Luật sư: "Không nên hoạt động đơn độc trong ngành bất động sản"

Bước vào năm 2021, sau một năm trầm lắng của của thị trường BĐS, Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, điều hành Công ty Legal United Law, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản đã dành cho chúng tôi cuộc trao đổi liên quan đến huy động vốn.

Thưa Luật sư, với kinh nghiệm của một người đã từng tham gia tư vấn cho các dự án BĐS trong nhiều năm, ông đánh giá như thế nào về việc huy động vốn của các chủ đầu tư (CĐT)?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Có thể nói, hoạt động huy động vốn không thể tách rời với quy luật vận hành của thị trường, quản lý của Nhà nước và tổ chức về tài chính của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, chỉ có ít CĐT chịu khó hay có bộ phận nghiên cứu, quản trị, tổ chức riêng về hệ thống tài chính nội bộ. 

Họ thường gộp hay sử dụng bộ phận kế toán để đảm trách khâu tài chính và huy động vốn cho dự án - đây thực sự là một trong số các sai lầm.

Thực tế và hiện có nhiều CĐT chưa có kinh nghiệm phát triển và quản trị nguồn vốn nên không biết được hoặc không hiểu rõ về huy động vốn từ góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết và thế nào là thu tiền ứng trước của khách hàng.

Do đó, một số CĐT thường nhầm lẫn bởi các khái niệm, bởi việc thực thi hành vi và xây dựng các cấu trúc về vốn nên họ không thể hoặc gặp nhiều khó khăn trong việc xác định chính xác phương thức, nội dung, điều kiện hay hình thức, thời điểm được phép thực hiện việc huy động đối với từng nguồn vốn mà pháp luật cho phép huy động.

Vậy nguồn vốn cho các dự án BĐS được hình thành từ đâu và CĐT các dự án được quyền huy động vốn qua các kênh nào?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Trước hết, phải nói rõ huy động vốn cho các dự án BĐS là phương thức huy động vốn có điều kiện, phải tuân thủ rất chặt chẽ về mặt nội dung và hình thức của luật định.

Các CĐT phải xác định được đâu là các nguồn vốn hợp pháp được huy động chứ không phải mọi nguồn vốn trong xã hội này đều có thể bỏ vào bất động sản. 

Phương thức huy động vốn hiện nay khá phong phú và đa dạng nên CĐT cần hiểu, phân biệt được rõ ràng về các nguồn vốn hợp pháp được huy động.

Ví dụ như đâu là vốn phải có của chủ sở hữu; đâu là vốn vay của các tổ chức tín dụng, ngân hàng trong nước; đâu là vốn góp thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết và đâu là tiền mua hay tiền thuê mua trả trước từ khách hàng.

Và cũng cần lưu ý, mỗi nguồn vốn khác nhau lại có những điều kiện ràng buộc khác nhau trong việc huy động và nguồn vốn, cơ cấu vốn trong bất động sản là khá riêng biệt với đầy đủ tính chất đặc thù riêng của nó.

Ngoài ra, CĐT cũng nên nắm rõ các quy định riêng biệt về sử dụng vốn huy động từ nước ngoài (nếu có) hay phát hành thêm cổ phần, cổ phiếu nhằm huy động thêm và đa dạng về nguồn vốn cho phát triển các dự án.

Tuy nhiên, nhiều CĐT than phiền là không thể tiếp cận được nguồn vốn, vậy đâu là thực trạng của tình trạng này?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Phải nhìn nhận thực tế, vòng đời đầu tư cho một dự án BĐS cụ thể thường trải qua một chu kỳ khá dài, trung bình từ 5 đến 7 năm và có khi kéo dài hơn. 

Trong khi đó, việc tiếp cận và huy động nguồn vốn, nhất là vốn trong BĐS thành công không phải là điều dễ dàng và có thể thực hiện trong ngày một, ngày hai.

Đối với những doanh nghiệp không có năng lực nội tại đủ mạnh, không đủ "chữ tín" trên thị trường và dự án của họ chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định của pháp luật hoặc không phải là dự án tốt dưới góc nhìn của giới đầu tư… thì việc họ có thể huy động vốn thành công có thể nói là rất khó.

