Cơ sở cho "đợt sóng" đất nền mới tại Đông Anh

Đất Đông Anh đã rục rịch lên cơn sốt trước những thông tin lên quận, quy hoạch hạ tầng và sự xuất hiện của những dự án quy mô lớn từ nhiều năm nay. Mới đây, dự án thành phố thông minh có tổng mức đầu tư gần 4,2 tỉ USD do liên danh Tập đoàn BRG và đối tác Nhật Bản đã chính thức được động thổ. Trước sự kiện nay, nhiều chuyên gia dự báo đất Đông Anh có khả năng tiếp tục "nổi sóng". Trên thực tế, nhiều môi giới đã tận dụng cơ hội để đẩy mạnh quảng cáo các lô đất nền, đất thổ cư ở cạnh siêu dự án, khiến cho giá đất bị đẩy lên cao hơn so với thời điểm trước.

Khó tránh được sốt ảo

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam cho rằng, nếu dự án thành phố thông minh trên được phát triển bài bản, triển khai đầu tư mạnh mẽ, thì chắc chắn sẽ có những tác động tích cực tới thị trường bất động sản khu vực này. Bởi một dự án quy mô lớn sẽ mang lại lượng lớn dân cư về ở, tạo đà tăng trưởng thương mại tốt cho địa bàn, đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá. Các nhà đầu tư do đó cũng kỳ vọng giá đất sẽ tăng theo vì giá trị thương mại khu đất sẽ gia tăng. 

Trước lo ngại đất nền Đông Anh sẽ tiếp tục xảy ra sốt ảo, thổi giá, ông Hiển cho rằng, đó là nguy cơ có thể xảy ra. Bởi bên cạnh những khu vực sốt đất thực nhờ thấy được tiềm năng thì cũng có những nơi sốt do đầu cơ, thổi giá trục lợi.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng nhấn mạnh, bất động sản chỉ thực sự tăng giá thật khi siêu dự án bắt đầu có hình hài, đi vào hoạt động. Người biết đầu tư sẽ nhìn vào tiềm năng phát triển dân số, nhu cầu thương mại và những kỳ vọng khả thi khác. Còn nếu chưa xuất hiện những yếu tố đó thì chưa nói lên được điều gì về giá đất.

"Nếu vẫn muốn đón đầu thì đồng nghĩa với việc phải chấp nhận rủi ro. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ vẫn dành một phần tiền đầu tư rủi ro, một phần của họ đầu tư vào tài sản sinh ra dòng tiền hàng tháng cho họ. Tuy nhiên, cần tránh việc tâm lý bầy đàn, đầu tư kiểu mù mờ. Cứ "cắm đầu" vào mua mà không tìm hiểu thì càng bị thổi giá", ông Hiển nhận định.

Theo lãnh đạo Savills, muốn biết có sốt ảo hay không thì phải xem trước đó có giao dịch mua bán thực hay chưa. Để nắm được thông tin này, nhà đầu tư có thể kiểm tra tại các văn phòng công chứng sẽ biết khu vực đó sốt thật hay ảo.

Giá đất sẽ tăng không đáng kể? 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng việc triển khai khu đô thị vốn là những thông tin tích cực, khiến giá bất động sản khu vực lân cận có xu hướng tăng.

Tuy nhiên, riêng với trường hợp của Đông Anh, sau khi BRG khởi công dự án thành phố thông minh, việc tăng giá sẽ không đáng kể bởi thực tế, đất Đông Anh đã được đẩy lên rất cao, thậm chí cao hơn giá trị thật từ trước đó.

Theo ông Đính, trường hợp tăng giá quá cao có chăng là sốt ảo. Dẫn chứng từ việc khảo sát nhiều mảnh đất trong làng, trong ngõ, ông Đính cho biết, mỗi mảnh được rao bán với từ mức 20 triệu đồng/m2. Theo ông, mức giá này là vô lý, có dấu hiệu sốt ảo, thị trường sẽ không kích thích các nhà đầu tư kinh doanh thật, mà chủ yếu thu hút giới đầu cơ tạo sóng.

"Việc đẩy giá đất lên nữa cũng không có ý nghĩa khi giao dịch thực tế tại các vùng này không nhiều", ông Đính nói.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội cũng cho rằng, giá đất Đông Anh đã biến động từ khoảng hai năm trở lại đây, bởi sự cải thiện về mặt hạ tầng cùng xu hướng chuyển dịch đầu tư từ phía tây thành phố sang các khu vực phía tây bắc hay phía bên kia sông Hồng, chứ không phải chỉ tăng sau khi khởi công đại dự án đô thị thông minh.

Theo bà An, thành phố thông minh chỉ là một trong những dự án đang được lên kế hoạch triển khai ở Đông Anh. Dự án này, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng giao thông sẽ là những yếu tố triển vọng của thị trường đất nền khu vực này nhưng sẽ không tác động nhiều đến việc tăng giá.

Theo nhận định của một số chuyên gia khác khuyến cáo, người đầu tư trước khi xuống tiền đầu tư bất kỳ ở đâu, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ quy hoạch vùng, đồng thời thận trọng tìm hiểu về tính pháp lý mảnh đất định đầu tư. Bởi, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, do vậy phải xem dự án đó giao thông có thuận tiện không, tương lai có giá trị thương mại không, hạ tầng xung quanh như thế nào…

Đặc biệt, khi muốn mua đất để "đón sóng" siêu dự án, thì cũng cần theo dõi tiến độ dự án, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng. Một dự án từ lúc động thổ đến lúc thành hình hài, có dân về ở sẽ trải qua một thời gian với nhiều thủ tục, chưa kể còn năng lực tài chính triển khai dự án.