"Thổi giá" bất động sản do cá nhân môi giới tự do, thiếu chuyên nghiệp gây ra

Môi giới bất động sản thiếu đạo đức kinh doanh làm ảnh hưởng xấu đến thị trường

Tại Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản", ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, trong đó có một số nguyên nhân cơ bản, chủ yếu.

Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Thứ hai, hiện tượng "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết cũng như xu hướng đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Thứ ba, thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là TP. Hà Nội và TP.HCM. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất...

Theo ông Hoàng Hải, thị trường bất động sản trong năm 2024 mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng càng về cuối năm đã cho thấy sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

"Các phân khúc bất động sản, từ nhà ở, thương mại tới bất động sản công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, thị trường vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung", ông Hải đánh giá.

Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ hồi phục trong năm 2025?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản đã có kết quả tích cực khi đã thêm vào thị trường những nguồn cung mới, đặc biệt trong giai đoạn từ đầu năm tới nay, đã tạo ra khoảng 40.000 sản phẩm mới.

"Điều này cho thấy những nỗ lực cải cách, cởi trói của thể chế của Chính phủ cũng như các địa phương đã tạo ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường. Cán cân cung - cầu hiện nay cũng đang được điều chỉnh dần khi nguồn cung tăng thì giảm dần áp lực về cầu và theo đó giá bán bất động sản đã được điều chỉnh về mức phù hợp hơn", ông Đính cho biết.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, ông Đính cũng cho rằng vẫn còn đó một số băn khoăn, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản.

Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP. HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm. Do đó, dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao.

Dự báo thị trường bất động sản trong năm 2025, ông Đính cho rằng Nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Đồng thời, xu hướng bất động sản xanh đang nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới. Do đó, nhiều phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi như: đất nền pháp lý sạch, nhà ở xã hội,...

Theo ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, về cơ bản, các dòng vốn vào bất động sản tương đối ổn so với thời gian trước. Năm 2023, vốn tín dụng bất động sản tăng gần 12% so với cuối năm 2022.

Trong đó, tín dụng chủ yếu tăng cho phân khúc đầu tư, kinh doanh bất động sản (tăng 35,4%), cho vay mua nhà tăng 1,1%. Như vậy, nhu cầu vốn đang tập trung vào phía cung thị trường, tức các nhà phát triển, đầu tư bất động sản, còn người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất.

"Các doanh nghiệp bất động sản cần phải quyết tâm cơ cấu lại, đồng thời tập trung hơn kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn... để vượt qua khó khăn tài chính. Bên cạnh đó, cần quan tâm hơn vào việc phát triển cơ sở nhà ở xã hội. Bởi, hiện nay các cơ chế chính sách đang tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn", ông Lực đề xuất.