Ngoài ra, nguồn vốn và huy động vốn trong BĐS còn mang tính riêng biệt của từng dự án (pháp luật đã quy định rõ không thể lấy vốn của dự án này đắp đổi cho dư án kia khi chưa được quyết toán dự án), mang tính chu kỳ, tính khu vực, tính thanh khoản, phụ thuộc vào điểm rơi, độ nóng của thị trường nói chung hay phụ thuộc lớn vào các chính sách về quản lý đất đai, nhà ở, về quản lý tiền tệ, quản lý dòng vốn của Nhà nước nói riêng trong ngành BĐS vào từng giai đoạn - đây là những yếu tố dễ mang tính biến động lớn và có thể thay đổi theo thời gian.

Việc huy động vốn cho một dự án cụ thể đồng nghĩa với việc CĐT phải xác định được chính xác về phân khúc thị trường (ví như sơ cấp hay thứ cấp) mà dự án sẽ tham gia.

Do vậy, thực trạng của tình trạng này là nếu các CĐT không có chuẩn bị hay quản trị tốt được về nguồn vốn hoặc chưa xây dựng được "chữ tín" đủ mạnh ở thị trường thì thường dễ rơi vào tình trạng đói vốn và "làm liều" bằng việc huy động vốn trái phép.

Là người trực tiếp tham gia huy động vốn cho nhiều dự án, theo ông các nhà đầu tư làm sao có thể tìm đến địa điểm chính xác để huy động?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Nhiều CĐT có tình trạng chạy lòng vòng, chạy không trúng đích, trông cậy vào những nguồn vốn hảo huyền, không có thực vì họ không hiểu được bản chất nên dẫn đến mất thời gian, công sức và tốn kém vô ích nhưng lại chẳng thể huy động vốn thành công. Vốn không thể nói cứ cần là có, nguồn vốn cũng không tự tìm đến những nhà đầu tư không am hiểu về tài chính và đầu tư.

Để xác định được "địa chỉ chính xác", CĐT trước hết cần nắm rõ đâu là các kênh huy động vốn trực tiếp và đâu là các kênh gián tiếp. Các kênh huy động vốn trực tiếp như huy động thông qua ngân hàng, thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư với cổ đông và đối tác; thông qua thu tiền trả trước từ khách hàng… vẫn là những kênh có khả năng huy động vốn thành công cao nhất.

Một trong những lời khuyên tôi hay sử dụng để nói với CĐT là "không nên hoạt động đơn độc" nhất là trong ngành bất động sản. 

Xét dưới khía cạnh tổ chức, các CĐT cần có sự tham gia hay liên kết chặt chẽ với các đơn vị hay tổ chức về hỗ trợ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến thị trường như: Các đơn vị môi giới, sàn giao dịch, tư vấn đầu tư, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản, thi công xây dựng, định giá… và nếu không có họ góp phần, nhiều CĐT và dự án của họ thật sự không thể có được công cụ hỗ trợ tốt nhất nhằm đủ điều kiện để được tiếp cận hay được cung cấp, giải ngân nguồn vốn.

Ngoài ra, điều căn bản nhất, theo tôi vẫn là việc CĐT phải thật sự nỗ lực và cố gắng hoàn tất đủ các điều kiện cho dự án để được phép huy động vốn, dù là từng phần hay toàn phần.

CĐT cũng đừng quên các kênh huy động mà vốn khả dĩ gần gũi, trực tiếp và thực tế, ví như đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội thì các Quỹ Đầu Tư Phát Triển thuộc UBND cấp tỉnh là một sự lựa chọn rất tốt. 

Các hoạt động tài trợ vốn hiệu quả của Quỹ Đầu Tư Phát Triển Tỉnh Bình Dương (BDIF) cho các dự án nhà ở xã hội trong những năm qua tại Bình Dương là một ví dụ điển hình.

Quan điểm của ông như thế nào về cơ cấu vốn an toàn cho một dự án BĐS mà CĐT cần thiết lập?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Cơ cấu vốn an toàn cho một dự án BĐS thật sự không nằm ở quy định của pháp luật về vốn chủ sở hữu tự có (chứng minh vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư) là 20% hay 15% tính trên tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới hay trên 20 ha.

