Kita Invest: Khả năng trả nợ yếu, thế chấp dự án Stella Mega City

Thế chấp dự án Stella Mega City, 2 lần lùi thời gian đáo hạn trái phiếu

Cập nhật ngày 2/8 tại HNX cho thấy, Công ty Cổ phần Kita Invest (Kita Invest) vừa công bố thông tin thay đổi nội dung kỳ hạn trái phiếu KITA.BOND2020.07 và KITA.BOND2020.08. Hai lô trái phiếu này được Kita Invest phát hành vào ngày 30/7/2020 với cùng kỳ hạn 3 năm, tổng giá trị 400 tỷ đồng.

Theo nội dung công bố, hai lô trái phiếu KITA.BOND2020.07 và KITA.BOND2020.08 này của Kita Invest sẽ được kéo dài kỳ hạn từ 36 tháng thành 48 tháng. Như vậy kỳ hạn trả gốc sau thay đổi sẽ là ngày 30/7/2024.

Về lãi suất, sau thay đổi lãi suất áp dụng từ 31/7/2023 là lãi suất cố định 13,9%/năm. Trước thay đổi mức lãi suất được áp dụng kỳ tính lãi đầu tiên là 11,5%/năm; Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi tiếp theo bằng lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi đó (+) biên độ 4%/năm nhưng trong mọi trường hợp không thấp hơn 11,5%/năm. Trong đó, lãi tham chiếu là lãi suất điều chuyển vốn bằng đồng Việt Nam của VPBank áp dụng cho kỳ hạn 36 tháng, điều chỉnh 3 tháng/lần.

Đây không phải lần đầu tiên doanh nghiệp này lùi thời gian đáo hạn trái phiếu. Hồi tháng 5, Kita Invest cũng đã thay đổi nội dung kỳ hạn đối với mã trái phiếu KITA.BOND2020.03 phát hành ngày 5/5/2020, mệnh giá 500 tỷ đồng. Theo đó, thay vì đáo hạn vào ngày 5/5/2023, mã trái phiếu sẽ được kéo dài kỳ hạn thêm 6 tháng, kỳ trả gốc vào ngày 5/11/2023.

Lý do kéo dài kỳ hạn trái phiếu được Kita Invest đưa ra là do tình hình khó khăn chung của ngành bất động sản nên tổ chức phát hành mong muốn được kéo dài kỳ hạn của trái phiếu để giảm bớt áp tài chính và ổn định hoạt động kinh doanh trong thời gian khó khăn.

Được biết, Kita Invest là doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Kita Group liên quan đến đại gia Nguyễn Duy Kiên (SN 1969). Người đại diện pháp luật Kita Invest là ông Đỗ Xuân Cảnh (sinh năm 1977). Công ty này bắt đầu được chú ý trên thị trường bất động sản với thương vụ mua lại thành công dự án Khu dân cư Ngân Thuận (hay còn được biết với tên thương mại là Stella Mega City (quận Bình Thủy, TP Cần Thơ). Sau khi dự án này về tay, Kita Invest còn tiếp tục huy động thành công số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu trong năm 2020 dù chỉ mới thành lập đầu năm 2019.

Liên quan đến dự án tên tuổi của Kita Invest, ngày 22/6 vừa qua Kita Invest đã đem thế chấp phần tài sản liên quan đến dự án này tại ngân hàng. Cụ thể, Kita Invest đã thế chấp tất cả các quyền tài sản, toàn bộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp có được phát sinh từ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 1948/QĐ-UBND do UBND thành phố Cần Thơ cấp lần đầu ngày 06 tháng 07 năm 2022 và các văn bản, giấy tờ nêu tại mục 5.4.2 Đơn này thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của Bên Bảo Đảm đối với dự án: Chung cư Ngôi sao 360- Stella 360 tại Thửa đất số 690, tờ bản đồ số 39, phường Bình Thủy, quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ (trong phạm vi khu đô thị Ngôi Sao - Stella Mega City) tại ngân hàng Vpbank, chi nhánh Cần Thơ.

Chưa hết, ngày 14/7 cùng với công ty TNHH Xây dựng Ngân Thuận, Kita Invest tiếp tục thế chấp tất cả các quyền tài sản, toàn bộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp có được phát sinh từ và/hoặc liên quan đến Dự án xây dựng nhà ở cao tầng trên 07 khu lô đất thuộc Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở: Đại đô thị Ngôi Sao – Stella Mega City thuộc quyền sở hữu của Bên Bảo Đảm.

