Nguyên nhân khiến nhà đầu tư "lướt sóng" bất động sản ngày càng gặp khó?

Thái Nguyễn
21/08/2025 17:53 GMT +7
Chuyên gia nhận định tình trạng "lướt sóng" bất động sản ngày càng gặp khó trong chu kỳ mới của thị trường. Thị trường đang hướng về những phân khúc có nhu cầu thực kể cả bán và cho thuê.

Bất động sản nhu cầu thực "lên ngôi"

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường địa ốc Hà Nội tháng 7/2025 ghi nhận sự lên ngôi của bất động sản ở thực. Trong khi đó, cả bất động sản bán và cho thuê đều có tăng trưởng về mức độ quan tâm, đồng loạt tăng 10% so với tháng 6/2025.

Trong đó, với bất động sản bán, nhu cầu tìm mua để ở tương đối cao, thể hiện rõ nhất ở hai loại hình nhà riêng và chung cư. Mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản với hai loại hình này dẫn đầu thị trường, với nhà riêng tăng 13% và chung cư tăng 12%, cho thấy làn sóng mua ở thực vẫn đang tiếp diễn, tạo sự bền vững cho thị trường. Riêng với các loại hình khác như nhà mặt phố, biệt thự và đất nền ghi nhận mức độ quan tâm tăng nhẹ, dao động từ 3 - 6% so với tháng 6/2025.

Đối với bất động sản cho thuê, người tìm kiếm quan tâm nhiều nhất đến văn phòng và nhà riêng, với mức độ quan tâm trong tháng 7 tăng trưởng lần lượt 19% và 15% so với tháng trước. Các loại hình khác gồm nhà trọ, chung cư, nhà mặt phố, kho xưởng cho thuê có mức độ quan tâm tăng trong khoảng từ 4 - 11%.

Căn hộ chung cư là loại hình được người mua có nhu cầu ở thực tìm kiếm nhiều. Ảnh: Thái Nguyễn

Còn tại thị trường TP.HCM, cả hai lĩnh vực bất động sản bán và cho thuê đều tăng nhiệt. Mức độ quan tâm bất động sản tại TP.HCM (cũ) có xu hướng tăng trưởng nổi bật, đặc biệt ở bất động sản bán với mức tăng 11% vào tháng 7/2025 so với tháng 6/2025 và lượng tin đăng tăng nhẹ. Xét theo từng loại hình, tương tự thị trường Hà Nội, 2 loại hình chung cư và nhà riêng tại TP.HCM cũng dẫn đầu về mức độ quan tâm, với mức tăng tương ứng là 13% và 11%.

Đối với bất động sản cho thuê, văn phòng và chung cư là hai loại hình nhận được nhiều sự quan tâm nhất, với mức tăng khá mạnh, lần lượt tăng 24% và 22% trong tháng 7/2025. Các loại hình nhà trọ, nhà mặt phố, kho xưởng và nhà riêng ghi nhận mức độ quan tâm tăng nhẹ, dao động từ 6 - 17%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, trong tháng 7/2025, thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt, nhờ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô. Mức độ quan tâm tại nhiều dự án căn hộ, đất nền và nhà phố đều tăng từ 10 – 15%, phản ánh sự trở lại của dòng tiền và tâm lý tích cực từ phía nhà đầu tư.

Đặc biệt, phân khúc cao cấp ghi nhận thanh khoản tốt, chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư dài hạn vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ. Nguồn cung mới cũng được cải thiện đáng kể, giúp cân bằng lại thị trường sau giai đoạn khan hiếm kéo dài.

"Các động lực hạ tầng và chính sách đang tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Việc TP.HCM đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, triển khai các dự án trọng điểm như Vành đai 3, đường sắt cao tốc, cùng với dòng vốn FDI tích cực, đã củng cố niềm tin cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước", ", ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Tuấn cũng nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi chọn lọc: những khu vực có hạ tầng kết nối tốt và các dự án có pháp lý minh bạch sẽ là tâm điểm thu hút dòng vốn. Đây chính là nền móng để TP.HCM không chỉ tăng trưởng trong ngắn hạn mà còn chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong những năm tới.

Hết thời "lướt sóng" bất động sản?

Theo anh Nguyễn Quang Bách, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội, trước đây, nhà đầu tư bất động sản chỉ cần có "máu liều", nhảy vào là có lời, thì bây giờ thị trường phân hóa mạnh. Người có tầm nhìn dài hạn, chọn đúng dự án pháp lý chuẩn, vị trí có tiềm năng, thì vẫn có cơ hội sinh lợi. Nhưng ai còn mang tư tưởng “hôm nay đặt cọc, mai sang tay” thì gần như "chôn vốn".

"Thị trường hiện nay rõ ràng đang ưu ái người mua để ở, còn nhà đầu tư lướt sóng phải chấp nhận rằng “thời cơ vàng” đã qua. Xu hướng giữ tài sản dài hạn, tập trung vào yếu tố pháp lý, hạ tầng và tiện ích mới là con đường ít rủi ro", anh Bách chia sẻ.

Nhiều chuyên gia cho rằng, có 3 yếu tố chính khiến nhà đầu tư "lướt sóng" bất động sản có thể dần bị loại bỏ. Thứ nhất là chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý dự án, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản.

Thứ hai, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 - 11%/năm khiến việc vay tiền để "lướt sóng" trở nên rủi ro. Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài; nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người "mắc kẹt" vốn.

"Lướt sóng" bất động sản không còn phù hợp với chu kỳ mới của thị trường. Ảnh: Thái Nguyễn

Thời kỳ 2016 - 2021, giai đoạn xuất hiện nhiều "cơn sốt" đất, nhà đầu tư chỉ cần vay vốn ngân hàng trong ngắn hạn để đầu tư rồi sang tay trong vài tháng là đã có thể thu về lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự tăng trưởng này không dựa trên giá trị thực mà chủ yếu là do kỳ vọng tương lai, kèm theo nguồn tín dụng dồi dào và lãi suất thấp.

Từ năm 2022, khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào bất động sản, chi phí lãi vay tăng cao và kinh tế toàn cầu chững lại, các đợt sốt đất không còn diễn ra nhiều như trước.

Đến giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bước vào nhịp điều chỉnh sâu. Chu kỳ tăng trưởng nóng đã qua, "lướt sóng" không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực. Những chuyển dịch này một lần nữa khẳng định tư duy mua để "lướt sóng" không còn phù hợp, thay vào đó là yêu cầu về đầu tư theo giá trị, dài hạn và có thanh khoản thực.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, từ trước đến nay, tâm lý, hành vi của người mua bất động sản đã có những thay đổi.

"Trong bối cảnh thị trường đang trở về giá trị thực, việc đầu tư lướt sóng ở giai đoạn này gần như sẽ không còn. Với thực tế này, cộng với bài học từ giai đoạn trước, các nhà đầu tư đã và đang cẩn trọng hơn trong các quyết định mua bất động sản. Từ đây, thị trường cũng điều chỉnh theo hướng lành mạnh và bền vững hơn", ông Lượng chia sẻ.