Giải pháp nào để thị trường bất động sản hồi phục vào đầu năm 2024?

Trong nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc chủ yếu đã xuất hiện từ năm 2022. Trong đó, về chính sách, pháp lý liên quan đến Luật Đất đai khiến nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Cùng với đó, các trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ngoài ra, một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch phân khu, tổng thể đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định.

Về dòng vốn, các doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường. Trong đó, năng lực tài chính của đại đa số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Ngoài ra, hàng ngàn dự án bất động sản dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp); điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu. 

Về những khó khăn của thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất chính quyền địa phương chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các Bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo chính phủ. Bên cạnh đó, VNREA kiến nghị giảm mức lãi suất cho vay đối với từng phân khúc bất động sản.

Cụ thể, VNREA kiến nghị nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập (dưới 7%/năm); phân khúc nhà ở xã hội đối với doanh nghiệp (dưới 6%/năm), với người mua nhà (dưới 4,5%/năm); phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (dưới 9%/năm); phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp (từ 9-10%/năm).

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA kiến nghị những giải pháp ngắn hạn như khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp và hướng dẫn doanh nghiệp chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, giãn nợ cho doanh nghiệp những khoản nợ đến kỳ hạn trả nợ. Bên cạnh đó, Chính phủ cần điều chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu. Các Bộ, ngành, địa phương cần rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và chính quyền địa phương sớm điều chỉnh quy hoạch để xác định vị trí đất cho đầu tư nhà ở xã hội.

"Về dài hạn, kiến nghị sớm ban hành sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản đồng bộ, tránh chồng chéo. Các cơ chế chính sách đủ hấp dẫn với chủ đầu tư, nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản và phát triển nguồn cung phù hợp thực tế", ông Khôi kiến nghị.

Đối với các doanh nghiệp, việc cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên vào phân khúc phù hợp nhu cầu đại đa số người dân cần được chú trọng. Cùng với đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp buộc phải bán bớt một phần tài sản hay 1 vài dự án để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, theo thứ tự ưu tiên theo quy định của pháp luật.

Theo VNREA, thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng ở nhiều phân khúc, tăng nhẹ ở phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp. Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc nêu trên và giảm mức lãi suất, thì đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ dấu hiệu phục hồi rõ hơn, nhiều sản phẩm bất động sản ra thị trường.

Trong đó, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, cho người lao động khu công nghiệp và và nhà ở giá trung bình là hướng chủ đạo của thị trường bất động sản từ năm 2024. Hàng tồn kho nhà ở cao cấp sẽ giải quyết ra thị trường. Tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục ổn định và phát triển. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phục hồi từ năm 2024 và tiếp tục phát triển khi các quy định pháp lý được hoàn thiện, cơ chế thu hút khách du lịch tăng. Đây là những phân khúc bất động sản chủ đạo của thị trường trong tương lai.