Trước đó, vào hồi tháng 3/2022, Kita Invest cũng sử dụng tài sản bảo đảm là tất cả các quyền tài sản và lợi ích hợp pháp mà Bên bảo đảm có được phát sinh từ Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền tài sản của dự án Khu Đô Thị Nam Thăng Long tại địa điểm phường Phú Thượng, phường Nhật Tân và phường Xuân La (thuộc quận Tây Hồ), và phường Đông Ngạc, phường Xuân Đỉnh (thuộc quận Bắc Từ Liêm), TP. Hà Nội thế chấp tại VPBank, chi nhánh Bến Thành, TP.HCM. VPBank cũng là bên nhận bảo đảm của cả 2 giao dịch kể trên.

Khả năng trả nợ yếu của Kita Invest

Việc lùi thời gian đáo hạn trái phiếu, đồng thời lần lượt thế chấp phần tài sản liên quan đến dự án Stella Mega City tại ngân hàng diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp này đối diện với áp lực từ lớn từ khối nợ "khổng lồ".

Theo dữ liệu công bố tại HNX, tại kỳ báo cáo (từ ngày 1/12022 – 31/12/2022), vốn chủ sở hữu của Kita Invest chỉ hơn 1.154 tỷ đồng nhưng hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu cao ngất lên tới 9,5 (cùng kỳ năm liền trước hệ số này là 8,3). Trong kỳ báo cáo này, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đạt xấp xỉ 3 tỷ đồng (trong khi năm 2021 chỉ lãi 154 triệu đồng). Do đó, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp năm 2021 và 2022 lần lượt đạt 0,01% và 0,26%.

Thế nhưng, những con số kể trên chưa thể hiện được hết vấn đề đáng lưu tâm tại Kita Invest.

Tài liệu Etime có được (dữ liệu riêng lẻ), đến 31/12/2022 tổng tài sản Kita Invest đạt trên 11.579 tỷ đồng, trong đó 53% được tài trợ bằng tài sản ngắn hạn ( hơn 6.165 tỷ đồng) còn lại tài sản dài hạn hơn 5.414 tỷ đồng.

Trong khi đó, nợ phải trả tại cùng thời điểm lên tới 10.423 tỷ đồng, tăng từ mức trên 9.533 tỷ đồng của cùng kỳ năm liền trước. Cơ cấu nợ phải trả cuối năm 2022 gồm: 8.821 tỷ đồng là nợ ngắn hạn và 1.601 tỷ đồng nợ dài hạn.

Như vậy, nợ phải trả ngắn hạn của Kita Invest đã vượt tài sản ngắn hạn và hệ số thanh toán hiện hành (tài sản ngắn hạn/nợ ngắn hạn) tại Kita Invest tại ngày 31/12/2022 chỉ đạt 0,69, giảm so với con số 0,87 ghi nhận vào cuối năm 2021. Điều này đồng nghĩa với việc, hệ số thanh toán hiện hành của doanh nghiệp kém đi trong năm 2021 - 2022.

Trên lý thuyết, hệ số thanh toán hiện hành nhỏ hơn 1 thể hiện khả năng trả nợ của doanh nghiệp yếu, là dấu hiệu báo trước những khó khăn tiềm ẩn về tài chính mà doanh nghiệp có thể gặp phải trong việc trả các khoản nợ ngắn hạn. Khi hệ số càng gần về 0, doanh nghiệp càng mất khả năng chi trả, gia tăng nguy cơ phá sản.

Kết quả kinh doanh cũng là một vấn đề đáng lưu tâm khác của Kita Invest. Theo dữ liệu của Etime, doanh thu năm 2022 của doanh nghiệp đạt 608 tỷ đồng; lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 142 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh âm 11,2 tỷ đồng. Nguyên nhân là do chi phí lãi vay và chi phí quản lý doanh nghiệp phình to. Trong đó, chi phí lãi vay chiếm tới 77% lợi nhuận gộp và gấp 1,8 lần so với cùng kỳ; chi phí quản lý doanh nghiệp gấp 2,42 lần cùng kỳ. Nhờ lợi nhuận khác (một loại nguồn thu thiếu bền vững) mang về 18 tỷ đồng (năm 2021 âm gần 11 tỷ đồng), doanh nghiệp vì thế có lãi sau thuế 4,9 tỷ đồng trong năm 2022.