Cho vay bất động sản tiếp tục tăng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ

Theo thống kê từ báo cáo tài chính quý I của 14 ngân hàng thương mại niêm yết có thuyết minh chi tiết về danh mục cho vay, tổng dư nợ bất động sản mở rộng (gồm cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay xây dựng) tại ngày 31/3/2026 đạt hơn 1,58 triệu tỷ đồng, tăng 6,57% so với cuối năm 2025.

Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản đạt trên 1 triệu tỷ đồng, chiếm 63,25% tổng dư nợ liên quan; cho vay xây dựng đạt 581.068 tỷ đồng, chiếm 36,75%.

Đáng chú ý, dư nợ tập trung cao tại nhóm 5 ngân hàng thương mại lớn gồm: SHB, VPBank, Techcombank, MB và HDBank với tổng dư nợ bất động sản mở rộng đạt gần 1,18 triệu tỷ đồng, chiếm 74,4% quy mô của 14 ngân hàng có thống kê.

Cụ thể, SHB dẫn đầu với 301.889 tỷ đồng, chiếm 48,06% tổng cho vay khách hàng.

Tiếp đến là VPBank với 298.493 tỷ đồng, chiếm 28,68%.

Techcombank đạt 243.908 tỷ đồng, chiếm 30,61%.

MB đạt 180.181 tỷ đồng, chiếm 16,08% và HDBank đạt 151.287 tỷ đồng, chiếm 25,17%.

Tuy nhiên, nếu chỉ tính cho vay kinh doanh bất động sản, VPBank đang dẫn đầu với 238.473 tỷ đồng, tăng 31.046 tỷ đồng, tương ứng 15% so với cuối năm 2025.

Theo sau là SHB với 210.374 tỷ đồng, tăng thêm 5.060 tỷ đồng, tương ứng tăng 2%.

MB cũng ghi nhận mức tăng mạnh, với dư nợ cho vay kinh doanh bất động tăng thêm 10.707 tỷ đồng, tương đương 9% lên 131.896 tỷ đồng.

Đây là ngân hàng có mức tăng tuyệt đối lớn thứ hai sau VPBank.

Tương tự, HDBank cũng bổ sung thêm 8.028 tỷ đồng dư nợ, nâng quy mô cho vay kinh doanh bất động sản lên 78.196 tỷ đồng, tăng 11%.

Trong khi đó, Techcombank tụt xuống vị trí thứ ba khi giảm dư nợ từ 207.027 tỷ đồng xuống còn 198.854 tỷ đồng, tương đương giảm 8.173 tỷ đồng, tức giảm 4% so với cuối năm trước.

Ở chiều tăng, TPBank là ngân hàng tăng trưởng nhanh nhất xét theo tỷ lệ phần trăm với mức tăng 18%, đưa dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lên 37.902 tỷ đồng (tăng thêm 5.647 tỷ đồng).

VIB cũng tăng dư nợ cho vay thêm 2.919 tỷ đồng, lên 24.007 tỷ đồng; MSB tăng 1.820 tỷ đồng, lên 30.343 tỷ đồng; BVBank tăng thêm 720 tỷ đồng, lên 23.808 tỷ và PGBank tăng thêm 669 tỷ đồng, lên 5.205 tỷ.

Ở chiều giảm, Kienlongbank là ngân hàng ghi nhận mức giảm lớn nhất tính theo tỷ lệ phần trăm – giảm 18%, tương đương 1.413 tỷ đồng, đưa dư nợ cho vay bất động sản về 6.349 tỷ đồng.

LPBank cũng giảm nhẹ 373 tỷ đồng, xuống còn 14.722 tỷ đồng.

Tính chung trong quý I, các ngân hàng vẫn đang bơm ròng vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Chỉ riêng VPBank, MB và HDBank đã bơm thêm gần 50.000 tỷ đồng vào lĩnh vực này sau một quý.

Trước đó, Bộ xây dựng dẫn số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với cuối quý IV/2025 (tương ứng tăng hơn 233.000 tỷ đồng) và tăng 43% so với cùng kỳ năm 2025. Cùng giai đoạn, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 1,4%, tức tốc độ tăng của tín dụng kinh doanh bất động sản cao gấp khoảng 8,35 lần mức bình quân chung toàn nền kinh tế.

Không chỉ gia tăng về giá trị tuyệt đối, dữ liệu từ báo cáo tài chính còn cho thấy dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản cũng đang chiếm tỷ trọng lớn tại nhiều ngân hàng. Trong đó, có không ít ngân hàng dành tới 25-50% tổng dư nợ cho nhóm lĩnh vực này.

Đáng chú ý, KienlongBank dù ghi nhận dư nợ bất động sản mở rộng ở mức 42.102 tỷ đồng, thấp hơn nhiều ngân hàng lớn, nhưng tỷ trọng cho vay lên tới 57,49% tổng dư nợ, cao nhất trong nhóm 14 ngân hàng công bố thuyết minh chi tiết.

