Hạ tầng “ngáng chân” bất động sản công nghiệp

Cú huých lớn

Từ đầu năm 2019, các công ty chuyên nghiên cứu thị trường đều chung nhận định, bất động sản công nghiệp và logistics sẽ phát triển khi Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) sẽ chảy mạnh vào Việt Nam, bởi thị trường này có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc; chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam cho biết, 2019 là năm đánh dấu 10 năm liên tiếp ghi nhận sự tăng trưởng của dòng vốn FDI vào Việt Nam, trong đó ngành sản xuất - chế biến là ngành thu hút đầu tư cao nhất.

Năm 2020 cũng có những khởi đầu tích cực. Chỉ trong 20 ngày đầu tháng 1, Việt Nam đã thu hút được 5,3 tỷ USD vốn FDI, tăng 179,5% cùng kỳ năm ngoái.

“Nhìn trong trung và dài hạn, triển vọng kinh tế của Việt Nam hầu như đều tích cực. Ngân hàng Thế giới dự báo tăng trưởng GDP sẽ duy trì ở mức 6,5% trong năm 2020 và 2021”, ông John Campbell nhận định và cho biết thêm, Nghị viện châu Âu vừa thông qua Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và Hiệp định bảo hộ Đầu tư EU- Việt Nam (EVIPA), tăng lên triển vọng cho các ngành kinh tế Việt Nam.

Cụ thể, EVFTA sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi từ việc xuất khẩu các sản phẩm giá trị thấp sang hàng hóa có giá trị cao hơn như các thiết bị công nghệ cao, điện tử, xe cộ và y tế.

Từ tháng 6/2019, ngày càng nhiều nhà đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tự tin rằng EVFTA sẽ thúc đẩy đầu tư vào sản xuất, từ đó mở rộng nhóm khách thuê. Với việc hiệp định này được phê chuẩn trong năm nay, các nhà đầu tư hy vọng sẽ thấy sự gia tăng nhu cầu thuê từ các nhà sản xuất châu Âu vào năm 2020 và 2021.

Nhưng vẫn chưa thể “bứt tốc”

Từ khi dịch Covid-19 bùng phát đã ảnh hưởng đến rất nhiều ngành, hàng liên quan đến sản xuất, nhập khẩu, vận chuyển. Theo đó, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc công nghiệp nói riêng cũng không ngoại lệ.

Báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam về tác động của dịch Covid-19 đến thị trường bất động sản cho rằng, sự bùng phát của dịch bệnh đã gây ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp khi thị trường Việt Nam chứng kiến sự sụt giảm về nhu cầu từ các khách thuê Trung Quốc. Những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kho vận đang chật vật với các đơn hàng. Nhiều nhà đầu tư cũng đang chuyển sang tâm thế chờ đợi xem tình hình như thế nào trước khi đưa ra quyết định.

Tuy nhiên, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE, dịch Covid-19 không phải là vấn đề quá lớn đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Thậm chí, đây còn là thời điểm kích thích xu hướng phát triển mới như gia tăng chuyển dịch và đa dạng hóa cơ sở sản xuất, tự động hóa nhằm giảm bớt phụ thuộc vào nguồn nhân lực… “rào cản” hiện hữu và rõ ràng nhất vẫn là vấn đề cơ sở hạ tầng.

“Một điều rõ ràng có thể thấy là vấn đề cơ sở hạ tầng của chúng ta hiện nay rất yếu. Như tôi thấy ở các nước khác, họ có thể phát triển cả đường thủy, đường bộ, đường sắt, đường hàng không… Còn tại Việt Nam, chủ yếu vẫn là vận tải bằng đường bộ, đường sông và biển có nhưng không nhiều. Trong khi đó, đường sắt thì gần như không phát triển. Như vậy, nếu nói về sự đa dạng thì hiện tại chúng ta không có”, bà Dung nói.

Mới đây, Ban quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM cũng đã có văn bản gửi UBND Thành phố về việc đề xuất, kiến nghị sớm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc chưa đồng bộ cơ sở hạ tầng.

Bởi trên địa bàn thành phố hiện nay có một số khu công nghiệp đang hoạt động, nhưng chưa xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông, cây xanh tập trung… gồm: Cơ khí ô tô, Đông Nam, Tân Phú Trung, Lê Minh Xuân 3, Lê Minh Xuân, Tân Tạo, Vĩnh Lộc, Tân Bình, Cát Lái, Hiệp Phước - giai đoạn 2, An Hạ.

Nguyên nhân được cho là do vướng công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Cụ thể, khu công nghiệp có diện tích chưa đền bù lớn nhất là Tân Phú Trung (45,94 ha), tiếp đến là Hiệp Phước - giai đoạn 2 (40,42 ha), Vĩnh Lộc (12,7 ha), Lê Minh Xuân 3 (11,74 ha)…

Đối với Khu công nghiệp Cát Lái, Ban quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM cho biết, từ khi có chủ trương chuyển giao Khu công nghiệp Cát Lái trước khi cổ phần hóa Công ty Dịch vụ công ích quận 2 cho Công ty TNHH một thành viên Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) quản lý, chuyển đổi công năng thành khu dịch vụ hậu cần hàng hải và xuất nhập khẩu, Công ty Dịch vụ công ích quận 2 đã tạm ngừng thực hiện kế hoạch đầu tư các hạng mục hạ tầng còn lại trong khu công nghiệp. Trong đó, có nhà máy xử lý nước thải tập trung. Do vậy, Khu công nghiệp Cát Lái không thể tiếp nhận dự án đầu tư mới và mở rộng do nhà máy xử lý nước thải tập trung hiện hữu không đủ công suất xử lý.

Về vấn đề này, Sở Tài chính TP.HCM đã dự thảo văn bản UBND Thành phố kiến nghị Thường trực Thành ủy không thực hiện chuyển giao Khu công nghiệp Cát Lái do Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích quận 2 quản lý sang cho Công ty IPC.

“Chính những vướng mắc này đã dẫn đến việc đầu tư hạ tầng không đồng bộ, kéo dài thời gian triển khai dự án”, Ban quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp nhấn mạnh và cho biết thêm, trên địa bàn TP.HCM hiện tại cũng nhiều khu công nghiệp đã được thành lập nhưng chưa triển khai xây dựng hạ tầng như: Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 2 và mở rộng, Khu công nghiệp Phong Phú, Khu công nghiệp Vĩnh Lộc mở rộng, Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi mở rộng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trong tương lai gần, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển khi các tập đoàn dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tuy nhiên, không quá ảo tưởng về những lợi ích to lớn mà xu hướng này mang lại. Bởi hiện tại sức cạnh tranh của Việt Nam còn thua Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ…

Thay vào đó, để đón nhận và ứng xử với xu hướng dịch chuyển này cần nâng cao chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực, nâng cao năng lực cạnh tranh từ việc phát triển hạ tầng, công nghiệp phụ trợ để thu hút bất động sản công nghiệp. Bởi văn phòng làm việc sẽ sôi động, căn hộ cho thuê, hộ gia đình cũng như các dịch vụ liên quan đến giáo dục, vui chơi, giải trí, mua sắm… cũng sẽ được thúc đẩy từ sự phát triển của bất động sản công nghiệp.