Doanh nghiệp bất động sản "tắc" thanh khoản, cạn tiền nhưng không giảm giá bán: Chuyên gia nêu 3 yếu tố "tế nhị"

3 yếu tố "tế nhị" dù doanh nghiệp bất động sản "tắc" thanh khoản, cạn tiền nhưng không giảm giá bán

Tại tọa đàm: "Điểm sáng đầu tư năm 2023" ngày 15/2 do FiinGroup phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức, ông Đào Phúc Tường, CFA, Chuyên gia Chứng khoán cho biết, giá bất động sản đã tăng lên mức cao trên nền tảng sử dụng đòn bẩy quá lớn. Do vậy, giá bất động sản phải giảm đủ sâu mới kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường.

Hai là, để kích thích đủ để nhà đầu tư hoặc nhà đầu cơ tham gia thị trường, theo ông Tường lãi suất cần phải giảm.

"Theo công thức truyền thống, khi nào lợi tức trên chi phí (tính trên thị trường bất động sản cho thuê) ngang bằng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm thì lúc đó là đáy thị trường bất động sản. Tất nhiên, công thức này không phải lúc nào cũng đúng, có thể công thức chỉ ra tín hiệu cho thấy đáy của thị trường bất động sản. Hiện, lợi tức trên chi phí khi đầu tư ở thị trường Hà Nội, TP HCM quanh 3-5%, trong khi lãi suất tiền gửi 9-10%/năm, chứng tỏ bất động sản chưa phải là cơ hội đầu tư hấp dẫn để kéo nhà đầu tư trở lại thị trường", ông Tường phân tích.

Liên quan đến tình trạng các doanh nghiệp bất động sản "tắc" thanh khoản, thiếu vốn nhưng không chịu giảm giá để kích hoạt dòng tiền trên thị trường tham gia? Ông Đào Phúc Tường nêu ra 3 yếu tố "tế nhị" để lý giải.

Thứ nhất, theo ông Tường đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư "ruột". Năm ngoái, FiinGroup đưa ra định nghĩa nhà đầu tư F0 tức là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng.

Hai là, câu chuyện về giá trị tài sản đảm bảo. Thống kê cho thấy, 70% giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản. Chính vì vậy, nếu giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng.

Khi đó, ngân hàng hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo – đây là câu chuyện "hóc búa" đối với các doanh nghiệp, theo ông Tường.

Ba là, tính pháp lý. Ông Tường phân tích, hiện nay vẫn có nhiều dự án có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng không bán được.

"Về mặt logic thì cần tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh", chuyên gia Đào Phúc Tường nêu vấn đề.

Yếu tố nào kéo thị trường bất động sản sôi động trở lại?

Dự báo trong ngắn hạn 12 tháng tới, Ông Lê Hồng Khang - Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho rằng thị trường bất động sản vẫn ở gam màu xám. Tuy nhiên, vẫn có một vài yếu tố để kỳ vọng có bức tranh lạc quan hơn. Việc hồi phục của thị trường không diễn ra trên diện rộng mà sẽ thu hẹp ở một số đối tượng nhất định và sẽ có những hoạt động thanh lọc thị trường theo cơ chế đào thải.

Chia sẻ về các yếu tố có thể cho thị trường bất động sản sôi động trở lại thời gian tới, PGS.TS. Phạm Thế Anh, Chuyên gia Kinh tế - Vĩ mô, Giảng viên tại Đại học Kinh tế Quốc dân nhấn mạnh đến việc phải giải quyết ngay các vấn đề liên quan đến pháp lý cho các dự án bất động sản.

"Đây là vấn đề quan trọng nhất, vì trong môi trường rủi ro như hiện nay, các hoạt động, dù bán lẻ hay các hoạt động M&A bán buôn bất động sản chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư an tâm về tính pháp lý của dự án. Điều này nằm trong tay của các nhà điều hành và phải xử lý đầu tiên", chuyên gia Phạm Thế Anh nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài khiến hàng trăm dự án không được phê duyệt, gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư.

Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản 2022 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, các dự án mới được cấp phép trong năm vừa qua tiếp tục giảm so với năm 2021.

Cụ thể, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, trong năm 2022 cả nước chỉ có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép, với số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021; có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 47,7% so với năm 2021. Cùng với đó là 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, sụt giảm gần 45% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Rõ ràng, nguồn cung bất động sản chỉ trực chờ bùng nổ khi khó khăn pháp lý được tháo gỡ.

Ngoài ra, theo PGS.TS Phạm Thế Anh, Việt Nam còn có dư địa giảm lãi suất trong năm 2023. Khi lãi suất giảm, đầu tư vào kênh tài sản sẽ hấp dẫn hơn, đặc biệt là chứng khoán hay bất động sản.

"Lãi suất giảm, bất động sản đương nhiên hấp dẫn hơn và khả năng mua nhà của người mua nhà để ở cũng sẽ dễ dàng hơn", ông Thế Anh nhận định.