"Hồi sinh" nhà giá rẻ đã "tuyệt chủng" ở TP.HCM bằng cách nào?

Nhu cầu nhà ở lớn nhưng nguồn cung "nhỏ giọt"

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho biết, trong tình hình dịch bệnh phức tạp, CBRE có làm khảo sát và nhận thấy các dự án mở bán đều rất thành công, một phần là do nguồn cung thời gian qua giảm rất nhiều.

Ông Kiệt đánh giá, nhìn vào TP.HCM ta nhận thấy dân số cả tự nhiên và cơ học tăng rất nhanh, nhu cầu nhà ở rất cao. Dân số TP.HCM khoảng 9 triệu dân, tính cả dân nhập cư thì khoảng 13 triệu dân, trong khi đó mỗi năm, nguồn cung thị trường chỉ khoảng 25.000-30.000 căn hộ nên không thể đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở.

Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm của các dự án chào bán đợt đầu rất cao, dao động từ 70-85%, có những dự án đến 90%. Điều đó cho thấy nhu cầu về nhà ở, nhất là các dự án nhà ở thực rất lớn.

"Trong báo cáo 4 kỳ gần đây của CBRE, chúng tôi nhận thấy có một điều sắp tuyệt chủng nữa đó chính là căn hộ giá rẻ. Trong vòng hai năm trở lại đây chúng tôi khảo sát thấy không có căn hộ với mức giá dưới 20 triệu/m2 trở xuống ở TP.HCM nữa. Nếu muốn mua những sản phẩm đó, người dân buộc phải đi xa hơn. Trong khi, người dân lại muốn được ở gần trung tâm để được tiếp cận với những tiện ích, dịch vụ", ông Kiệt cho hay.

Ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group cũng nhìn nhận, thu nhập bình quân của người dân hiện nay vẫn thấp, việc sở hữu nhà ở không dễ dàng với nhiều người.

"Ai cũng có nhu cầu nhưng bao nhiêu người có khả năng để sở hữu nhà? Có người có thể sở hữu nhà khoảng 2 tỷ đồng, có người thì chỉ có điều kiện tài chính hơn 1 tỷ đồng thôi. Vậy thì vấn đề đặt ra là chúng ta phải tạo ra nguồn cung, thị trường cần tạo ra nguồn cung phù hợp với thu nhập trung bình của đại bộ phận người dân có thể sở hữu được nhà giá thấp. Hiện nay thị trường TP.HCM, nhà ở mức giá 1-2 tỷ đồng gần như không có mà chỉ xuất hiện ở các thị trường xa hơn như Bình Dương, Đồng Nai, Long An", ông Phúc nhấn mạnh.

Giải pháp để tăng nguồn cung, giảm giá nhà

Theo ông Phúc, để người dân có thể mua được nhà, chúng ta lại phải dựa vào 6 yếu tố cấu thành giá nhà để tìm ra giải pháp phù hợp.

Trước hết là về giá đất. Hiện nay, giá đất của các chủ đầu tư khi đầu tư vào đều phải mua với giá rất cao. Chủ đầu tư chỉ có thể bán giá nhà thấp hơn nếu mảnh đất đó đã được đầu tư từ rất lâu, và bây giờ bán ra với giá hợp lý thì đó là giá trị thặng dư về đất.

Còn với giá đất hiện nay, vì mua vào với giá cao nên khi cấu thành sản phẩm vẫn không thể bán nhà với giá rẻ được. Để khắc phục thì chúng ta phải tạo ra quỹ đất rẻ, nhưng bản thân doanh nghiệp không thể làm được điều này mà phải có chính sách của Nhà nước.

Yếu tố thứ hai là về xây dựng. Hiện nay chi phí cho các yếu tố này không hề giảm, thậm chí tăng lên rất nhiều. Tiêu chuẩn của Nhà nước về chất lượng của các công trình xây dựng cũng đã được nâng lên, ví dụ hệ thống phòng cháy chữa cháy, trước đây khi làm một chung cư, hệ thống này chỉ cần đầu tư khoảng 15 tỷ đồng, tuy nhiên hiện tại cùng với mô hình chung cư đó, chi phí bỏ ra đã tăng lên khoảng 25 tỷ đồng, do vậy chi phí xây dựng gần như là không thể giảm được.

Yếu tố thứ 3 là tài chính doanh nghiệp, là lãi vay. Lãi vay lại phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án. Dự án ban đầu dự kiến chỉ 3 năm hoàn thành nhưng thực tế có thể kéo dài đến 5-7 năm, trong thời gian đó, doanh nghiệp phải gánh toàn bộ tiền lãi. Thủ tục dự án kéo dài, chi phí gia tăng, dẫn đến giá bán sản phẩm cũng tăng theo.

Yếu tố cuối cùng là kỳ vọng lãi suất của doanh nghiệp, các doanh nghiệp đều muốn đặt kỳ vọng lãi suất ở mức cao nhất, nhưng điều này doanh nghiệp hoàn toàn có thể điều chỉnh được.

"Tổng hợp các yếu tố này lại, để bán một căn nhà có giá dưới 2 tỷ đồng là cực kỳ khó. Hiện nay mức lợi nhuận ở phân khúc này chỉ tầm 10-15%. Nên cần phải có giải pháp để doanh nghiệp giảm bớt các chi phí thì mới có thể tạo ra nguồn cung nhà giá rẻ lớn hơn trong thời gian tới", ông Phúc nhấn mạnh.

Còn chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, việc tạo ra quỹ nhà có giá từ 1,3 -1,5 tỷ đồng là hoàn toàn có khả năng nếu chủ đầu tư chịu khó tìm tòi để mua những lô đất rẻ hơn, rộng hơn, xây dựng theo đúng tiêu chuẩn thì chi phí sẽ giảm được rất nhiều.

Thứ hai, là cách bán hàng, theo ông Quang, hiện nay, chi phí bán hàng cũng đang chiếm một phần không nhỏ trong các chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, do đó nếu tiếp cận được những người có nhu cầu thực tế không qua trung gian thì cũng là cách góp phần giảm giá nhà.

Ngoài ra, điều quan trọng là Chính phủ cần hỗ trợ về mặt chính sách. Chính sách khuyến khích hợp lý và đơn giản hơn thì các doanh nghiệp sẽ tham gia nhiều hơn. Ngoài ra có thể thành lập hợp tác xã phát triển nhà ở để có thể bán nhà chất lượng và giá cả hợp lý.