Phải làm gì khi chủ nhà đã bán đất nhưng không chịu sang tên Sổ đỏ?

Nguyên tắc đăng ký tài sản đối với bất động sản

Pháp luật về đất đai qua các thời kỳ đều quy định đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước quản lý. Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng để đảm bảo quyền lợi cho họ và sự quản lý của nhà nước đối với nguồn tài nguyên đất.

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực thì hành, Điều 3 luật này quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Cơ sở cấp giấy chứng nhận gồm:

- Được nhà nước giao đất.

- Được nhà nước cho thuê đất.

- Được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

- Được tặng cho, được thừa kế, do nhận chuyển nhượng, do thuê lại, do nhận góp vốn..

Quyền sử dụng đất được đăng ký lần đầu và đối với các giao dịch dân sự làm phát sinh quyền sử dụng đất thì các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Chuyển nhượng là giao dịch sẽ làm phát sinh trách nhiệm của các bên là phải đi thực hiện thủ tục đăng ký biến động với cơ quan thẩm quyền để người nhận chuyển nhượng được nhà nước công nhân quyền sử dụng đất cho họ.

Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất cơ quan thẩm quyền nhà nước sẽ căn cứ hồ sơ, quy hoạch để giải quyết yêu cầu phù hợp với lợi ích nhà nước và lợi ích của người sử dụng.

Hồ sơ và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Về cơ bản, các bên chuyển nhượng chuẩn bị hồ sơ gồm bản chính giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng, các giấy tờ tuỳ thân của hai bên, tờ khai thuế, lệ phí và tờ khai đăng ký biến động.

Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện là cư thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như bạn trao đổi, nếu bên bán đất không hợp tác thì người mua khó có thể hoàn thiện thủ tục sang tên Sổ đỏ xét về mặt pháp lý, người mua sẽ không được nhà nước Việt Nam công nhận đối với quyền sử dụng đất nếu không hoàn tất thủ tục này.

Có thể khởi kiện nếu bên bán không chịu sang tên Sổ đỏ?

Trường hợp bên bán đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không ký các giấy tờ khác, không cung cấp giấy tờ nhân thân để bạn đi làm thủ tục đăng ký biến động thì bên mua có quyền khởi kiện ra toà án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng để làm căn cứ Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho người mua.

Hồ sơ khởi kiện cần: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tuỳ thân của hai bên (chứng minh nhân dân, hộ khẩu) và chứng từ thanh toán.

Trường hợp bên bán chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng cho bên mua:

Theo quy định của Luật Đất đai thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản, được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp bên bán hoặc bên mua là doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản). Thời điểm nhà nước công nhận quyền của người sử dụng trong trường hợp chuyển nhượng là khi bên mua được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người mua sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu theo điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (vi phạm điều kiện bắt buộc về hình thức là công chứng, chứng thực hợp đồng).

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo khoản 2, 3 điều 407 Bộ luật Dân sự 2015: hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Do vậy, nếu có tranh chấp thì toà án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại đất.

Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại. Nếu bên bán vẫn cố tình không chịu ký hợp đồng công chứng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bạn dẫn đến hợp đồng vô hiệu về hình thức thì họ sẽ phải bồi thường thiệt hại cho người mua. Thiệt hại ở đây là những thiệt hại thực tế, sự chênh lệch về giá đất (nếu có) phát sinh khi bạn không được tiếp tục sử dụng thửa đất đã mua.

Một số lưu ý khi thực hiện quyền khởi kiện

Trường hợp không thể đàm phán với bên bán để họ hợp tác hoàn thiện hồ sơ sang tên giấy chứng nhận, người dân có quyền khởi kiện ra toà án cấp huyện nơi có đất đề nghị giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện cần có:

- Đơn khởi kiện

- Tài liệu chứng minh bạn đã mua đất, đã thanh toán, tài liệu chứng minh bạn đã sử dụng đất (biên lai nộp thuế, hộ khẩu, giấy tờ tuỳ thân ghi địa chỉ thửa đất…).

- Tài liệu chứng minh thiệt hại phát sinh từ lỗi của bên bán.

- Tài liệu chứng minh nơi cư trú của bên bán (chứng minh nhân dân, hộ khẩu của bên hai vợ chồng bán).

- Tài liệu là giấy tờ nhân thân của bạn (chứng minh nhân dân, hộ khẩu của 2 vợ chồng bạn).