Nhiều dự án bất động sản “đắp chiếu” do chậm tính tiền sử dụng đất

Dự án bất động sản chậm triển khai gây khó cho doanh nghiệp

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, nếu việc tính tiền sử dụng đất nhanh khi tiến hành xây dựng hầm móng dự án bất động sản là đã ra được tiền sử dụng đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì không có gì đáng ngại.

Tuy nhiên, hiện nay, việc thẩm định tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp lại rất chậm, nhiều trường hợp đã hoàn thành xong móng mà cơ quan chức năng vẫn chưa tìm được đơn vị thẩm định tiền sử dụng đất. Điều này gây ra mối nguy lớn cho doanh nghiệp.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản phân tích, việc chậm xác định đơn giá đất tạo ra sức ép vô cùng lớn, bởi doanh nghiệp khi được cấp phép xây dựng sẽ phải tính ngay chi phí giá bán để giới thiệu dự án với khách hàng. Khi tính giá bán nhà, doanh nghiệp không thể tính được chính xác vì chưa biết mình sẽ phải đóng bao nhiêu tiền sử dụng đất, mà chỉ tính giá chung.

"Khi chưa đóng tiền sử dụng đất, dù doanh nghiệp có xây xong phần hầm móng thì theo luật cũng không đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai. Doanh nghiệp không bán hàng thì sẽ không có tiền để làm dự án, ngoài ra, mất đi cơ hội thị trường. Nhưng nếu bán hàng khi chưa đủ điều kiện thì lại sai phạm và có thể bị xử phạt lớn", vị giám đốc cho biết.

Theo Hội Môi giới bất động sản (VARS), nhiều doanh nghiệp có dự án bất động sản không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Bởi các khó khăn trong khâu xác định giá đất.

Việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ. Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Hành lang pháp lý mới chưa gỡ khó cho dự án bất động sản "đắp chiếu"

Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ 1/8, gồm nhiều điểm mới để tháo gỡ những bất cập, tắc nghẽn trong khâu định giá đất tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, VARS cho rằng, bảng giá đất mới được áp dụng trong thời gian tới với mức giá tăng cao cũng gây nhiều lo ngại, khiến doanh nghiệp thêm "nặng gánh". Đây cũng là yếu tố gây rủi ro về tăng giá bán bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho biết, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ nguồn lực tài chính để có thể hoàn thành nghĩa vụ, do chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành bất động sản nên khi tiền sử dụng đất tăng cao.

"Để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bđs cao hơn. Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở lên khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội", ông Đính phân tích.

Dẫn chứng trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án bất động sản và bàn giao cho người dân phải đối mặt với chi phí tài chính “khổng lồ” khi địa phương rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đó, các dự án được UBND tỉnh, thành phố sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng dự án.

Bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng. Ngoài ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và khả năng triển khai, hoàn thành dự án theo đúng tiến độ của doanh nghiệp, khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, giảm khả năng phục hồi của thị trường.