Nếu áp dụng chính sách "3 lằn ranh đỏ” như Trung Quốc, doanh nghiệp BĐS Việt Nam sẽ như thế nào?

 Nếu Việt Nam áp dụng 3 tiêu chí "lằn ranh đỏ" như Trung Quốc....

Ngành Bất động sản Trung Quốc đã phát triển khá nóng hơn 20 năm qua và Chính phủ Trung Quốc đã nhiều lần muốn làm "nguội". 

Mùa hè năm 2020, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đưa ra chính sách "3 lằn ranh đỏ" cho các công ty bất động sản: tỷ lệ nợ/tổng tài sản ước tính khoảng 70%; tổng nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu tối đa 100%; tiền/nợ vay ngắn hạn (tối thiểu 1.0); tổng các khoản phải trả (không bao gồm khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện/tổng tài sản (tối đa 70%).

Những doanh nghiệp không đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ bị hạn chế vay tiền từ ngân hàng. Evergrande đã cố gắng giải quyết vấn đề tài chính riêng nhằm đáp ứng cho các tiêu chí trên, song Evergrande vẫn không thoát khỏi những gặp rắc rối về trả nợ vay và không đáp ứng được "3 lằn ranh đỏ" của quốc gia này.

Theo các chuyên gia của FiinGroup, các quy định của Chính phủ Trung Quốc về "3 lằn ranh đỏ" là rất chặt chẽ và nếu áp dụng vào Việt Nam thì các doanh nghiệp Bất động sản cũng khó có thể thỏa mãn hết cả 3 tiêu chí.

Cụ thể, theo kết quả so sánh tình trạng tài chính của 57 nhà phát triển BĐS dân cư đang niêm yết tại Việt Nam với chính sách "3 lằn ranh đỏ" tại Trung Quốc của FiinGroup cho thấy, 77,2% số doanh nghiệp này vi phạm một trong 3 tiêu chí, 8,8% doanh nghiệp vi phạm được so sánh vi phạm 2 tiêu chỉ và 3,5% doanh nghiệp vi phạm 3 tiêu chí, trong khi đó số doanh nghiệp không vi phạm chiếm khoảng 7,7%.

Đối với tiêu chí về Tỷ lệ Tổng nợ phải trả trên Tổng tài sản (không bao gồm các khoản trả trước và Doanh thu chưa thực hiện) dưới 70%, số liệu của FiinGroup cho thấy, chỉ có 5 doanh nghiệp BĐS vi phạm tiêu chí này.

Tiêu chí về Tỷ lệ thanh toán ròng (Nợ vay ròng trên Vốn chủ sở hữu) dưới 100%, 4 doanh nghiệp vi phạm. Tuy nhiên, có tới 44 doanh nghiệp được thống kê vi phạm tiêu chí 3 - Tỷ lệ tiền mặt trên Nợ vay ngắn hạn lớn hơn 1.

"Tuy nhiên, chúng tôi cũng cho rằng những tiêu chí này là rất chặt chẽ và có phần duy ý chí (ví dụ hệ số Tiền mặt/Nợ vay ngắn hạn > 1x) và thực tế các doanh nghiệp Bất động sản kể cả ở các nước phát triển hơn cũng rất khó để có thể thỏa mãn cả 3 điều kiện này", báo cáo đề cập.

Các chuyên gia cũng lưu ý rằng, tiêu chí thứ 3 (Tiền mặt/Nợ vay ngắn hạn >1) rất khó đạt được, đặc biệt là với ngành nghề thâm dụng vốn như Bất động sản.

Do đó, những tiêu chí của "3 lằn ranh đỏ" tại Trung Quốc chỉ nên được coi là mốc tham khảo để đánh giá tình hình tài chính của các doanh nghiệp Bất động sản.

Nếu so sánh về năng lực trả nợ của các doanh nghiệp BĐS sản Việt Nam với Evergrande, kết quả cho thấy: Năng lực trả nợ của các chủ đầu tư BĐS Việt Nam so với Evergrande - Nợ vay ròng/EBITDA (TTM) tăng từ 3,5 lần (năm 2017) tăng lên 4,2 lần (năm 2020), thấp hơn con số 6,9 lần của Evergrande.

Chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu BĐS rất yếu

Theo FiinGroup, tín dụng bất động sản tại Việt Nam chưa ở mức "nóng" như Trung Quốc nhưng chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam cũng đang rất yếu trong khi chính các ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này.

Mặc dù ngành BĐS Trung Quốc và Evergrande có những đặc thù riêng về mức độ luân chuyển của hàng tồn kho cũng như mặt bằng giá nhà ở trong tương quan với thu nhập khả dụng của người dân, nhưng FiinGroup đặc biệt lưu ý là chất lượng tín dụng các nhà phát hành chưa niêm yết trong nước vốn có năng lực tài chính yếu hơn nhiều so với các doanh nghiệp niêm yết và kể cả yếu hơn Evergrande.

Cũng theo các chuyên gia, hiện cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp BĐS và do đó chất lượng tín dụng của các đơn vị này không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Quy mô tín dụng qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đã trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP mặc dù nếu loại bỏ phần bank bond thì giá trị lưu hành trái phiếu chỉ chiếm khoảng 7,8% GDP.

Trong khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ hơn với những quy định cụ thể thì rủi ro trái phiếu doanh nghiệp là lớn hơn rất nhiều.

Thực tế trên các thị trường vốn trên thế giới thì tỷ lệ vỡ nợ trong vòng 5 năm hiện ở mức khá cao: 15% với các nhà phát hành có mức xếp hạng có tính đầu cơ (dưới mức BBB).

FiinGroup cảnh báo, các định chế tài chính cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình đối với các khoản tín dụng mới.

Hiện Bộ Tài chính vẫn đang tiếp tục tăng cường tuyên truyền, cảnh báo đối với nhà đầu tư; đồng thời rà soát, sửa đổi các quy định về xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cũng như khuyến khích các thành viên thị trường trong việc xây dựng cẩm nang đánh giá tín dụng khi đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.