Không phải là “sản phẩm lỗi” - Chuyên gia "hiến kế" cách quản lý chung cư mini an toàn

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết sau khi Luật Nhà ở 2014 cho phép xây dựng “nhà ở riêng lẻ” của hộ gia đình, cá nhân thành chung cư mini thì tất cả các địa phương đều phải chấp hành dẫn đến tình trạng chung cư mini đã phát triển “nở rộ” trong cả nước từ năm 2015 cho đến nay. Đặc biệt là tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các tỉnh có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa cao.

Đồng thời, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng các quy định pháp luật về nhà ở, về xây dựng, về PCCC, về đầu tư, về kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, thống nhất nên công tác quản lý nhà nước của các địa phương đối với chung cư mini chưa chặt chẽ, chưa hiệu lực, hiệu quả, “lỏng lẻo”, mà vụ cháy chung cư mini thảm khốc xảy ra đêm 12/09/2023 đã làm bộc lộ rõ các mặt bất cập, hạn chế này.

"Từ năm 2011 cho đến nay đã kiên trì và liên tục góp ý kiến, đề nghị xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở, xây dựng, PCCC, đầu tư, kinh doanh bất động sản để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với loại “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini” để phát triển an toàn, lành mạnh, nhưng trước đây chưa được Bộ Xây dựng chấp thuận", ông Châu cho biết.

Chủ tịch HoREa cho rằng chỉ đến khi có Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (bản mới nhất) tại Điều 57 thì mới có tiếp thu một số ý kiến đề xuất của Hiệp hội, nhưng vẫn chưa công nhận “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có tối thiểu 2 căn hộ là “nhà chung cư mini”, tương tự như quy định của Thông tư 12/2012/TT-BXD. 

HoREA nhận thấy, quy định tại Điều 57 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là không đầy đủ, chưa bao quát tất cả các trường hợp “nhà chung cư mini” để kinh doanh cho thuê hoặc bán. Bởi lẽ rất cần thiết phải quy định đã là “nhà ở riêng lẻ” được xây dựng thành chung cư mini để kinh doanh cho thuê hoặc bán thì dù chỉ có quy mô bé nhất (chỉ có 2 tầng với 4 căn hộ) hoặc có quy mô lớn thì đều phải quy định có “đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở” và “phải lập dự án”. 

"Đã là nhà chung cư thì đều phải đáp ứng yêu cầu cao nhất là bảo đảm an toàn tính mạng con người, an toàn PCCC vì không thể “tư duy” theo kiểu chung cư mini có quy mô “từ 20 căn hộ trở lên” thì mới được quản lý chặt chẽ, nhưng lại không quan tâm quản lý yêu cầu đảm bảo an toàn của “nhà chung cư mini” có quy mô nhỏ hơn từ “4 căn hộ đến 20 căn hộ”, HoREA kiến nghị.

HoREA cũng chỉ ra những bất cập, hạn chế trong việc quản lý chung cư mini trong suốt 13 năm qua. Cụ thể, thứ nhất, do pháp luật hiện hành chưa quy định thật đồng bộ, thống nhất nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thật thống nhất coi chung cư mini cũng là một loại nhà chung cư. 

Thứ hai, pháp luật hiện hành chưa quy định nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang quản lý chung cư mini như là nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình dẫn đến tình trạng khi được phép có “100% căn hộ mini” với các căn hộ có diện tích không thấp hơn diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, cần phải “hiểu đúng” là chung cư mini cũng phải áp dụng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư quy định “Đối với dự án nhà ở thương mại phải bảo đảm tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Thứ ba, pháp luật hiện hành chưa quy định hoạt động đầu tư kinh doanh chung cư mini của cá nhân, hộ gia đình là thực hiện dự án nhà ở thương mại nên Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh chung cư mini, chưa quy định phải đăng ký kinh doanh. Hoặc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cũng do cách nghĩ này đã dẫn đến việc không cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh chung cư mini, khu nhà trọ.

Thứ tư, về công tác PCCC, Nghị định 136/2020/NĐ-CP quy định các loại hình thuộc “danh mục cơ sở do UBND cấp xã quản lý”, có nghĩa là pháp luật về PCCC chỉ quy định PCCC đối với các loại nhà chung cư. Do vậy, cần phải bổ sung vào Điều 57 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “nhà ở của hộ gia đình, cá nhân” được xây dựng từ 2 tầng trở lên, mà mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên, kiểu chung cư mini thì nhà nhiều tầng đó cũng là nhà chung cư.

"Chung cư mini không phải là “sản phẩm lỗi” của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển “nóng” trước đây như ý kiến của một số chuyên gia, mà chung cư mini có căn hộ để cho thuê hoặc để bán là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội. Bởi lẽ đây là loại căn hộ nhà ở có giá cho thuê, có giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều thành phần trong xã hội, đó là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, sinh viên, học sinh, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư", ông Châu nhận định. 

HoREA nhận thấy, cho đến khi thực hiện được mục tiêu của Đảng đặt ra là đến năm 2045, nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao thì lúc đó nhu cầu chung cư mini vẫn tồn tại, do trong xã hội lúc nào cũng còn tầng lớp người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, người nhập cư, có nhu cầu mua, thuê loại nhà này, nhưng yêu cầu về chất lượng và tiện ích, dịch vụ sẽ ngày càng cao hơn. Ngay tại các nước công nghiệp phát triển hiện nay thì cũng vẫn có loại chung cư mini.

Do vậy, HoREA đề nghị Nhà nước “nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini”, không nên vì “không quản được thì cấm”, mà nhiệm vụ cấp bách là cần phải xây dựng khuôn khổ pháp luật đồng bộ, thống nhất để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với chung cư mini để phát triển an toàn, lành mạnh.