Chia sẻ với PV Etime, nhiều cổ đông cho biết, tín dụng bất động sản là một trong những ẩn số lớn mà họ đặc biệt quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng 2 con số và sau những định hướng của Ngân hàng Nhà nước.

Ngân hàng thận trọng cho vay bất động sản

Tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm 2026, Chủ tịch HĐQT VPBank Ngô Chí Dũng khẳng định dư địa phát triển bất động sản tại Việt Nam vẫn rất lớn trong 10-20 năm tới khi tỷ lệ đô thị hóa mới chỉ đạt dưới 45%. Tuy nhiên, chiến lược của VPBank là "chắt lọc".

Chủ tịch VPBank khẳng định, nhà băng này sẽ tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời sẽ thận trọng đặc biệt với bất động sản nghỉ dưỡng và phân khúc cao cấp.

Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh nhấn mạnh: “Một số bài học trong quá khứ khiến chúng tôi rút kinh nghiệm, không đầu tư vào các dự án thiếu hiệu quả hoặc pháp lý chưa đầy đủ vì vốn dễ bị tồn đọng”.

Trong khi đó, tại ACB, "vùng đệm an toàn" được thiết lập ở mức cao. Chủ tịch HĐQT ACB Trần Hùng Huy tiết lộ dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng này hiện chỉ chiếm dưới 5% tổng dư nợ – một con số thấp kỷ lục so với mặt bằng chung ngành ngân hàng. Theo ông Huy, tỷ trọng thấp này giúp ACB linh hoạt hơn trong việc lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh và tập trung vào nhà ở trung cấp để hạn chế rủi ro.

Dưới góc nhìn của Chủ tịch HĐQT SHB Đỗ Quang Hiển, việc thắt chặt hay nới lỏng tín dụng bất động sản cần được nhìn nhận khách quan dựa trên sự tác động của nó tới nền kinh tế. Ông Hiển cho rằng, bất động sản phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của 41 ngành kinh tế liên quan, từ vật liệu xây dựng đến dịch vụ.

Ông Hiển khẳng định, SHB vẫn duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng luôn đảm bảo các chỉ số an toàn của Ngân hàng Nhà nước. "Chúng tôi tập trung vào các dự án hạ tầng quốc gia, dự án tại các thành phố lớn có tính thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng trẻ. Đây là nguồn thu quan trọng đóng góp vào lợi nhuận của ngân hàng trong năm 2026", người đứng đầu SHB chia sẻ.

Tương tự, tại MB, ngân hàng này cũng duy trì danh mục tín dụng bất động sản dưới 12%, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%. Tổng Giám đốc Phạm Như Ánh khẳng định việc phân loại rõ ràng ba phân khúc (khách hàng lớn, SME và cá nhân) giúp MB kiểm soát chặt chẽ chất lượng nợ trong bối cảnh lãi suất có nhiều biến động.

Bức tranh tín dụng bất động sản năm 2026 qua góc nhìn của các "ông chủ" nhà băng cho thấy một sự chuyển dịch rõ rệt: Thận trọng hơn, thực tế hơn và an toàn hơn.

Dù kỳ vọng lãi suất sẽ giảm vào nửa cuối năm, nhưng dòng vốn sẽ chỉ chảy vào những dự án có pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực của xã hội. Đây được xem là bộ lọc cần thiết để thị trường bất động sản phát triển bền vững sau những giai đoạn biến động.

Mới nhất, tại ĐHĐCĐ sáng nay (25/4) của Techcombank, đề cập về hoạt động cho vay, ông Jens Lottner nhấn mạnh, bất động sản từng chiếm tỷ trọng cao trong dư nợ cho vay khách hàng của ngân hàng (có thời điểm chiếm tới 40%. Tuy nhiên, tỷ trọng cho vay bất động sản tại ngân hàng đã giảm dần.

“Tỷ trọng cho vay bất động sản giảm không phải vì đây là lĩnh vực không tốt, mà chúng tôi đánh giá rằng, có nhiều lĩnh vực tiềm năng khác, có thể khai thác hiệu quả”, Tổng Giám đốc Techcombank chia sẻ.

Tại báo cáo tài chính quý I/2026, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản của Techcombank tại ngày 31/3/2026 đạt gần 199 nghìn tỷ đồng, chiếm 26,44% dư nợ cho vay khách hàng, giảm từ mức 28,6% của cuối năm 2025. Mặc dù tỷ trọng cho vay bất động sản giảm, song vẫn đang là lĩnh vực được ngân hàng “rót” vốn lớn nhất.

Chuyên gia nói gì?

Tại talkshow “Giải mã vĩ mô: Động lực và Thách thức Bất động sản Quý II/2026”, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển đặt vấn đề: Nếu Nhà nước đổ hàng trăm nghìn tỷ đồng vào hạ tầng nhưng lại siết chặt dòng vốn bất động sản, ai sẽ là người hiện thực hóa các đô thị dọc theo các trục giao thông đó?.

Theo ông Nghĩa, đầu tư lớn vào hạ tầng nhưng siết tín dụng bất động sản sẽ khó hình thành các đô thị mới, làm suy giảm đáng kể hiệu ứng lan tỏa của đầu tư công," ông khẳng định. Hạ tầng sẽ chỉ là những con đường "vắng bóng người" nếu không có các dự án nhà ở đi kèm để thu hút cư dân và kinh tế khu vực.

Để khơi thông "điểm nghẽn" này, vị chuyên gia đề xuất những bước đi quyết liệt:

Thứ nhất, phá băng gói 145.000 tỷ đồng: Cần chính sách rõ ràng hơn để giải ngân thực chất thay vì con số 7.600 tỷ khiêm tốn như hiện nay.

Thứ hai, nới lỏng tín dụng hợp lý: Coi bất động sản là ngành đầu kéo cho vật liệu xây dựng, nội thất, điện gia dụng...

Thứ ba, kích hoạt niềm tin khu vực tư nhân: Khi vốn tư nhân đang gắn chặt với bất động sản, việc khơi thông thị trường này là cách nhanh nhất để đưa tiền vào lưu thông.

Nhìn về dài hạn, TS. Nghĩa lạc quan cho rằng chu kỳ phục hồi của bất động sản Việt Nam có thể kéo dài đến tận năm 2033. Với tốc độ tăng trưởng giá khoảng 12%/năm (tương đương Đức và chỉ thua Ấn Độ, Trung Quốc), bất động sản vẫn là kênh lưu giữ tài sản hiệu quả nhất, thậm chí vượt qua cả vàng nếu xét trên biểu đồ dài hạn từ những bài học quốc tế như New York.