6 quy định về ủy quyền bán nhà đất người dân nên biết

Người có nhà đất có quyền ủy quyền bán nhà đất cho người khác để thay mặt mình ký hợp đồng với người mua. Trước khi ký hợp đồng ủy quyền thì các bên cần biết một số quy định để tránh những rủi ro.

Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

1. Khi nào được ủy quyền bán nhà đất?

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định"

Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau...

2. Mẫu hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Các bên tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng ủy quyền với điều kiện không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất gồm các điều khoản cơ bản sau:

- Thông tin của các bên.

- Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được.

- Cách giải quyết tranh chấp.

3. Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có phải công chứng?

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.

Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trừ 03 trường hợp sau:

- Di chúc.

- Văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.

- Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.

Như vậy, người dân được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất.

4. Ai phải nộp thuế khi ủy quyền bán nhà đất?

Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

"Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản".

Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.

5. Thời hạn hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Thời hạn ủy quyền có ý nghĩa quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.

Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:

"Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền"

Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Các bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.

- Ủy uyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Lưu ý: Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Ủy quyền không có thù lao:  Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

- Ủy quyền có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Ủy quyền bán nhà đất diễn ra phổ biến khi người có nhà, đất không tự mình thực hiện việc chuyển nhượng. Nếu các bên không tự soạn được hợp đồng thì có thể ra tổ chức công chứng trình bày yêu cầu, nguyện vọng để công chứng viên soạn thảo và công chứng.