Sau dịch, nhiều dự án ở TP.HCM thi nhau đẩy giá

Thi nhau đẩy giá

Một khảo sát mới đây của trang batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường chung cư sơ cấp tại TP.HCM mấy tháng qua vẫn tiếp tục tăng giá từ 8 - 12% so với cùng kỳ 2019. Dòng nhà ở bình dân, giá chào bán đã tăng từ mức 28 - 29 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm 2019 lên mức trung bình 30 - 32 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Phân khúc nhà ở trung cấp có giá bình quân lên đến 43 triệu đồng/m2 và loại hình chung cư cao cấp chạm mức 58 - 60 triệu đồng/m2.

Còn theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát, nhiều dự án bất động sản trên thị trường sơ cấp được tung ra với giá trần của khu vực và vùng lân cận, so với cách đây vài năm, mức giá nhiều khu vực tăng chóng mặt.

Chẳng hạn, nằm ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (gần giáp với tỉnh Long An), dự án West Gate do Tập đoàn An Gia làm chủ đầu tư đang được nhiều sàn môi giới chào bán với giá từ 32 - 35 triệu đồng/m2. Nếu tính luôn cả VAT và phí bảo trì 2% thì mức giá đang ở mức gần 40 triệu đồng/m2, đẩy giá căn hộ có diện tích 59 m2 tại đây lên tới 1,8 tỷ đồng.

Nếu so với các dự án tương tự tại huyện Bình Chánh, thì mức giá này được nhiều nhà đầu tư đánh giá là quá cao. Tính từ thời điểm cuối năm 2019, giá căn hộ tại huyện vùng ven này chưa có dự án nào vượt ngưỡng 30 triệu đồng/m2 tính cả luôn thuế VAT, thậm chí Bình Chánh còn được biết đến là khu vực có nhiều nhà tái định cư, nhà ở xã hội giá rẻ.

Hay dự án Akari City trên đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân) có giá bán từ 32 - 36 triệu đồng/m2, đẩy giá bán lên tới khoảng 2,8 tỷ đồng cho mỗi căn hộ. Cũng cùng một chủ đầu tư nhưng chung cư Ehome 3 vị trí sát bên, căn góc rộng 70 m2 đang được cư dân rao bán chỉ 1,5 tỷ đồng.

Còn quận 12, quận vùng ven nằm ở phía Tây TP.HCM cũng đang có một số dự án “bất thường”. Chẳng hạn, khu vực này vừa xuất hiện một dự án đất nền đưa ra mức giá tới 85 - 102 triệu đồng/m2. Tính ra, mỗi lô đất có giá từ hơn 7,6 tỷ đồng đến hơn 14,3 tỷ đồng. Trong khi trước đó 6 tháng, những dự án lân cận được chào bán với mức giá trung bình chỉ từ 50 - 60 triệu đồng/m2.

Đầu năm 2020, một dự án căn hộ tại quận 10 cũng được giới thiệu với mức giá lên đến 120 triệu đồng/m2 đã khiến thị trường bất động sản khu vực xôn xao. Tại quận 2 cũng rò rỉ thông tin một dự án căn hộ cao cấp sắp sửa ra mắt với mức giá không dưới 6.000 USD/m2.

Việc thị trường sơ cấp ở một số khu vực bất ngờ xác lập giá mới khiến cơ hội mua nhà của nhiều người trước đã khó khăn nay còn khó khăn hơn.

BChị Thảo, hiện đang làm nhân viên văn phòng của một công ty bảo hiểm ở quận 7 cho biết, gia đình chị vừa mới đặt cọc mua một căn hộ rộng gần 60 m2 tại huyện Bình Chánh với mức giá không như mong đợi.

"Vợ chồng tôi nghĩ qua dịch thì giá sẽ giảm bớt nên mới chờ đợi đến tận bây giờ. Tuy nhiên, tìm đỏ mắt cũng không thấy dự án nào giảm giá bán. Vì làm việc tại quận 7 nên tôi mới chấp nhận mua căn hộ của dự án này với giá rất chát”, chị Thảo nói và cho rằng, nếu có nhiều hơn sự lựa chọn về chỗ ở và làm việc, vẫn là giá đó, nếu qua quận 9 hay Thủ Đức thì sẽ hợp lý hơn, vì hạ tầng giao thông và xã hội đã phát triển đồng bộ.

Tỉnh táo trước những dự án “bất thường” về giá

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, các dự án mới gia nhập thị trường trong mùa dịch tuy sụt giảm mạnh về số lượng nhưng giá bán bình quân tăng 15% theo phương pháp đối chiếu mặt bằng giá cùng khu vực.

Thậm chí, nếu tính biên độ tăng giá cao nhất, một số dự án tăng đến 23 - 24%. Đây là mức giá ghi nhận được từ thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư chào bán lần đầu và được so sánh với giá các dự án tọa lạc tại vị trí tương đồng đã chào bán trước năm 2020.

Việc tăng giá so với dự án cũ cùng khu vực cũng được bà Dung đưa ra một số lý do như: chất lượng và tiện ích được đầu tư cao hơn, nguồn cung hạn chế, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán ngày càng kéo dài. Chi phí đầu vào cũng cao nên giá thành tăng so với trước đây.

Có thể nói, sự tăng giá không ngừng của thị trường gần đây dường như đã vượt ngoài dự đoán của nhiều người. Theo phân tích của các chuyên gia, không thể phủ nhận nhu cầu nhà ở tại TP.HCM ngày càng lớn và giá tăng do sự tác động theo quy luật cung - cầu, nhưng sự tăng giá của bất động sản phải dựa trên sự tác động của hạ tầng, nhu cầu thực của thị trường, còn nếu giá tăng không dựa trên các cơ sở nói trên có phần xuất phát từ những động thái “làm giá” bất thường.

Theo phân tích của giám đốc một công ty địa ốc lớn có trụ sở tại quận 1 (TP.HCM), ở phân khúc căn hộ bình dân, mức giá nhà hiện nay gấp 15 - 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh đã khiến giá nhà đất tại TP.HCM tăng cao. Tuy nhiên, cũng có không ít doanh nghiệp bất động sản lợi dụng yếu tố khan hiếm nguồn cung để tăng giá bán căn hộ bất hợp lý.

"Có 3 yếu tố tác động đến việc tăng giảm giá trị căn hộ là quan hệ cung - cầu, sự cải thiện cơ sở hạ tầng và yếu tố tâm lý. Thông thường, việc tăng giảm giá căn hộ một cách lành mạnh phụ thuộc vào quan hệ cung cầu.  Vì vậy, cần thêm thời gian kiểm chứng xem người mua có sẵn sàng chấp nhận mức giá này hay không thông qua tính thanh khoản của thị trường và các giao dịch thứ cấp”, vị giám đốc này nói.

Vị giám đốc này cũng đưa ra khuyến cáo, trong thời điểm khó khăn như hiện nay, trước khi tiến hành giao dịch, người mua nhà cần cân nhắc nhiều yếu tố, trong đó phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch.

“Cần có sự so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn”, vị giám đốc này nói.