Giá nhà ở TP HCM khó xuống đáy?

Thị trường trầm lắng nhưng giá nhà vẫn tăng

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường quý I trải qua giai đoạn trầm lắng, gần như bị "đóng băng" trong cả tháng 3 và nửa đầu tháng 4. Giao dịch mua bán nhà giảm khoảng 70%; doanh thu giảm khoảng 80% dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt và thanh khoản. Thêm vào đó, khoảng 10% người mua nhà xin thanh lý hợp đồng do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng.

Đồng quan điểm này, bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (R&D) của Công ty DKRA Việt Nam cũng nhận định khoảng một tháng gần đây, do dịch bệnh nên gần như mọi hoạt động đều tạm dừng, đồng nghĩa với việc hầu hết các giao dịch mua bán bất động sản cũng đứng lại. Vì vậy, nhận định dự án bất động sản có nhiều dấu hiệu giảm giá cần được xem xét lại.

Các chuyên gia của DKRA Việt Nam phân tích giá bất động sản được rao trên thị trường (giá ở giai đoạn tiền mở bán - rumour) thường là giá ước tính, chưa phải là giá bán chính thức. Việc giảm giá phải được hiểu là giá đã chính thức công bố nhưng khi ký kết hợp đồng (hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán), mức giá thấp hơn giá đã bán ra.

Do đó, thị trường đang có tâm lý chờ đợi qua dịch để quay lại hoạt động bình thường. Các chủ đầu tư có sự chuẩn bị từ trước đều sốt ruột chờ để tiếp tục giới thiệu, mở bán dự án. Người mua cũng đang chờ xem tình hình thị trường để đưa ra các dự tính và thực tế, họ đang trông chờ một đợt giảm giá bất động sản. Và nếu như tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp và việc giãn cách xã hội tiếp tục kéo dài, nhiều chuyên gia đã đánh giá kinh tế sẽ bị suy thoái thì khi đó, thị trường bất động sản giảm giá là khả năng có thể xảy ra.

“Tuy nhiên, giảm giá bao nhiêu, giảm thế nào sẽ tùy vào tiềm lực và chiến lược của chủ đầu tư cũng như cả nhà đầu tư thứ cấp. Ngay cả khi các hoạt động kinh tế và đời sống trở lại bình thường vào cuối tháng 4, thời gian tới đây vẫn là thời điểm đầy khó khăn và thách thức cho thị trường bao gồm cả nguồn cung mới và sức tiêu thụ”, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam, nhận định.

CBRE Việt Nam cũng cho biết giá bán căn hộ tại TP HCM trong quý I vẫn tiếp tục tăng giữa bối cảnh thị trường thiếu nguồn cung, giao dịch trầm lắng. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.936 USD/m2 (khoảng 46 triệu đồng/m2), tăng 9% cùng kỳ năm trước. Các chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quý đã quyết định tăng giá, nhiều dự án có mức giá cao hơn mặt bằng khu vực từ 15% đến 30%. Dự báo nếu dịch Covid-19 được kiểm soát trước tháng 6, căn hộ trung cấp, bình dân vẫn tiếp tục tăng khoảng 1 - 3% theo năm.

Người mua nhà cần cẩn trọng với dòng tiền

Theo báo cáo từ bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, chưa đủ cơ sở để khẳng định giá bất động sản hiện đã xuống đáy. Suốt một năm qua, kể từ cuối năm 2018 - 2019, dù thị trường có suy giảm nhưng thực tế mức giá không hề giảm mà còn tăng lên một mặt bằng mới do áp lực từ nguồn cung bị giới hạn. Bước sang quý I/2020, do tình hình dịch bệnh, chưa có nhiều dự án mở bán để ghi nhận giao dịch, mức giá chủ yếu vẫn duy trì như ở quý IV/2019, chưa thể xác định là giảm. Ngoài ra, thị trường chưa ghi nhận việc bán tháo bất động sản, sức mua giảm, không phát sinh giao dịch từ cuối tháng 3. Các giao dịch sơ cấp và thứ cấp không nhiều, chủ yếu là nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn, không phụ thuộc dòng tiền ngắn hạn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, cho rằng với những ai có tiềm lực tài chính và không phụ thuộc vào sự lên xuống của thị trường thì bất cứ lúc nào cũng có cơ hội. Trong thời điểm đặc biệt hiện tại, nếu như dự án nào có nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, đây đúng là cơ hội tốt để lựa chọn cho khách hàng có tài chỉnh ổn và dòng tiền khỏe mạnh. Tuy nhiên, lúc nào cũng vậy, người mua luôn phải chọn những sản phẩm phù hợp với nhu cầu, túi tiền và tìm hiểu những chủ đầu tư uy tín...

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định dịch Covid-19 đang được kiểm soát tốt nhưng chưa thể đoán định thời điểm kết thúc. Thời gian gần đây, giá bất động sản giao dịch trên thị trường không tăng, thậm chí có nơi bán cắt lỗ 1 - 2%, cao nhất 3%. Mặt bằng cho thuê trả nhiều, nhà đầu tư tái cơ cấu bất động sản để dự trữ tiền mặt, số lượng giao dịch giảm 90%. Do đó, khi doanh nghiệp có chính sách chiết khấu, lãi suất ngân hàng được ưu đãi, nếu khách hàng muốn mua nhà để ở thì chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản. Nếu khách hàng muốn mua đầu tư thì nên dùng tiền mặt, hạn chế tối đa việc vay ngân hàng.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia đầu tư – tài chính, nhận định trong giai đoạn tới, các chủ đầu tư phần lớn sẽ làm căn hộ với giá cao do họ mua đất rất khó, cộng với thủ tục pháp lý kéo dài, không còn thời kỳ dễ có quỹ đất như 5-7 năm trước. Nếu nhà đầu tư chỉ có ý định đầu tư bất động sản thì nên giữ tiền mặt, chờ đến 6 tháng sau sẽ có những cơ hội mua tốt. Đối với các nhà đầu tư bất động sản trong năm 2020, càng về cuối năm, cơ hội để họ có thể mua bất động sản với giá hợp lý càng tốt hơn.