Tranh cãi về việc "giải cứu" bất động sản du lịch đất ở không hình thành đơn vị ở

Có nên chấp thuận thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở"?

Sau sự bùng nổ mạnh mẽ trong giai đoạn 2014 - 2018, cho tới nay, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu chững lại.

Theo các chuyên gia căn nguyên của mọi vấn đề nằm ở việc phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa có tính pháp lý đầy đủ.

Trước khoảng trống đó, một số địa phương có chính sách riêng thu hút các "ông lớn" đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Đơn cử, như Khánh Hòa đã có cơ chế riêng, cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dài hạn, bằng cách sử dụng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Được biết, theo quy định của UBND Khánh Hòa, với các dự án được tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư có "đất ở không hình thành đơn vị ở" và mục tiêu "xây dựng căn hộ du lịch để bán hoặc cho thuê", các cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng căn hộ du lịch của dự án đó và theo yêu cầu của nhà đầu tư sau khi hoàn thành nộp các khoản tiền đất đai theo quy định.

Nhờ có cơ chế đặc biệt này, Khánh Hòa đã lôi kéo được những thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… mạnh dạn đặt chân đến khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đầu tư hơn 40 dự án với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo thực tế, có nhiều nhà đầu tư quyết định đầu tư vào đây với số vốn hàng trăm tỷ đồng. Tuy nhiên trong quá trình cấp sổ đỏ do luật đất đai chưa có thuật ngữ nào là "đất ở không hình thành đơn vị ở", cho nên dẫn đến hiện tượng nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua nhà, dự án đã xong nhưng người mua lại không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến năm 2021, chỉ riêng condotel đã có khoảng 83.000 sản phẩm chưa được thừa nhận pháp lý. Đó là chưa kể hàng chục nghìn sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khác như villa, biệt thự biển hay officetel.

Được biết, mới đây nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết đang xây dựng dự thảo Nghị định mới, sửa đổi bổ sung một số Nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Sau khi thông tin này được công bố, giới chuyên gia bất động sản trong nước đều đồng thuận rằng việc sửa nghị định theo hướng cấp sổ đỏ cho các sản phẩm condotel là điều rất cần thiết, trong bối cảnh hàng nghìn dự án đang mòn mỏi chờ quy định mới.

Nhận định về vấn đề này, Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, Đoàn luật sư Hà Nội cho rằng: Nếu việc sửa đổi Nghị định còn nhiều nút thắt, Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể xem xét, thừa nhận thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Theo ông Tuấn Anh, "đất ở không hình thành đơn vị ở" là một khái niệm mới, được một số địa phương sử dụng nhằm thu hút các "ông lớn" tìm kiếm cơ hội đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, thuật ngữ này chưa được công nhận chính thức trong bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào tại Việt Nam. Nên đã xảy ra một số xung đột về hệ thống pháp lý, dẫn tới việc một số địa phương chần chừ trong việc cấp sổ đỏ cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Tại Tọa đàm "Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam" diễn ra vào chiều 21/4, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định: Sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã để lại nhiều hệ lụy. Một trong những điểm nghẽn pháp lý lớn nhất chính là câu chuyện "đất ở không hình thành đơn vị ở".

 "Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính "tù hãm" của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý", GS.TS Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Đồng tình với quan điểm này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng những vướng mắc liên quan tới "đất ở không hình thành đơn vị ở" không khó giải quyết. Tuy nhiên, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý nói trên, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích.

Cũng tại buổi toạ đàm GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một sản phẩm phổ biến trên cả thế giới và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong xu thế phát triển chung của nền kinh tế một quốc gia và kinh tế thế giới.

Do đó cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang mắc phải, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Về khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", ông Cường cho rằng rất hay. Theo ông Cường, Việt Nam nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường.

Ý kiến trái chiều theo góc nhìn của Hiệp hội HoREA

Sau những ý kiến của các chuyên gia  cho rằng nên bổ sung thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" và tháo gỡ vướng mắc pháp lý, "giải cứu" thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, điều này là không cần thiết, bởi vì chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP rất cụ thể và hợp lý.

Ông Châu cho biết, yêu cầu "luật hóa đất ở không hình thành đơn vị ở" là không có tính "logic" và không phù hợp với Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị : "Về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn" đã chỉ đạo "rà soát, điều chỉnh chiến lược và quy hoạch phát triển du lịch theo hướng tập trung nguồn lực xây dựng các khu vực động lực phát triển du lịch" và "khuyến khích các nhà đầu tư chiến lược đầu tư hình thành các khu dịch vụ du lịch phức hợp, dự án dịch vụ du lịch quy mô lớn, các trung tâm mua sắm, giải trí chất lượng cao tại các địa bàn trọng điểm", không có định hướng về các khu du lịch nghỉ dưỡng có loại "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Ý kiến đề nghị "luật hóa đất ở không hình thành đơn vị ở" cũng không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định "người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài" trong trường hợp " đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng".

Chủ tịch hiệp hội HoREA khẳng định, đã là "đất ở" thì phải đi liền với việc "hình thành đơn vị ở", mà theo quy định tại Mục 1.4.8 "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng" ban hành kèm theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì "đơn vị ở" là "khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng; cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở", nên trong "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng" không quy định "đơn vị ở" đối với trường hợp "đất ở không hình thành đơn vị ở".