Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn: Còn nhiều ý kiến trái chiều

Bổ sung quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn

Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo về Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) với nhiều nội dung đổi mới, đáng chú ý là nội dung liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của dự thảo đưa ra như sau: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Bộ Xây dựng là cơ quan soạn thảo dự án Luật đưa ra 2 phương án.

Tại phương án 1, cơ quan soạn thảo đề xuất quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, về cơ bản, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 về kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản. Trong đó, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; thực hiện dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch; dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản...

Để làm rõ phạm vi điều chỉnh, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại BĐS đưa vào kinh doanh tại Điều 5. Đồng thời, dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung một số nội dung để làm rõ, bảo đảm tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh BĐS, tránh chồng chéo, giao thoa của hệ thống pháp luật, cụ thể: các hoạt động kinh doanh nhà ở hiện được điều chỉnh ở cả 2 luật là Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ được nghiên cứu để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) lần này; làm rõ các nội dung liên quan đến kinh doanh BĐS dưới dạng quyền sử dụng đất trong các dự án, tránh chồng chéo với pháp luật về đất đai; hợp nhất quy định yêu cầu về công khai thông tin BĐS của Luật hiện hành và quy định về thông tin nhà ở của Luật Nhà ở, để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)...

Quy định giao dịch bất động sản qua sàn còn nhiều tranh luận

Nhiều chủ đầu tư cho rằng quy định này không khả thi và làm tăng thêm gánh nặng chi phí, trong khi các doanh nghiệp môi giới lại ủng hộ với lý do nhằm giúp thị trường minh bạch, bảo vệ người mua. Quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn không cần thiết, bởi khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, song sản phẩm đó phải đủ điều kiện được đem ra kinh doanh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng cần phải xem lại nội dung quy định giao dịch bất động sản qua sàn. Lý do là quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch đã từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, thế nhưng đến Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, quy định trên đã bãi bỏ.

"Sở dĩ cần phải xem lại quy định trên là bởi nội dung không phù hợp và thống nhất với hệ thống pháp luật đồng thời dễ sinh ra đặc, quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản. Quy định trên cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản", ông Châu nhận định.

Đồng quan điểm với ông Lê Hoàng Châu, chuyên gia pháp lý Bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, nếu Luật Kinh doanh Bất động sản quy định giao dịch Bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch chắc chắn sẽ vấp phải trở ngại lớn khi triển khai luật vào đời sống kinh tế, xã hội.

"Ông chủ một dự án muốn bán sản phẩm của mình cho người mình yêu quý nhưng phải đi nhờ cậy người khác mới bán được sản phẩm đó. Theo quy định trong dự thảo thì đúng nhưng trên thực tế là điều không thể xảy ra", ông Đỉnh cho biết thêm.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng các quy định mới yêu cầu các sàn giao dịch phải là người đứng ra bảo vệ lợi ích cho khách hàng và kiểm soát, minh bạch thông tin, đồng thời cung cấp thông tin cho Nhà nước. Đồng thời, các giao dịch qua sàn cũng chống được việc rửa tiền và tránh hiện tượng trốn thuế.

"Rõ ràng, chủ đầu tư hết cơ hội để vừa chủ động lừa khách hàng, vừa trốn thuế, vừa giúp các đối tượng rửa tiền, giấu thông tin nên tôi cho rằng đây là giải pháp khá đồng bộ", ông Đính chia sẻ.

Chia sẻ tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng khuyến nghị, cần nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký.

"Cần quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán", GS Cường chia sẻ.