Nguồn cung nhà ở giá rẻ liệu có hồi phục trong năm 2025?
Nguồn cung nhà ở không đồng đều
Nhiều chuyên gia nhận định, sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2024 vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng. Trong đó, căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư chào bán mới, tỷ trọng căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2023.
Tỷ trọng phân khúc căn hộ chung cư hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận đạt gần 10.000 sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.
Xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư trong 5 năm qua rất ít, liên tục sụt giảm. Cụ thể, năm 2020 có 16.895 căn; năm 2021 có 14.443 căn; năm 2022 có 12.147 căn; năm 2023 có 17.753 căn; năm 2024 chỉ có 1.611 căn (tính trong 11 tháng đầu). Đây là những con số rất nhỏ so với năm 2017 đã có đến 42.991 căn.
Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trên thị trường nhà ở tại TP.HCM. Cụ thể, năm 2020 chiếm 70,6%; năm 2021 chiếm 72%; năm 2022 chiếm 78,3%; năm 2023 chiếm 68,55% và đến năm 2024 chiếm lĩnh hoàn toàn thị trường nhà ở với 100% nhà ở cao cấp.
Khó phục hồi nguồn cung nhà ở giá rẻ năm 2025
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nhận định, có nhiều nguyên nhân chính khiến thị trường thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
"Đầu tiên là thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án đang gặp nhiều khó khăn. Thời gian triển khai dự án kéo dài đã làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp nhà ở tại TP.HCM, ở mức giảm thấp nhất trong 5 năm qua", bà Giang Huỳnh cho biết.
Tiếp theo, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khi các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn.
Bà Giang Huỳnh cũng dự báo, trong giai đoạn 2025 - 2027, nguồn cung dự kiến sẽ hồi phục dần, nhưng quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018 - 2019. Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm trong nội thành. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, trong năm 2025, việc giảm giá nhà và gia tăng các dự án vừa túi tiền là một bài toán khó, đặt ra nhiều thách thức lớn cho các doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
"Hiện tại, thị trường chưa có bất kỳ yếu tố hay điều kiện nào để giá nhà có thể giảm trong ngắn hạn, còn yếu tố khiến giá tăng lại rất nhiều như bảng giá đất mới, chi phí đất, lao động, xây dựng, vận chuyển... Trong khi, 90% nguồn cung trên thị trường năm 2025 vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang", bà Dung cho biết.
Theo báo cáo tổng kết năm 2024 của Bộ Xây dựng, năm 2025, Bộ sẽ tập trung giải quyết hiệu quả việc mất cân đối nguồn cung, dư thừa sản phẩm bất động sản cao cấp và thiếu hụt các sản phẩm nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội.
Bộ Xây dựng sẽ bám sát quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, sử dụng hợp lý các công cụ để điều tiết và định hướng thị trường. Trong đó, tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động, lực lượng vũ trang.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương cần chủ động nghiên cứu, định hướng về quy hoạch và cơ cấu sản phẩm nhà ở nhằm đảm bảo tỷ lệ phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ; khuyến khích các dự án nhà ở thương mại giá rẻ có thể tạo điều kiện giúp người dân tiếp cận dễ dàng hơn.