Muốn thị trường bất động sản bền vững, cần đa dạng kênh dẫn vốn dài hơi

Đa dạng dòng vốn thúc đẩy thị trường bất động sản

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn, bao gồm nguồn vốn từ tín dụng, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI, quỹ đầu tư.... Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này.

Theo các chuyên gia về mặt quản lý nhà nước, Bộ Tài chính cần tìm cho được điểm trung hòa trong chính sách quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, không quản lý quá lỏng như thời gian qua, song cũng không nên quản quá chặt, chặn hết đường huy động vốn của doanh nghiệp.

Đánh giá về những vai trò nói trên của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Kinh nghiệm cho thấy, chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới phát triển nhanh và bền vững, có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia, mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác và giải quyết vấn đề việc làm, an sinh xã hội… Và khi đó, thị trường bất động sản sẽ là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, sức đóng góp của ngành bất động sản đối với nền kinh tế hết sức quan trọng, khả năng lan toả và ảnh hưởng đến các ngành khác cũng vô cùng lớn. Đơn cử như lĩnh vực xây dựng.

Trong khi đó, ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội nói rằng, bất động sản là loại hình đầu tư rất nhiều tiền, rất dài hạn, nên đòi hỏi một lượng vốn rất lớn, và vốn ấy cũng là vốn ổn định dài hạn.

"Trên thế giới họ hay đưa ra kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản là việc liên thông giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính. Bên cạnh vốn của nhà đầu tư thì kênh dẫn vốn chính của họ là ở thị trường tài chính", ông Cường nói.

Ở Việt Nam còn có thêm một kênh vốn nữa cho các nhà đầu tư BĐS đó là tiền của các khách hàng trả trước, khách hàng mua các dự án hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, bất động sản hình thành trong tương lai không phải nhà đầu tư bắt đầu vào dự án là có thể huy động được vốn, mà nó còn có điều kiện riêng. Chính vì vậy, kênh huy động vốn cho BĐS vẫn phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tài chính.

Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều sử dụng nguồn vốn vay của ngân hàng. Nhưng người dân gửi tiền vào các ngân hàng chủ yếu là gửi ngắn hạn, trong khi cho vay bất động sản lại phải là cho vay dài hạn. Ngân hàng có một nguyên tắc không dùng vốn vay ngắn hạn để cho vay dài hạn. Đây là nguyên nhân tại sao ngân hàng thường đưa ra những khống chế là tỷ lệ dư nợ bất động sản không được vượt quá một con số nhất định.

Giữ nhịp tăng trưởng cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Tiếp nối kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, hiện nay trên thế giới cũng đang đánh giá rất cao kênh thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu…. Theo số liệu từ Bộ Tài chính, thị trường vốn của Việt Nam đang có tốc độ tăng trưởng rất nhanh. Quy mô thị trường đến thời điểm hiện tại đạt 134,5% GDP, gấp 3,5 lần so với năm 2015. Đóng góp lớn vào mức tăng trưởng trên là thị trường trái phiếu doanh nghiệp với 14,2% GDP, thậm chí ở một số thống kê khác, con số này lên tới 16,6% GDP.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, mặt trái của thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu là xuất hiện những hiện tượng không lành mạnh, điển hình như hiện tượng thổi giá, làm giá…Trong thị trường trái phiếu vẫn xuất hiện tình trạng tăng trưởng nóng, doanh nghiệp phát hành trái phiếu không thực hiện theo mục tiêu của mình mà đưa vào những hoạt động khác.

Dù chỉ là những hiện tượng cá biệt, song vấn đề này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính.

Chia sẻ tại Tọa đàm "Thanh lọc thị trường trái phiếu doanh nghiệp: "Gạn đục khơi trong" ngày 29/4, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, để hài hòa lợi ích của nhà đầu tư cũng như công tác quản lý thì vai trò của cơ quan tham mưu, nhất là Bộ Tài chính trong việc lấy ý kiến đóng góp rộng rãi của cộng đồng doanh nhân, doanh nghiệp… là điều rất quan trọng. Không phải chỉ vì một vài trường hợp sai phạm mà chuyển sang khóa chặt thị trường. Cần có tư duy cởi mở thì mới giữ được nhịp tăng trưởng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo đó, ông Hà cũng khuyến nghị, trước mắt để giữ nhịp tăng trưởng của kênh vốn này, các cơ quan quản lý cần phải trấn an nhà đầu tư, không nên để tình trạng hoang mang lan rộng. Đồng thời phải xử lý một cách hợp tình hợp lý với các lô trái phiếu bị huỷ bỏ, nếu không những nhà đầu tư sau sẽ rất khó để đưa ra quyết định xuống tiền.

Tiếp đó, cần sửa Nghị định 153 theo hướng phù hợp với thị trường hơn, chứ không phải theo hướng thắt chặt. Nhìn chung, muốn thiết lập lại thị trường mà ban hành chính sách thắt chặt chỉ có phản tác dụng. Trong đó, thị trường có thể bị đóng băng hoàn toàn, hoặc lại phát sinh thêm kiểu "lách" khác và hành lang pháp lý lại phải chạy theo để sửa đổi.

Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với một số loại trái phiếu phát hành nhằm tăng tính công khai, minh bạch, góp phần nâng cao chất lượng trái phiếu. Từ cơ sở xếp hạng tín nhiệm, nhà đầu tư sẽ có thêm kênh thông tin để đánh giá rủi ro của trái phiếu.

Luật sư Hà cũng đề nghị, bổ sung các quy định để đẩy nhanh việc thiết lập thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại sở giao dịch chứng khoán cho các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp nhằm tăng tính thanh khoản, tăng cường tính công khai, minh bạch, tăng cường quản lý, giám sát đối với các trái phiếu đưa vào giao dịch trên thị trường thứ cấp.