SHB cũng đang duy trì dư nợ cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản ở mức trên 48% tổng dư nợ.

Trong khi, BVBank dành 35,1% dư nợ cho lĩnh vực này; Techcombank ở mức 30,6%; VPBank đạt 28,7%; HDBank là 25,2%; MSB và PGBank cùng quanh 24%.

Chiều ngược lại, VIB tiếp tục nằm trong nhóm có tỷ trọng thấp khi dư nợ cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản đạt gần 31.000 tỷ đồng, chỉ chiếm 8% tổng dư nợ. LPBank và MB cũng duy trì tỷ trọng ở mức thấp hơn mặt bằng chung, lần lượt ở mức 15,2% và 16,1%.

Tín dụng bất động sản vẫn là trụ cột nhưng sẽ có điều chỉnh cho phù hợp

Theo các chuyên gia, tín dụng bất động sản tăng cao phản ánh kỳ vọng phục hồi của thị trường địa ốc. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn rủi ro với hoạt động cấp vốn của ngành ngân hàng bởi phụ thuộc vào diễn biến khó đoán định của thị trường nhà đất. Ngân hàng có thể gặp rủi ro về thanh khoản khi 80% vốn huy động là ngắn hạn nhưng 50% lại cho vay trung và dài hạn, trong đó có một phần không nhỏ chảy vào các dự án bất động sản.

Trong định hướng điều hành hạn mức tín dụng năm 2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nêu rõ kế hoạch tăng trưởng tín dụng cả năm nay cho toàn hệ thống, dự kiến đạt khoảng 15%.

Bên cạnh đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng (TCTD) kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức đó.

Làm việc với NHNN cuối tháng 4/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng yêu cầu ngành ngân hàng tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; trong đó nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và các khu công nghiệp…

Tại mùa đại hội đồng cổ đông thường niên vừa diễn ra, lãnh đạo nhiều ngân hàng lớn vẫn đánh giá cao tiềm năng của lĩnh vực bất động sản, nhưng đồng thời cho biết tiêu chí phê duyệt có sự phân hóa rõ hơn theo pháp lý dự án, thanh khoản, phân khúc và nhu cầu ở thực.

Theo Chủ tịch HĐQT VPBank Ngô Chí Dũng, dù mặt bằng lãi suất tăng thời gian qua tạo áp lực lên thị trường, nhưng triển vọng dài hạn của lĩnh vực bất động sản vẫn tích cực nhờ tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam còn thấp và nhu cầu nhà ở còn lớn trong 10 - 20 năm tới.

Lãnh đạo VPBank cho rằng, vấn đề không phải có đầu tư vào bất động sản hay không mà là lựa chọn đúng phân khúc, bởi thị trường gồm nhiều nhóm khác nhau với mức độ rủi ro và nhu cầu riêng biệt. Điều quan trọng là phải xác định đúng phân khúc có nhu cầu thực sự của xã hội.

Chủ tịch HĐQT Techcombank Hồ Hùng Anh cũng đánh giá, bất động sản là lĩnh vực đóng góp vào sự phát triển của Việt Nam rất lớn trong nhiều năm qua và trong vòng 5-10 năm nữa, bất động sản vẫn là một lĩnh vực tiềm năng. Vấn đề là ngân hàng sẽ kiểm soát rủi ro như thế nào.

Đối với Techcombank, ông Hồ Hùng Anh cho biết ngân hàng chỉ lựa chọn những dự án thực sự thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ, chỉ tập trung vào việc khai thác và dựa trên những khách hàng tốt, kể cả khách hàng doanh nghiệp và cá nhân. Techcombank không cho vay, tài trợ những dự án pháp lý không đầy đủ, cũng như không tài trợ những dự án có thể thiếu tính thanh khoản.

Chủ tịch HĐQT SHB Đỗ Quang Hiển cũng khẳng định dù ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng vẫn đảm bảo các giới hạn an toàn theo quy định. SHB hiện tài trợ nhiều dự án hạ tầng và dự án động lực tại các đô thị lớn, tập trung vào các phân khúc có thanh khoản cao, hỗ trợ nhu cầu nhà ở, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc MB Phạm Như Ánh cho biết khẩu vị rủi ro bất động sản của ngân hàng này được giữ ở mức tương đối thấp. Theo ông, dư nợ liên quan bất động sản hiện chiếm dưới 12% quy mô toàn dư nợ. Ngoài ra, ngân hàng cũng kiểm soát tỷ lệ nợ xấu bất động sản thấp hơn mức nợ xấu chung.

Dưới góc nhìn của đơn vị phân tích, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản trong năm 2026. Song, tốc độ tăng có thể sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất - kinh doanh.