HSBC đưa ra cảnh báo với lĩnh vực bất động sản Việt Nam

Bộ phận Global Research của HSBC đã công bố báo cáo Vietnam At A Glance định kỳ vào tháng 6/2021, với tựa đề “Cẩn trọng với những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản”. Theo đó, chuyên gia HSBC nhận định: Một nỗi lo ngại đã dấy lên về khả năng thị trường bất động sản sẽ không đóng góp cho các chỉ số kinh tế vốn đang khó khăn. Các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng trong trường hợp cần thiết, nhưng vẫn cần đảm bảo cân bằng thận trọng. Trong khi số liệu tháng 5 tương đối tốt, đợt bùng dịch Covid-19 thứ tư đang gây ra những nguy cơ đáng kể đối với khả năng phục hồi bền vững.

Con dao hai lưỡi

Theo các nhà phân tích của HSBC, bất động sản đóng góp 5%-15% cho GDP của ASEAN, tỷ lệ này ở Việt Nam là khoảng 8%

Một sự thật hiển nhiên là lĩnh vực bất động sản có tác động không nhỏ đến nền kinh tế Việt Nam, không chỉ bởi đóng góp cho tăng trưởng chung mà còn vì những rủi ro dai dẳng của ngành này. Trong khi việc thiếu vắng kênh thông tin chính thống về thị trường vẫn đang là một thách thức, các thông tin công khai đang có cho thấy giá nhà ở các thành phố lớn tăng lên trong vòng hai năm qua, đặc biệt ở phân khúc xa xỉ.

Các dữ liệu cho thấy, giá căn hộ phân khúc xa xỉ tăng mạnh, tăng 9% trong năm 2020 so với mức tăng 4-5% ở phân khúc trung cấp bình dân và vừa túi tiền. Thị phần phân khúc bất động sản xa xỉ và hạng sang đã tăng từ dưới 30% trong tổng số bán ra trong năm 2019 lên hơn 70% trong năm 2020

Theo HSBC, các số liệu FDI cho thấy mặc dù những dòng vốn FDI mới rót vào ngành bất động sản tăng hơn 200% vào tháng 5 so với cùng kỳ năm ngoái, phần lớn nguồn vốn FDI vẫn chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Điều đó cho thấy giá tăng chủ yếu do nhà đầu tư trong nước.

Tăng trưởng tín dụng nhanh chóng từ đầu năm 2021 được coi là nguyên nhân chính. Các số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 15% trong tháng 1 và 2 so với cùng kỳ năm ngoái, vượt ngưỡng mục tiêu 12% của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Đến giữa tháng 4, tổng tăng trưởng tín dụng đã đạt trên 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngành bất động sản lọt “tầm ngắm”

Trung tuần tháng 4, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Thu Hồng kêu gọi các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động kiểm soát rủi ro, thông báo đẩy mạnh các biện pháp kiểm soát chặt tín dụng đổ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bao gồm bất động sản.

Đây không phải lần đầu NHNN kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trước đây, cơ quan này từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, nhắm tới nhà đầu tư kinh doanh, không phải người vay mua nhà vì tỷ lệ thế chấp của Việt Nam còn khá thấp trong khu vực Đông Nam Á. Cầm cố thế chấp chiếm 40%-90% tổng nợ của hộ gia đình trong khu vực, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam chỉ khoảng 25% theo IMF.

Hiện, một trong những công cụ chính của NNHN là kiểm soát chặt tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn ngân hàng có thể dùng để cấp tín dụng cho các dự án trung và dài hạn.

Dù vậy, NHNN cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này. Xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung.

Tháng 8/2020, NHNN đã hoãn lại lộ trình điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một năm. Theo nội dung thông tin sửa đổi, bổ sung, NHNN sẽ giảm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình từ 40% xuống 37% từ tháng 10/2021, xuống 34% từ tháng 10/2022 và giảm tiếp xuống 30% từ tháng 10/2023.

Tinh thần của tài liệu hướng dẫn hiện tại cũng tương tự văn bản số 563/NHNN-TTGSNH cho thấy sự giám sát chặt chẽ của NHNN đối với thị trường bất động sản. Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản. Mặc dù vậy, đợt bùng dịch Covid-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi, do lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung của Việt Nam.

Khối nghiên cứu của HSBC cho rằng, trong nhiều năm qua, NHNN đã dùng chính sách tiền tệ như một công cụ hỗ trợ tăng trưởng trong khi các chính sách để đảm bảo an toàn vĩ mô là để kiểm soát rủi ro trong ngành bất động sản. Dù vậy, HSBC cho rằng, giá nhà ở tăng lên sẽ kìm hãm khả năng NHNN tiếp tục cắt giảm lãi suất. Chính sách tài khóa cần "cõng" thêm trách nhiệm hỗ trợ kịp thời cho đúng đối tượng trong bối cảnh đợt bùng dịch Covid-19 gần đây.

Tóm lại, việc các cơ quan chức năng quan ngại khả năng thị trường nhà ở có thể không còn là một nhân tố trọng yếu của nền kinh tế và vì thế giám sát chặt thị trường bất động sát trong nước là một tín hiệu đáng khích lệ. Trong trường hợp cần thiết, các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng nhằm kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.

Dù vậy, vẫn cần thận trọng cân bằng vì những nguy cơ bất lợi đang ngày một gia tăng đối với tăng trưởng.