Đón sóng FDI, DN bất động sản khu công nghiệp nào có lợi thế?

Công ty Chứng khoán Mirae Asset vừa phát hành báo cáo "Ngành bất động sản - Khu công nghiệp: Nước lên, thuyền dâng", trong đó các nhà phân tích đã đưa ra nhận định tích cực cho kinh tế 6 tháng cuối năm 2023.

Kỳ vọng tăng trưởng doanh thu 9 tháng cuối năm đạt 22% so với năm trước

Theo các nhà phân tích, hiện tại, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết đều ghi nhận mức lợi nhuận giảm đáng kể so với cùng kỳ trong quý I/2023 do mức nền cao và sự chậm lại của nền kinh tế gây gián đoạn trong việc xúc tiến đầu tư.

Mặc dù thị trường trong giai đoạn nửa đầu năm 2023 khá trầm lắng nhưng hầu hết các tổ chức đều đạt mục tiêu tăng trưởng tích cực cho năm tài chính 2023. Phần lớn doanh số trong giai đoạn này sẽ phụ thuộc vào các hợp đồng được ký kết từ trước nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận trong năm 2022, cũng như từ nguồn doanh thu chưa thực hiện phân bổ định kỳ đối với các doanh nghiệp chọn các ghi nhận phân bổ doanh thu.

Dựa trên mục tiêu doanh thu năm 2023 và kết quả quý I/2023, các nhà phát triển khu công nghiệp kỳ vọng bất động sản khu công nghiệp đạt tăng trưởng 22% so với cùng kỳ trong giai đoạn 9 tháng cuối năm 2023. Điều này đã cho thấy sự tự tin của các doanh nghiệp trong ngành về sự phục hồi của thị trường trong nửa cuối năm 2023, khi kế hoạch năm 2023 được thông qua trong Đại hội đồng cổ đông và công bố kết quả quý I/2023.

Dự báo tỷ lệ lấp đầy ổn định trên 80%, mặt bằng giá giữ ở mức cao

Theo CBRE, tại thị trường kinh tế trọng điểm phía Bắc, trong quý I/2023 có 3 khu công nghiệp mới đã đi vào hoạt động với diện tích tăng thêm khoảng 528ha tại tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Do nguồn cung mới tăng lên, tỷ lệ lấp đầy đã giảm nhẹ về mức 80,6% (giảm 2,2 điểm phần trăm so với quý trước).

Trong khi đó, giá thuê trung bình được ghi nhận tăng 2% so với quý trước nhờ vào nhu cầu vẫn được duy trì tốt ở các khu công nghiệp mới ở Bắc Ninh và Hải Dương.

Tại thị trường trọng điểm phía Nam, trong cùng kỳ, 2 dự án khu công nghiệp VSIP 3 (1.000ha) và khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 dự kiến đưa ra tị trường hơn 1.300ha. Trong thời gian tới, ước tính có khoảng 5.400ha diện tích khu công nghiệp mới, bao gồm: Long An (40%), Bình Dương (27%). Tỷ lệ lấp đầy bình quân ở 5 tỉnh thành cấp 1 đạt khoảng 85%. Trong khi các khu công nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh đã gần như lấp đầy tối đa, Bình Dương và Đồng Nai duy trì tỷ lệ sử dụng trên 90%.

Việc mở rộng phát triển công nghiệp ở các tỉnh thành cấp 2 được thúc đẩy bởi: chi phí bồi thường tăng cao trong bối cảnh nguồn đặt ở khu vực cấp 1 hạn chế; sự khó khăn trong các thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hạ tầng kết nối các vùng kinh tế đang dần được cải thiện và giá thuê cạnh tranh do chi phí đất thấp hơn.

Giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở miền Nam đạt 173 USD/chu kỳ thuê, tăng 4% so với quý trước. Đặc biệt, giá thuê tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức cao kỷ lục, 300 USD/m²/chu kỳ thuê do sự khan hiếm của quỹ đất.

Mirae Asset cho rằng những khó khăn của nền kinh tế chung trên toàn cầu đã và đang giảm dần (lạm phát hạ nhiệt), điều này sẽ là nền tảng hỗ trợ cho đà tăng trưởng lợi nhuận của các nhà phát triển khu công nghiệp thông qua sự phục hồi của dòng vốn FDI. Đặc biệt là đối với những nhà phát triển có quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê.

Trong đó, Mirae Asset đánh giá cao tiềm năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp tiềm năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp đầu ngành như IDC, VGC, KBC, BCM có các quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm. Ngoài ra, việc sở hữu tệp khách hàng gồm các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Hyosung, Foxconn… với kế hoạch tăng cường hợp tác mở rộng đầu tư sắp tới là một lợi thế khi dòng vốn mới sẽ ưu tiên thuê đất tại các khu công nghiệp mà các công ty hay tập đoàn đa quốc gia đã đề cập có cơ sở sản xuất.

Mirae Asset dự báo, đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ là ưu tiên hàng đầu của Chính phủ trong giai đoạn 2023 – 2025 với mục tiêu hoàn thành 1.600km đường cao tốc trong 3 năm. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ gia tăng sự hấp dẫn của các khu công nghiệp trong dài hạn, thông qua việc tối ưu hóa chi phí hoạt động, chi phí vận chuyển.