Nguyên nhân khiến giá bất động sản Hà Nội lập mặt bằng mới?

Trong quý III/2025, thị trường chung cư Hà Nội đón nhận thêm 8.100 căn được chào bán mới. Nếu thời gian trước, các cụm dự án bất động sản trong các khu đô thị của Vinhomes (Vinhomes Ocean Park 1 - 2, Vinhomes Smart City) luôn chiếm khoảng 77% nguồn cung mở mới tại Hà Nội, đến quý III vừa qua, lần đầu tiên thị phần nguồn cung các dự án thuộc các khu đô thị của Vinhomes chỉ còn 34%.

Phần lớn nguồn cung còn lại đến từ các dự án khác. Nhiều dự án bất động sản hạng sang được mở bán đã khiến thị trường thiết lập mặt bằng giá mới.

Cụ thể, giá trung bình trên toàn thị trường đã đạt 85 triệu/m2, tăng 7% theo quý. Trong đó, khu vực trung tâm có giá trung bình tầm 125 triệu/m2, tăng khoảng 4% theo quý. Vị trí và nguồn cung hạn chế khiến các dự án mới đều có mức giá cao hơn so với khu vực khác, thấp nhất cũng vào khoảng 102 triệu/m2.

Khu vực phía Tây có đơn giá trung bình khoảng 115 triệu/m2, tăng tới 20% theo quý. Nhiều dự án chung cư hạng sang ra mắt, gồm: Sun Feliza Suites, Jade Square, Hausman Premium, The Matrix One... đã đẩy mặt bằng giá lên cao.

Trong khi đó, khu vực phía Đông chỉ tăng khoảng 3% theo quý, đơn giá trung bình đạt 70 triệu/m2 đến từ các cụm dự án tại Vinhomes Ocean Park 1 và khu vực giáp ranh là Văn Giang (Hưng Yên). Dự báo khu vực phía Đông vẫn sẽ duy trì nền giá thấp trong quý cuối năm nhờ các dự án tại Văn Giang, Hưng Yên được mở bán.

Khu phía Nam Hà Nội có đơn giá trung bình 73 triệu/m2 (dao động từ 65 - 84 triệu/m2), tăng 6% theo quý. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án thuộc huyện Thanh Trì (cũ). Dự kiến trong quý IV/2025, đơn giá có thể tăng cao do 1 dự án tại khu vực Hoàng Mai mở bán có giá cao hơn.

Đại diện One Mount Group nhận định việc giá bán căn hộ liên tục tăng trong thời gian vừa qua, đặc biệt là trong giai đoạn 2024 - 2025, đã khiến cho việc sở hữu căn hộ của đại đa số người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Năm 2026 dự án bất động sản mới chỉ toàn cao cấp và hạng sang

Dự báo nguồn cung căn hộ trong quý IV/2025, One Mount ước tính thị trường Hà Nội sẽ đạt khoảng 11.000 căn, nâng tổng nguồn cung thị trường cả năm 2025 đạt 31.000 căn.

Đến năm 2026, nguồn cung tiếp tục duy trì mức 31.000 - 32.000 căn hộ, 100% là phân khúc cao cấp và hạng sang. Khu Đông và khu Tây tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cung toàn thị trường. Tại khu Đông, tiếp tục có sự dịch chuyển mạnh mẽ khi Văn Giang (Hưng Yên ) sẽ thay thế khu Đông Hà Nội dẫn dắt thị trường.

Cũng theo One Mount, xu hướng giao dịch rõ nét nhất trên thị trường chuyển từ đất thổ cư sang chung cư, xuất phát từ thị hiếu của người mua nhà, đặc biệt là từ nhóm khách hàng trẻ, thế hệ người mua mới ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện ích đồng bộ, an ninh và quản lý chuyên nghiệp, thay vì tập trung vào giá trị sở hữu đất như các thế hệ trước.

Bên cạnh đó, giá chung cư tăng đáng kể thời gian qua, tăng bình quân 20%/năm và các gói vay tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư, ngân hàng tạo điều kiện cho người mua nhà với vốn tự có thấp vẫn có thể tiếp cận dễ dàng, góp phần gia tăng thanh khoản tốt cho phân khúc này chung cư.

Đáng chú ý, các giao dịch trên thị trường thời gian qua tập trung tại khu Đông và Tây Hà Nội. Khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên) đạt tổng lượng giao dịch chung cư 8.200 căn, cao nhất trong 2 năm trở lại đây, vì có mặt bằng giá thấp nhất thị trường, trung bình khoảng 60 - 70 triệu/m2 và nhờ loạt dự án hạ tầng trọng điểm khởi công trong quý III, giúp tăng mạnh khả năng kết nối với trung tâm Hà Nội, thúc đẩy thanh khoản toàn khu vực.

Khu Tây có lượng giao dịch chung cư dịch đạt 7.500 căn, chủ yếu tập trung tại loại hình thứ cấp do nguồn hàng sơ cấp khan hiếm và nguồn hàng thứ cấp vẫn đang có mức giá thấp hơn hàng sơ cấp mở mới.

Từ quý III/2025, Hà Nội đã khởi công số lượng kỷ lục các công trình hạ tầng trọng điểm gắn với các sự kiện kỷ niệm lớn của Thủ đô, giúp kết nối trung tâm Hà Nội với các khu đô thị ở cả 4 phía của thành phố, tạo thuận lợi cho chuyển dịch cơ cấu dân số và thúc đầy phát triển kinh tế vùng, nhất là các công trình trọng điểm như cầu Trần Hưng Đạo có tổng vốn đầu tư 15.000 tỷ đồng, hầm chui tại nút giao Cổ Linh có tổng vốn đầu tư 750 tỷ đồng... Các công trình này đang tiếp sức cho thị trường khu Đông và Tây Hà Nội duy trì ổn định các giao dịch.