổ biến. Chỉ số giá chung cư (Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (quý I/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát) tại Hà Nội trong quý III/2025 tăng 5% so với quý trước và tăng tới 96,2% so với quý gốc (quý I/2019), gấp 1,7 lần mức tăng của TP.HCM cũ cùng giai đoạn.

Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư (căn hộ mở bán lần đầu) Hà Nội cũng thiết lập “mốc” mới, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, cao hơn TP.HCM, với hơn 43% nguồn cung mới trong quý III/2025 có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Theo VARS IRE, giá nhà “neo” cao khiến biên độ tăng giá thu hẹp, giảm sức hấp dẫn với dòng vốn đầu tư. Đồng thời giá trị vốn cũng vượt xa khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư, khiến dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội mới tại các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn.

Ngoài tập trung tại các tỉnh vùng ven Hà Nội có hạ tầng kết nối hoàn thiện, dòng tiền đang dịch chuyển mạnh mẽ vào khu vực miền Nam.

Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Tổng Thư ký VARS chia sẻ vào cuối quý II/2025, thống kê sơ bộ từ một số chủ đầu tư cho thấy, khách hàng miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam trong nửa đầu năm, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Đến cuối quý III/2025, tỷ lệ này đã đạt 30%, gần bằng giai đoạn sôi động 2016 - 2020.

Theo đó, khu vực miền Nam thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá duy trì ở mức tích lũy suốt 3 năm qua, tạo dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Một số khu vực vùng ven TP.HCM cũ, bao gồm các địa phương sáp nhập, mặt bằng giá còn thấp hơn Hà Nội 30 - 40%, trong khi hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa tăng mạnh.

"Chẳng hạn, với 2 - 4 tỷ đồng, tại Hà Nội chỉ có thể mua căn hộ 1 phòng ngủ thì tại TP.HCM, nhà đầu tư có thể lựa chọn đa dạng hơn, từ căn hộ đến nhà đất riêng lẻ. Đáng chú ý, giá một số dự án mở bán mới tại khu vực vùng ven TP.HCM hiện chỉ bằng 2/3 so với các khu vực ven đô Hà Nội, giúp biên độ tăng giá trong trung và dài hạn hấp dẫn hơn", ông Bình chia sẻ.

Xu hướng "nam tiến" của nhà đầu tư bất động sản rõ nét hơn sau sáp nhập tỉnh, thành

Dòng vốn nhà đầu tư Hà Nội chuyển hướng vào TP.HCM và vùng phụ cận không chỉ để “săn giá rẻ”, mà để đa dạng hóa danh mục đầu tư, tối ưu giá trị khai thác thực và hiệu quả sử dụng vốn.

So với Hà Nội, thị trường bất động sản TP.HCM có sự phân hóa rõ nét về phân khúc hơn, với các sản phẩm căn hộ hàng hiệu, có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đắc địa, không gian sống xa hoa cùng hệ thống tiện ích thượng lưu. Đây là dòng sản phẩm phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản lâu dài, khi mang lại giá trị sinh lời kép, vừa có tiềm năng tăng giá trong dài hạn, vừa khai thác cho thuê hiệu quả với tỷ suất sinh lời tốt hơn Hà Nội.

Nhu cầu này còn được củng cố bởi vị thế TP.HCM là trung tâm kinh tế năng động bậc nhất cả nước, dẫn đầu về thu hút FDI và tập trung lượng lớn chuyên gia nước ngoài trong các lĩnh vực công nghệ, tài chính, có nhu cầu nhà ở cao cấp cùng khả năng chi trả tốt.

Xu hướng “nam tiến” còn được thúc đẩy bởi sự trở lại của hàng loạt các chủ đầu tư lớn tại miền Nam sau khi được tháo gỡ pháp lý, cùng các chiến dịch truyền thông mạnh mẽ. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư cá nhân từ Hà Nội có xu hướng đi cùng các chủ đầu tư quen thuộc khi họ mở rộng dự án về phía Nam, tận dụng lợi thế hiểu rõ về thương hiệu và năng lực triển khai.

Một số dự án quy mô lớn, như tổ hợp đô thị tại Cần Giờ, ngay khi ra mắt đã ghi nhận lượng quan tâm lớn từ nhà đầu tư Hà Nội nhờ vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển dài hạn. Các doanh nghiệp môi giới phía Bắc cũng nhanh chóng mở rộng chi nhánh tại miền Nam, mang theo hệ sinh thái khách hàng và dịch vụ đi cùng.

Không những thế, một số dự án của chủ đầu tư lớn có mặt bằng giá còn trũng trong khi dự án tương tự tại khu vực miền Bắc đã tăng gấp 2, cũng được nhiều nhà đầu tư “đào lại”, thậm chí mức giá tăng 5% trong 1 tuần.

Một yếu tố quan trọng giúp củng cố sức hút đầu tư là chính sách phát triển hạ tầng và động lực quy hoạch vùng sau sáp nhập hành chính TP.HCM mới. Nhiều dự án mới hiện nay bám sát các tuyến metro, đường vành đai, trục giao thông huyết mạch, nâng cao khả năng kết nối liên vùng và gia tăng giá trị tài sản trong tương lai, đặc biệt hấp dẫn nhà đầu tư Hà Nội.

VARS IRE cho rằng, nhìn chung, làn sóng “nam tiến” của dòng tiền đầu tư bất động sản đang ngày càng mạnh mẽ. Miền Nam, đặc biệt là khu vực TP.HCM đang dần trở thành điểm đến mới nhờ mặt bằng giá hợp lý, hạ tầng bứt tốc và khung pháp lý được cải thiện. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ phân khúc, đánh giá khả năng tài chính và ưu tiên chiến lược dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh, để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc.