Bỏ khung giá đất, làm cho thị trường bất động sản đang dần ổn định

Giá đất đang dần ổn định

Tại Hội thảo: "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" do tạp chí Bất động sản Việt Nam cùng với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, các chuyên gia, nhà quản lý đã đưa ra nhiều đánh giá, nhận định về thị trường bất động sản năm 2025.

Thông tin về bảng giá đất, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất, để các địa phương được ban hành bảng giá.

Theo đó, bảng giá lần này từ quy trình đến thẩm quyền ban hành cũng khác trước đây. Luật Đất đai 2024 quy định UBND có trách nhiệm trình bảng giá đất, HĐND sẽ quyết định bảng giá đất. Điều đó cho thấy, càng ngày quy định càng mang tính chất chuyên nghiệp hoá hơn trách nhiệm của từng cơ quan.

Ông Bình cho biết, để đánh giá Luật Đất đai 2024 có thành công hay không thì chưa thể có cơ sở đánh giá. Luật mới có hiệu lực 6 tháng, thậm chí có nhiều địa phương còn đang tập huấn, có những chính sách đến tận vài năm sau mới thấy có hiệu quả.

"chúng tôi cũng đang nhìn thấy rằng, giá đất đang dần ổn định", ông Bình đánh giá.

Theo ông Bình, với doanh nghiệp sản xuất đơn thuần thuê đất trả tiền đất hằng năm theo bảng giá thì khi bảng giá đất tăng, chi phí của họ sẽ tăng.

Tuy nhiên, tại Khoản 2, Điều 153 Luật Đất đai 2024 đã quy định ổn định về tiền thuê đất với những trường hợp thuê đất hằng năm. Những trường hợp giá đất tăng theo bảng giá đất tăng sẽ cho phép điều chỉnh tăng nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định trong từng thời kỳ và cũng được quy định chốt ngay trong luật.

Về việc Luật quy định các tỉnh phải điều chỉnh bảng giá đất tuy nhiên có tỉnh điều chỉnh, có tỉnh không. Thực tế, có những tỉnh mà dùng hệ số điều chỉnh và mỗi năm ban hành một hệ số và không điều chỉnh bảng giá gốc.

Khi căn cứ theo Luật mới, tính giá đất không được nhân với hệ số điều chỉnh thì mặt bằng giá sẽ thấp và sắp tới bắt buộc các địa phương sẽ phải điều chỉnh bảng giá đất. Đến hiện tại đã có 25/63 tỉnh thành điều chỉnh bảng giá đất và con số này sẽ còn tăng hơn nữa trong thời gian tới.

Định giá đất cụ thể đến từng thửa đất

Trong khi đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Uỷ ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội cho rằng: "Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất".

Cụ thể, bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy.

Theo ông Cường, định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất. Mặt khác, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong vấn đề điều tiết tài chính đất đai.

Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu 0,25% (theo mức quy định của 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.

Hài hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm trong việc xác định giá đất. Khi xây dựng bảng giá, phải lấy ý kiến của người dân, doanh nghiệp một cách rộng rãi và ban hành bảng giá đất cũng phải công khai, minh bạch. Các địa phương cũng có những vấn đề nhất định trong khâu tổ chức, thực thi cần khắc phục sớm. Ngoài ra, cần có thêm các công cụ khác để điều tiết giá thị trường, đặc biệt là công cụ thuế.