Tiền đặt cọc bất động sản quá cao gây bất lợi gì cho người mua?

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp tìm cách “lách luật” huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, bởi lẽ vốn huy động từ khách hàng chi phí sẽ thấp hơn vốn vay nhiều lần. Thậm chí, có không ít trường hợp doanh nghiệp đã huy động được vốn dưới hình thức tinh vi như các thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc bất động sản,…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị quy định số tiền đặt cọc bất động sản không vượt quá 5% giá mua là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn. Cùng với đó, đây là mức giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc bất động sản cùng có ý thức tuân thủ, đồng thời giúp cho bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.

"Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao hoặc có ý kiến đề xuất mức đặt cọc lên đến 2% là quá thấp hoặc có ý kiến còn để xuất lên mức 30% bằng với số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều không hợp lý", ông Châu nhận định.

Mới đây, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch, để giúp khách hàng không mua nhầm "dự án ma". Bên cạnh đó, dự thảo Luật đã đưa ra hai phương án về đặt cọc bất động sản đối với công trình hình thành trong tương lai.

Phương án thứ nhất, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc bất động sản phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án thứ hai, quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc bất động sản từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trước đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng tán thành với phương án thứ nhất về đặt cọc bất động sản đối với công trình hình thành trong tương lai. Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng , tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc bất động sản.

Bên cạnh đó, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để nghiên cứu cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở. Về tỉ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Nếu tỉ lệ đặt cọc bất động sản quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (người dân); nếu tỉ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.