Chuyên gia lý giải sức hút của bất động sản công nghiệp miền bắc

Bất động sản công nghiệp phía bắc thu hút mạnh vốn FDI

Theo báo cáo tiêu điểm bất động sản công nghiệp 2024 của Savills, lĩnh vực sản xuất chiếm 48% tổng vốn FDI đăng ký mới khu vực miền Bắc, tập trung chủ yếu vào các ngành giá trị cao như ô tô và điện tử. Trong đó, miền Bắc thu hút 7/10 tập đoàn hàng đầu trong lĩnh vực bán dẫn. Tỉnh Bắc Ninh dẫn đầu với sự góp mặt của 4 tập đoàn lớn trong lĩnh vực, bao gồm: Samsung Electronics, Amkor Technology, Hanmi Semiconductor và Victory Giang.

Vào quý 1/2024, Việt Nam có 33 trung tâm dữ liệu với công suất khoảng 80MW, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TPHCM, chiếm 94% tổng nguồn cung, do các nhà mạng trong nước như Viettel, IDC và VNPT dẫn đầu. 

Trong đó, Viettel hiện đang chiếm thị phần lớn, đặc biệt sau khi khánh thành trung tâm dữ liệu lớn nhất cả nước tại Hòa Lạc (Hà Nội) vào tháng 4. Dự án này có tổng diện tích sàn lên đến 21.000m2, cung cấp 60.000 máy chủ, công suất điện đạt 30 MW, trở thành trung tâm dữ liệu có quy mô đầu tư lớn nhất quốc gia.

Làm rõ thế mạnh của thị trường bất động sản công nghiệp miền bắc đối với ngành sản xuất, ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết, các tỉnh phía Nam chủ yếu thu hút khách thuê bất động sản công nghiệp từ các ngành chế biến như: cao su, nhựa, thực phẩm và nước giải khát. Còn khu vực phía Bắc lại trở thành trung tâm của các ngành có giá trị gia tăng cao, bao gồm: ô tô, máy móc thiết bị, điện tử và sản xuất năng lượng mặt trời. 

"Trong mục tiêu định vị Việt Nam là trung tâm sản xuất công nghệ cao, miền Bắc được đánh giá có sức bật lớn hơn, trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong thời gian tới. Điều này tạo đà cho bất động sản công nghiệp phát triển", ông Thomas Rooney chia sẻ.

Việt Nam được đánh giá là một thị trường mới nổi có tiềm năng tăng trưởng nhanh nhất vào năm 2035, với mức tăng trưởng GDP hàng năm là 6,2% nhờ vào các chính sách nhất quán và việc tối đa hóa tiềm năng thương mại. 

Trong 9 tháng đầu năm 2024, Việt Nam đã thu hút 24,8 tỷ USD vốn FDI cam kết, với 2.492 dự án mới đăng ký, tổng vốn đầu tư 13,6 tỷ USD. Bắc Ninh là tỉnh dẫn đầu với 18% tổng vốn FDI, tương đương 4,5 tỷ USD, theo sau là TP. HCM 8% và tỉnh Quảng Ninh 7%. Dự báo của Cục Đầu tư nước ngoài (FIA) thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy Việt Nam sẽ thu hút 39 - 40 tỷ USD vốn FDI vào cuối năm 2024.

Xét về lĩnh vực thu hút FDI, sản xuất và chế biến đang chiếm 63% tổng số vốn, đạt 15,6 tỷ USD, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn đăng ký mới đạt 9 tỷ USD, tăng 4% theo năm. Trong đó, miền Bắc chiếm tỷ lệ lớn nhất với 59% vốn FDI mới đăng ký vào sản xuất, tương đương 5,3 tỷ USD. Theo sau là miền Nam với 38%, tương đương 3,4 tỷ USD.

Quỹ đất và giá thuê cạnh tranh thúc đẩy bất động sản công nghiệp phía Bắc

Chuyên gia Savills đánh giá, các tỉnh miền Bắc có lợi thế về quỹ đất phong phú và giá thuê hợp lý. Trong nửa đầu năm 2024, khu kinh tế phía Bắc cung cấp 12.985ha đất công nghiệp tại 73 khu công nghiệp, tăng 12% so với năm trước nhờ vào sự mở rộng của các khu công nghiệp ở Hải Phòng, Hưng Yên và Hải Dương.

Trong đó, mức giá thuê đất công nghiệp ở miền Bắc thấp hơn 28% so với miền Nam. Các tỉnh miền Bắc có tỷ lệ lấp đầy trung bình là 78%, với giá đất trung bình là 132 USD/m2/thuê 1 lần cho toàn bộ hợp đồng thuê dài hạn. 

Bắc Ninh là nơi có nguồn cung quỹ đất lớn nhất phía Bắc và có mức giá thuê cạnh tranh là 148 USD/m2/thuê 1 lần, thấp hơn trung bình giá thuê tại miền Nam là 183 USD/m2/thuê 1 lần. Bắc Ninh cũng là tỉnh dẫn đầu nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại miền Bắc với 40% thị phần toàn khu vực.

Ông Thomas Rooney cho rằng, để ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn và tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai, cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông cần tiếp tục được phát triển, quy hoạch đồng bộ, hiệu quả. 

Khi Việt Nam đang hướng đến việc nâng cao giá trị gia tăng trong các ngành sản xuất, việc cải cách giáo dục và đào tạo nhằm nâng cao tay nghề lao động là cần thiết. Thực tế, dù lực lượng lao động dồi dào, đặc biệt ở miền Bắc, nhưng phần lớn vẫn là lao động có tay nghề thấp.

"Xu hướng phát triển bền vững, cụ thể là việc phát triển các khu công nghiệp xanh, đang ngày càng được quan tâm. Việc chuyển đổi và phát triển các khu công nghiệp xanh sẽ mang lại nhiều lợi thế cho các nhà xưởng, kho bãi so với các mô hình truyền thống. Các dự án xanh không chỉ đáp ứng mục tiêu phát triển bền vững của doanh nghiệp, mà còn tạo ra môi trường phát triển, làm việc tích cực.", ông Thomas Rooney nhấn mạnh.

Cũng theo ông Thomas, hiện nay, hầu hết các dự án khu công nghiệp đều được phát triển theo mô hình truyền thống. Việc chuyển đổi một khu công nghiệp thông thường thành khu công nghiệp thân thiện với môi trường không đơn giản vì chi phí tốn kém, cần thời gian và sự xem xét kỹ lưỡng của Chính phủ về khung pháp lý như những chính sách ưu đãi cùng với việc áp dụng hỗ trợ tín dụng cho các nhà đầu tư giúp giảm gánh nặng chi phí ban đầu.