Thị trường M&A bất động sản ngày càng sôi động nhưng còn vướng "rào cản" pháp lý

Hàng loạt thương vụ M&A bất động sản nổi bật

Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản (VARS), tính đến hết quý III/2024, đã có 11 thương vụ M&A bất động sản thành công, với tổng giá trị 9/11 thương vụ được cập nhật đạt hơn 1,8 tỷ USD. Mặc dù chưa xác định rõ giá trị của 2 thương vụ còn lại, nhưng giá trị bình quân các thương vụ M&A trong năm nay đã đạt mức cao nhất trong 6 năm trở lại đây, gấp đôi so với năm 2023. 

Trong đó, thương vụ có giá trị lớn nhất là của Tập đoàn Vingroup chuyển nhượng 55% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. Tổng giá trị giao dịch là 982 triệu USD. SDI là đơn vị sở hữu trên 99% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Kinh doanh thương mại Sado và Sado đang là cổ đông lớn nhất của Vincom Retail khi nắm 41,5% vốn.

Tiếp đến, thương vụ giữa Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited, với giá trị lên đến 554 triệu USD. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án là Công ty TNHH Sycamore, thuộc CapitaLand. Mục tiêu dự án là xây dựng khu nhà ở phục vụ người dân có nhu cầu về nhà ở.

Thương vụ M&A bất động sản cao thứ 3 trong năm 2024 với tổng giá trị 250 triệu USD giữa Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam, thuộc Tập đoàn Công nghệ Tripod – Đài Loan và Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức đã ký kết hợp đồng thuê lại đất tại khu công nghiệp Châu Đức. Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam sẽ triển khai xây dựng Nhà máy Electronic Tripod Việt Nam, diện tích khoảng 18ha tại khu công nghiệp Châu Đức.

Tiếp theo, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Nam Long Đại Phước (quy mô 45 ha) cho đối tác chiến lược Nhật Bản Nishi Nippon Railroad. Giá trị của lần mua bán này là 26 triệu USD.

Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh bất động sản Saphire, một công ty con thuộc Tập đoàn Khang Điền, đã nhận chuyển nhượng 99% vốn điều lệ từ Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Lộc Minh với giá trị 350 tỷ đồng. Qua đó, công ty này sở hữu dự án Khu nhà ở cao tầng Công ty Lộc Minh có diện tích 1,9 ha tại thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Giá trị thương vụ này là 14 triệu USD.

Ngoài ra còn một số thương vụ khác đến từ bên mua là: Hải Phát, Kido, Mường Thanh, Bất động sản Hưng Phú...

Thủ tục pháp lý vẫn là rào cản để hoạt động M&A bất động sản "bùng nổ"

Nhiều chuyên gia dự báo, M&A bất động sản hứa hẹn sẽ tiếp tục sôi động. Các thương vụ tiếp tục được thúc đẩy với sự tham gia của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Ngoài phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở, loại hình bất động sản thương mại văn phòng và du lịch, nghỉ dưỡng cũng được các nhà đầu tư quan tâm.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Môi giới và Đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, bối cảnh thị trường M&A hiện nay cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các lĩnh vực, với bên mua chiếm ưu thế trong các thương vụ khó khăn, trong khi bên bán lại có lợi thế trong các lĩnh vực tiềm năng.

"Thị trường M&A trong thời gian tới dự kiến sẽ có triển vọng tích cực, với số lượng thương vụ tăng đáng kể, đặc biệt là M&A bất động sản. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang chờ đợi những thương vụ lớn và chắc chắn hơn, không chỉ trong bất động sản mà còn ở các lĩnh vực khác như bán lẻ, sản xuất và tài chính", bà Dung chia sẻ.

Về khó khăn với thủ tục pháp lý, bà Dung cho rằng vấn đề pháp lý luôn là mối quan tâm hàng đầu của bên mua. Hiện tại, tồn tại lớn nhất cần được giải quyết để các thương vụ có thể tiến tới giai đoạn "chốt deal" là các vấn đề liên quan tới đất đai như: tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch,…

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, thành viên Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Quốc tế Việt Nam (VILAF) cho rằng, thời gian qua, vẫn tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là rào cản về pháp lý khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Do đó, cần thêm một thời gian để các luật mới tác động thực sự vào thị trường.

"Luật Đất đai 2024 sẽ bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài như về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài", luật sư Hiền nhận định.

Theo các chuyên gia, hoạt động M&A bất động sản vẫn đón nhận sự tích cực từ phía các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước cũng đang mong chờ sự thay đổi tích cực khi 3 luật liên quan bất động sản đã có hiệu lực, sẽ sớm tháo gỡ những vướng mắc để thị trường hồi phục.