Cơ cấu vốn an toàn nên được hiểu và xét ở các yếu tố như: Tổng số dư nợ của dự án trong một thời điểm, phân bổ nguồn vốn trong trung và dài hạn cũng như tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn của dự án tại những thời điểm.

Ngoài ra, cũng cần nhìn vào hệ số rủi ro và tỷ lệ an toàn vốn (CAR) - xem chúng đang ở mức nào và nếu tính toán về căn bản, khi hệ số CAR càng cao thì dự án càng có độ an toàn lớn. Hệ số CAR trong đầu tư phát triển dự án BĐS tại Việt Nam nếu ở mức 20% theo tôi là đạt yêu cầu.

Để cơ cấu vốn được an toàn, CĐT cũng cần đánh giá về các rủi ro như: Rủi ro chung của thị trường, các rủi ro có thể xảy ra cho hoạt động đầu tư cụ thể của dự án mà lên các phương án quản trị rủi ro cho phù hợp.

Khả năng có thể huy động vốn được thành công hay không cũng là một trong yếu tố có ảnh hưởng lớn đến cơ cấu an toàn về với những nhà đầu tư thứ cấp hay những khách hàng mua sản phẩm BĐS, nếu họ nắm được các thông tin về vốn như trên, họ có thể tự sơ bộ đánh giá được mức độ rủi ro của dự án, ít nhất là về khía cạnh tài chính trước khi họ có thể quyết định đầu tư hay không đầu tư vào từng dự án cụ thể.

Việc huy động vốn trái phép trong bất động sản gây ra rất nhiều hệ lụy, như vụ Công ty Alibaba xảy ra vào cuối năm 2019, vậy làm sao để tránh các huy động vốn trái phép?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào, kể cả là không trái phép, theo tôi chúng vẫn là "con dao hai lưỡi" đối với các dự án BĐS và CĐT.

"Huy động, chiếm dụng vốn trái phép" là một trong những hành vi bị cấm theo khoản 5, Điều 8 của Luật Kinh doanh Bất Động sản và chúng thật sự để lại các hậu quả khôn lường và khá dai dẵng đối với các dự án lẫn CĐT.

Huy động vốn trái phép đương nhiên không được pháp luật thừa nhận, nhẹ thì có thể dẫn đến dự án bị thanh tra, kiểm tra, bị tạm ngưng hoạt động còn nặng thì có thể dẫn đến truy cứu trách nhiệm hình sự và bồi thường thiệt hại.

Trong thực tế, để tránh huy động vốn trái phép CĐT cần ý thức và xác định cũng như tuân thủ về thời điểm và điều kiện được phép huy động vốn. Ví như: về thời điểm, điều kiện CĐT được đưa căn hộ du lịch (condotel) vào kinh doanh thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật về du lịch.

Hay với góp vốn thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi dự án hội đủ các điều kiện (theo Khoản 3, Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Đã có hồ sơ xây dựng nhà ở được phê duyệt; dự án đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới; đã có thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

Theo quan điểm cá nhân, với các dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, thà các CĐT không thực hiện việc huy động vốn và cố gắng tìm các cách thức khác để xử lý hơn là "liều mình" cho thực hiện việc huy động vốn trái phép. Huy động vốn trái phép có thể nói là việc làm đầy rủi ro và mạo hiểm.

Theo ông, các quy định của pháp luật hiện nay về điều kiện huy động vốn còn phù hợp với thực tiễn hay không?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Các điều kiện và thời điểm huy động vốn đối với từng nguồn vốn khác nhau là khác nhau, về nguyên tắc việc huy động vốn phải tuân thủ các nguyên tắc công khai, minh bạch, sử dụng vốn đúng mục đích huy động, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan và quan trọng nhất là chỉ được phép huy động vốn khi đủ điều kiện và các CĐT phải biết được đâu và khi nào là đủ điều kiện.

