Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 1,823 triệu tỷ đồng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong nhóm này, các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục dẫn đầu về quy mô cấp tín dụng, với 614.737 tỷ đồng.

Kế đến là các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất với 114.274 tỷ đồng. Dòng vốn cũng được phân bổ vào các lĩnh vực như văn phòng cho thuê (61.946 tỷ đồng), du lịch – nghỉ dưỡng(62.487 tỷ đồng), nhà hàng – khách sạn (64.560 tỷ đồng) và cho vay mua quyền sử dụng đất (190.113 tỷ đồng).

Techcombank, VPBank và SHB dẫn đầu quy mô

Trong khối ngân hàng thương mại, Techcombank là đơn vị có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất hệ thống.

Theo báo cáo tài chính quý III/2025, dư nợ cho vay bất động sản của Techcombank đạt 237.838 tỷ đồng, chiếm 32,81% tổng dư nợ cho vay khách hàng - là mức tỷ trọng cao nhất trong các ngân hàng được thống kê.

VPBank đứng thứ hai về quy mô với 205.955 tỷ đồng, chiếm 22,97% tổng dư nợ, tăng gần 7.000 tỷ đồng so với quý II/2025.

SHB xếp sau VPBank theo quy mô, với 184.044 tỷ đồng, nhưng là ngân hàng có tỷ trọng lớn thứ hai trong hệ thống khi bất động sản chiếm 30,27% tổng dư nợ cho vay khách hàng. Dư nợ lĩnh vực này của SHB tăng hơn 6.500 tỷ đồng so với quý II/2025, cho thấy dòng vốn chảy vào bất động sản vẫn duy trì ở mức cao.

Ở nhóm ngân hàng có quy mô trung bình đến lớn, tỷ trọng tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát ở mức an toàn.

MBBank ghi nhận 97.021 tỷ đồng, tương đương 10,42% tổng dư nợ, tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với quý trước.

HDBank đạt 66.656 tỷ đồng, chiếm 13,6% tổng dư nợ, gần như đi ngang so với quý II/2025.

TPBank cũng duy trì dư nợ bất động sản ở mức 29.419 tỷ đồng, tương ứng 9,94% tổng dư nợ, tăng nhẹ so với 28.700 tỷ đồng cuối quý II/2025.

Trong khi nhóm đầu bảng mở rộng tín dụng, các ngân hàng quy mô vừa và nhỏ vẫn giữ quan điểm thận trọng với bất động sản.

MSB ghi nhận 20.160 tỷ đồng, chiếm 9,84% tổng dư nợ, tăng khoảng 1.000 tỷ đồng so với quý trước. LPBank đạt 10.686 tỷ đồng, chiếm 2,75%, tăng khoảng 400 tỷ đồng.

Kien Long Bank có quy mô nhỏ hơn nhưng lại ghi nhận tỷ trọng cho vay bất động sản tới 11%, tương đương 7.830 tỷ đồng, tăng gần 8% so với quý II/2025.

Ngoài ra, VIB có 16.495 tỷ đồng, chiếm 4,43% tổng dư nợ cho vay khách hàng, và PGBank là 3.933 tỷ đồng, chiếm 8,8%.

Bộ Xây dựng: Hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở xã hội và giá phù hợp

Trước bối cảnh dòng vốn vào bất động sản đang tăng trở lại, trao đổi tại Họp báo Thông tin kết quả hoạt động ngân hàng quý III/2025, bà Hà Thu Giang -Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), cho biết đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 19% so với cuối năm 2024.

Bà Giang đánh giá tốc độ tăng trưởng này phù hợp với diễn biến thị trường, khi nhiều dự án đang được triển khai trở lại, tiến độ đầu tư – xây dựng cải thiện, qua đó kéo theo nhu cầu tín dụng gia tăng.

Dù tín dụng bất động sản đang cải thiện so với cuối năm 2024, Bộ Xây dựng cho rằng cần kiểm soát chặt rủi ro tiềm ẩn nhằm bảo đảm phát triển bền vững của thị trường.

Bộ kiến nghị Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, ưu tiên dòng vốn vào nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của người dân.

Đồng thời, đẩy nhanh giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; nghiên cứu chính sách cho vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở lần đầu, với lãi suất và kỳ hạn hợp lý.

Việc duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng hợp lý giúp thị trường phục hồi từng bước, đồng thời hạn chế nguy cơ bong bóng giá.

Trong bối cảnh nhiều dự án lớn khởi động lại từ quý III/2025 và chính sách hỗ trợ tín dụng nhà ở xã hội được đẩy mạnh, thị trường bất động sản được kỳ vọng tiếp tục cải thiện trong quý IV, góp phần đa dạng hóa danh mục cho vay và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn của các ngân hàng.

Thực tế cho thấy, dòng vốn ngân hàng vẫn là nguồn lực sống còn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mức độ tập trung cao – đặc biệt tại các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trên 30% như Techcombank hay SHB đang đặt ra yêu cầu giám sát chặt chẽ để tránh rủi ro nợ xấu.