Bỏ cọc đấu giá đất cần giải pháp đủ mạnh để ngăn chặn

Cần thêm chế tài xử phạt cho người bỏ cọc đấu giá đất

Về tình trạng bỏ cọc đấu giá đất, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cho biết thời gian qua báo chí có nêu hiện tượng liên quan đến việc đấu giá đất cao rồi bỏ cọc, thổi giá tạo ra những ảnh hưởng xấu, hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của những người có nhu cầu ở, tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh theo quy định của pháp luật thì việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá. Hiện nay, có rất nhiều quy định của pháp luật cấm hành vi thao túng thị trường, thổi giá tại Bộ Luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), Luật Cạnh tranh, Luật Đất đai 2024,... Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đề ra những điều khoản rõ ràng, mạnh mẽ hơn trong việc kiểm soát các hành vi thổi giá và lũng đoạn thị trường bất động sản.

Theo luật sư Đăng Văn Cường, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, hiện nay luật hình sự Việt Nam đã có tội thao túng thị trường chứng khoán, không ít tổ chức cá nhân đã bị xử lý về hành vi này. Tuy nhiên, chưa có quy định về xử lý đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân khiến cho nhiều đối tượng sẵn sàng thực hiện hành vi vi phạm mà không sợ bị áp dụng chế tài

Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã bổ sung các chế tài xử lý vi phạm với người tham gia đấu giá tại Điều 70. Theo đó, với trường hợp giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản, người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc khiến kết quả bị hủy, sẽ không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho trường hợp người đấu giá làm dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản. Đến 1/1/2025, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi mới có hiệu lực.

Thiếu chế tài đủ mạnh để ngăn bỏ cọc đấu giá đất

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc không phải hành vi phạm pháp. Nhưng có thể là dấu hiệu nhận biết ban đầu của một tội phạm hoặc một hành vi phạm pháp khác.

"Nếu đấu giá đất vì một âm mưu thổi giá, gây lũng đoạn thị trường thì cơ quan điều tra sẽ xem xét hành vi cụ thể đó, chứ không phải hành vi bỏ cọc. Tức là, đó có thể là dấu hiệu của một hành vi vi phạm pháp luật nào đó. Chế tài duy nhất có thể áp dụng là thu giữ tiền đặt cọc, không trả lại hoặc như Hà Nội vừa có chỉ đạo là công khai danh tính người trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền", ông Đỉnh nhận định.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng các luật hiện hành không có bất cứ quy định nào xác định, mô tả và xử phạt về hành vi thổi giá trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, việc xử lý vẫn chỉ ở mức dân sự là người trúng đấu giá không nộp đủ tiền sẽ mất tiền cọc.

"Luật không có những quy định xử phạt về hành vi đầu cơ, thổi giá làm lũng đoạn thị trường bất động sản. Chúng ta mới chỉ quy định và một số dạng cụ thể của hành vi mang tính đầu cơ, thổi giá như gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản,... Do đó, chưa xác định thế nào là thổi giá hay lũng đoạn thị trường nên không có cơ sở pháp lý để xử lý với những hành vi có tính chất giống như thổi giá", ông Tuấn cho biết.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cò đất thường dùng chiêu đấu giá cao rồi bán lại cho thành viên cùng đội, nhóm để lừa người khác, tạo mặt bằng giá ảo để bán nhà đất khu vực lân cận.

"Kể cả có công khai danh tính hoặc thậm chí cấm người đã bỏ cọc trước đây thì họ vẫn không thiếu đội nhóm dự đấu thầu các đợt sau. Do đó, cần có quy định người trúng đấu giá đất phải chờ ít nhất vài năm mới được sang nhượng sẽ góp phần giảm được hiện tượng tiêu cực về đấu giá đất", ông Điệp nhấn mạnh.

Theo nhiều chuyên gia, hậu quả để sau hành vi bỏ cọc đấu giá đất là gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản đồng thời, sẽ tạo tâm lý của người dân rằng giá bất động sản đang lên cao và đồng loạt đi đầu cơ đất đấu giá. Từ đó, hiện tượng sốt đất có thể diễn ra và tác động xấu tới sự phát triển của thị trường đất đai.