Với quy định hiện hành là lần đầu CĐT được huy động không quá 30% của tổng giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo sẽ huy động theo tiến độ xây dựng nhưng tổng số lần huy động không vượt quá 70% khi chưa bàn giao nhà và trước khi bên mua được cấp GCN QSDĐ thì không được thu quá 95% và chỉ được thu 5% còn lại khi người mua đã được cấp các giấy chứng nhận về nhà hay tài sản

Theo tôi, đây là quy định mang tính cào bằng và không nên có những quy định mang tính cố định bất di, bất dịch như vậy khi mà các dự án khác nhau, có nguồn vốn đầu tư lớn nhỏ khác nhau lại chỉ được huy động vốn từ người mua theo cách thức như nhau. Ví như không thể quy định cho dự án có vốn đầu tư 6.000 tỷ đồng cũng giống như dự án chỉ có 60 tỷ đồng.

Theo đó, đối với những dự án có vốn đầu tư càng lớn nên mở rộng, nới lỏng điều kiện và thời điểm được huy động vốn lần đầu thay vì phải chờ đến khi đầy đủ điều kiện rồi mới được huy động 30%.

Và đồng thời cũng nên phân loại và cụ thể hóa về tổng vốn đầu tư của dự án để quy định về mức huy động vốn tối đa cho lần huy động vốn đầu tiên. Ví như, với các dự án có vốn đầu tư dưới 300 tỷ đồng thì lần đầu không được huy động quá 20%, những dự án từ 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng thì không được huy động quá 30% và những dự án trên 1.000 tỷ đồng thì lần đầu không được huy động quá 40% của tổng mức vốn đầu tư.

Việc huy động vốn từ người mua rất quan trọng đối với mỗi dự án, nó góp phần xác định được nhu cầu thực của thị trường. Do đó theo tôi, đối với các dự án có vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng thì nên bỏ điều kiện dự án phải được hoàn thành nghiệm thu cơ cơ hạ tầng theo tiến độ hay dự án đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của tòa nhà và đồng thời cho phép dự án khi chưa nghiệm thu nhưng đã khởi công xây dựng thì CĐT vẫn được huy động từ 10% đến 15% của tổng giá trị hợp đồng từ các khách hàng.

Ngoài ra, để tránh trường hợp CĐT lạm dụng việc huy động trong các đợt tiếp theo sau đợt huy động lần một. Ví như: mới xây dựng đến tầng thứ 5 mà đã thu đến 70% của người mua căn hộ ở từng thứ 35, luật cũng nên có các quy định chi tiết về tỷ lệ % của số tiền thu tương ứng tiến độ xây dựng của một dự án cụ thể trên cơ sở có sự kiểm tra và xác nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc quy định và áp dụng pháp luật ở các nước phát triển như thế nào về huy động vốn đối với tài sản hình thành trong tương lai, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Ở các nước phát triển, họ không có rối rắm trong việc huy động vốn giữa CĐT và người mua như ở Việt Nam. Vấn đề về niềm tin lẫn nhau giữa CĐT dự án và người mua cũng không căng thẳng như ở ta.

Tất cả, đều thông qua tổ chức trung gian là ngân hàng hay các tổ chức tín dụng. Và đa phần người mua, nếu có quan tâm và nhu cầu mua thì tham gia đăng ký mua và thông thường chỉ cần thanh toán 10%- 20% của tổng giá trị hợp đồng.

Người mua được ngân hàng xem xét, đánh giá, cấp tín dụng ngay từ giai đoạn dự án bắt đầu chứ không phải đợi đến khi dự án có đủ điều kiện huy động vốn như ở Việt Nam thì mới có thể bắt đầu hình thành mối quan hệ giữa CĐT và khách hàng.

Trong trường hợp khách hàng có nhờ ngân hàng cung cấp và hỗ trợ tài chính để thanh toán thì phần lớn các ngân hàng nhận luôn tài sản thế chấp hình thành trong tương lai của người mua và giữ vai trò là người thay thế khách hàng thanh toán, giải ngân trực tiếp cho CĐT.

Và câu hỏi cuối, theo ông trong năm mới 2021, thị trường bất động sản và các nhà đầu tư bất động sản: Cần điều gì nhất?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Thông "các điểm nghẽn" về pháp lý và không vô cảm trong giải quyết các thủ tục hành chính và đầu tư. Đây là hai điểm nghẽn đã xảy ra trong vài năm trở lại đây, mang tính có hệ thống và gây ra rất nhiều nhức nhối.

Cảm ơn ông !