Từ “Bom nợ” Evergrande, chuyên gia cảnh báo các “ông lớn” bất động sản

Như Etime đã đưa tin, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, các khoản nợ ngắn hạn đang dồn Evergrande - nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc vào chân tường khi cõng trên lưng số nợ 300 tỷ USD chưa thanh toán.

Từ "bom nợ" Evergrande của Trung Quốc, nhìn về Việt Nam trong 2 năm qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp nóng lên, nhiều công ty bất động sản lớn chuyển cơ cấu vốn vay từ ngân hàng sang trái phiếu, nhằm đầu tư các thương vụ M&A, cơ cấu/đảo nợ...

Cảnh báo Evergrande phiên bản tại Việt Nam

Số liệu từ từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu (VBMA) cho thấy, nhóm bất động sản xếp vị trí thứ 2 với tổng khối lượng phát hành 107.980 tỷ đồng trong 8 tháng đầu năm. Trong đó, có khoảng 21,6% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Chia sẻ tại đối thoại chuyên đề: "Evegrande: Bom nợ bất động sản Trung Quốc và kinh nghiệm cho Việt Nam" do Tạp chí Kinh tế Việt Nam - VnEconomy tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia thừa nhận, về phương diện nào đó thị trường tài chính Trung Quốc minh bạch hơn khá nhiều so với Việt Nam.

Khi nhìn vào các báo cáo tài chính của Evergrande trong 10 năm trở lại đây đều thấy minh bạch như được kiểm toán tại những công ty kiểm toán lớn trên thế giới; được cơ quan tài chính hùng mạnh hàng đầu xếp hạng tín nhiệm; trái phiếu phát hành có tài sản bảo đảm.

Trong khi, phát hành trái phiếu tại Việt Nam tương đối dễ dàng do thị trường mới phát triển. Doanh nghiệp bất động sản có thể nhờ ngân hàng bảo lãnh phát hành, cam kết 100% phát hành thành công lượng vốn mong muốn.

Ngoài ra, doanh nghiệp thích phát hành trái phiếu hơn vay ngân hàng là việc không bị kiểm soát dòng tiền. Cụ thể, ngân hàng thường theo dõi rất sát dòng vốn tín dụng, thông thường chỉ rót 10% tiền cho chủ đầu tư, số còn lại đưa thẳng trực tiếp cho nhà đầu, nhà sản xuất vật liệu…

Trái lại, nếu phát hành trái phiếu, các khó khăn đều được hóa giải, chủ đầu tư được tùy ý sử dụng tiền vừa huy động. Nhiều trường hợp tại Việt Nam, chủ đầu tư huy động trái phiếu để hoàn thành một dự án nhưng lấy khoản tiền đó để mua dự án khác, hay đem tiền đi đầu tư.

Chưa kể, các tập đoàn bất động sản phát hành cả chục nghìn tỷ đồng trái phiếu nhưng không ai giám sát, không ai đánh giá xếp hạng tín nhiệm. Từ đó, tạo rủi ro lớn cho thị trường tài chính. Điều này dẫn tới, chính những tập đoàn nhiều người cho rằng không đáng tin nhất lại là nơi có tài chính tốt nhất.

"Mổ xẻ" tài chính tại 4 tập đoàn bất động sản lớn của Việt Nam có khuynh hướng phát hành nhiều trái phiếu huy động vốn, ông Nghĩa cho biết, chính tập đoàn nhiều người nghi ngờ nhất là tập đoàn Vingroup lại tập đoàn tài chính tốt nhất.

Vingroup có tổng tài sản khoảng 420 nghìn tỷ, bằng 6 – 7% GDP của Việt Nam, trong khi đó tài sản của Evergrande chỉ mới bằng 2% GDP của Trung Quốc. Tuy nhiên, hệ số nợ, thanh khoản của Vingroup hiện nay khá lành mạnh – theo ông Nghĩa.

Về dòng tiền, cả 3 dòng tiền gồm đầu tư, bán hàng và tài chính năm 2020 của Vingroup đều dương. Năm 2021 bắt đầu có vấn đề vì dịch Covid-19, kéo theo đó dòng tiền kinh doanh âm. Tuy nhiên, đầu quý II/2021 dòng tiền bán hàng của Vingroup dự báo sẽ tăng trở lại.

Mối nguy từ doanh nghiệp bất động sản sân sau ngân hàng

Trong khi đó, nhiều tập đoàn bất động sản khác theo ông Nghĩa rất đáng lo ngại, nhất là các tập đoàn "sân sau" của các ngân hàng tình trạng tài chính rất đáng báo động.

"3 chỉ tiêu chúng tôi đưa ra là đòn bẩy tài chính, thanh khoản và dòng tiền, 3 tập đoàn còn lại chúng tôi phân tích, các chỉ tiêu này thậm chí còn tệ hơn cả Evergrande và đang bị che bởi lớp sương mù tài chính. Đây là điều chúng ta cần cảnh báo với cơ quan chức năng", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Một trong những lưu ý được TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, là phải khiến doanh nghiệp càng minh bạch thì thị trường càng đi lên, càng tránh được "bom nợ". Nhất quyết không để tình trạng lái xe, tạp vụ, bảo vệ… thành lập công ty riêng vay vốn hộ ông chủ.

"Ngân hàng Nhà nước, các nhà chức năng đã có nhiều quy định rất rõ như một doanh nghiệp được vay bao nhiêu phần trăm (%) vốn điều lệ, một ngân hàng không thể cho doanh nghiệp vay bao nhiêu % vốn tự có. Nhưng thực tế tất cả đều rối tung rối mù lên, bị lách qua dễ dàng bằng công ty con, công ty cháu, công ty liên kết"… ông Nghĩa nêu quan điểm và khuyến nghị: "Nếu nhà quản lý không cẩn thận, câu chuyện Evergrande sẽ có phiên bản tại Việt Nam trong tương lai gần chứ không xa, chỉ 2 – 3 năm tới".

Đối với các doanh nghiệp, ông Nghĩa lưu ý phải có sự cân đối giữa dòng tiền kinh doanh, dòng đầu tư và dòng tài chính có sự hỗ trợ cho nhau tích cực.

TS. Võ Đình Trí, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cảnh báo, cú "ngã ngựa" của đại gia bất động sản Evergrande đặt ra bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam khi có nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có mô hình tài chính kinh doanh mạo hiểm.

Thứ nhất, cần kiểm soát bền vững tài chính của các công ty bất động sản vì đằng sau các công ty này thường có liên đới tới các ngân hàng. Bất kỳ hệ thống tài chính nào cũng vậy, sự ổn định của hệ thống ngân hàng quan trọng, cần có cái phòng ngừa từ xa.

Ngoài ra, thời gian qua một số bất động sản ở các thành phố lớn bắt đầu "nóng", giá bất động sản cao hơn so với thu nhập của người dân, theo ông Trí đây là điều Chính phủ nên cân nhắc để có giải pháp điều tiết để giảm dần tính đầu cơ trong bất động sản. Bởi nếu không kiểm soát đầu cơ giá sẽ tiếp tục tăng bởi nhu cầu luôn luôn lớn, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Một số giải pháp hạn chế đầu cơ nhằm "hạ nhiệt" bất động sản được kiến nghị thời gian qua có thể kể đến như thuế tài sản, thuế đánh trên giao dịch bất động sản,…