Quy định quỹ đất 20% phát triển nhà ở xã hội còn nhiều ý kiến trái chiều

Khó phát triển nhà ở xã hội bởi quy định quỹ đất 20%

Trong các phương án đề xuất về phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đang trình Quốc hội sửa đổi luật Nhà ở năm 2014 theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thay vào đó, bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND tỉnh. Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, UBND tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc dành quỹ đất 20% thuộc các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại chưa được thực hiện triệt để hoặc chưa được sử dụng đúng mục đích. Do đó, thiếu quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí thuận lợi ở các đô thị lớn; nhiều khu công nghiệp được hình thành nhưng chưa bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân. Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn dựa hoàn toàn vào quy hoạch và quyết định của UBND cấp tỉnh.

Đối với quy định dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, UBND thành phố Hà Nội cũng nêu ra nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong đó, nhiều dự án phát triển nhà ở thương mại ở khu vực ngoại thành không phù hợp bố trí nhà ở xã hội (như huyện Ba Vì, Ứng Hòa, Mỹ Đức…) hoặc dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 2ha trở lên nhưng có diện tích đất xây dựng nhà ở nhỏ, theo quy định vẫn phải dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Việc phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại dự án không phù hợp và manh mún, tuy nhiên theo quy định phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ việc không bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án này. Do đó, UBND thành phố Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án này tại các khu nhà ở xã hội độc lập trên địa bàn thành phố. Đồng thời, giao quyền cho thành phố điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất để bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.

Còn 2 luồng ý kiến về quy định 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), để đảm bảo bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho nhu cầu của địa phương, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm quy định quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hướng: Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo Cục quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, việc phát triển nhà ở xã hội thuộc trách nhiệm nhà nước, các doanh nghiệp sẽ tham gia dưới nhiều góc độ như đóng thuế, phát triển chung. Tuy nhiên, nếu quy định các doanh nghiệp phải dành 20% quỹ đất thực ra chưa hợp lý nên Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ đồng ý là phải doanh nghiệp nhà nước quy hoạch quỹ đất.

Do đó, từ cơ sở thực tiễn, cơ sở lý luận khoa học đề xuất bỏ quy định dành 20% cũng hợp lý ở thời điểm hiện nay. Thực tế, muốn phát triển nguồn cung nhà ở xã hội cần chính sách dài hạn thực sự thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư, tạo lập các dự án. Ngoài ra một điều quan trọng không kém là nguồn vốn phải ổn định, dài hạn, không ngắt quãng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đồng tình không nên quy định cứng nhắc bắt buộc chủ đầu tư dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Quy định này rất khiên cưỡng bởi phát triển nhà ở xã hội phụ thuộc vào nhu cầu từng tỉnh, và vị trí của khu vực nhà ở xã hội khác nhau chứ không nhất thiết trong khu đô thị phải có 20% đó. Do đó, quy hoạch nhà ở xã hội nên để dành bài toán cho luật quy hoạch sẽ phù hợp hơn.

Theo bà Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng Khoa pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, chia sẻ chủ đầu tư thực hiện dự án về kinh doanh lại bắt phải chịu trách nhiệm xã hội. Trách nhiệm xã hội phải tùy thuộc vào năng lực mỗi một chủ thể và tấm lòng của chủ đầu tư. Do đó, bỏ quy định phải trích lập 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội là phù hợp.

Trái ngược quan điểm này, ông Nguyễn Mạnh Hà băn khoăn về một số điều, khoản tại dự thảo Luật, trong đó liên quan đến bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

"Việc bỏ quy định dành 20% quỹ đất dự án để xây nhà ở xã hội, đồng ý là tăng quy mô diện tích lên. Nhưng 20% này nếu chúng ta bỏ, vô hình chung suất đầu tư cho nhà ở xã hội tăng rất cao. Vì trước đây có 20% thì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng xã hội ăn theo nhà ở thương mại rồi. Bây giờ bỏ, suất đầu tư sẽ tăng vì tất cả đều phân bổ cho các nhà ở xã hội, do vậy giá nhà ở xã hội chắc chắn tăng", ông Hà nhận định.