Soi bản chất của khoản đầu tư hàng trăm tỷ vào Condotel Cocobay Đà Nẵng

Trước thông báo đơn phương chấm dứt trả thu nhập cam kết của CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) - chủ đầu tư dự án Cocobay, hàng nghìn chủ sở hữu đã bỏ tiền từ vài tỷ đến vài trăm tỷ để đầu tư vào dự án Cocobay Đà Nẵng đang vô cùng "sốc" và hoang mang.

Khoản đầu tư trăm tỷ của người sáng lập Xúc xích Đức Việt

Một trong những vị khách bỏ số tiền ra lớn nhất tại Cocobay là Tiến sĩ Mai Huy Tân, người từng được báo chí rầm rộ đưa tin vào cuối năm 2017 rằng đã bỏ hàng trăm tỷ để đầu tư các sản phẩm tại tổ hợp giải trí Cocobay Đà Nẵng.

Tiến sĩ Mai Huy Tân, ông Tân sinh năm 1949 là nhà sáng lập thương hiệu xúc xích Đức Việt từ năm 2000, sau hơn 30 năm làm công chức nhà nước. Ông cũng là Chủ tịch HĐQT Công ty CP Thực phẩm Đức Việt trong 16 năm, trước khi Daesang Corp (Hàn Quốc) mua lại với giá 710 tỷ đồng, tương đương 32 triệu USD cách đây 3 năm. Tại thời điểm đó, định giá mà Daesang đưa ra, theo ông Tân là phù hợp, nên ông “không tiếc nuối bất kỳ điều gì” sau thương vụ này.

Điều đáng nói, sau khi bán Xúc xích Đức Việt cho đối tác Hàn Quốc, bất động sản du lịch đã trở thành điểm đến đầu tư của ông và ông Tân từng cho biết: "Sau khi tìm hiểu rất kỹ và đối chiếu với những tiêu chuẩn đưa ra, tôi đã chọn tổ hợp giải trí Cocobay. Giữa thiên đường nghỉ dưỡng miền Trung với rất nhiều dự án giống nhau một theo mô típ được dựng sẵn: ăn, ngủ nghỉ và tịnh dưỡng, Cocobay đã để lại ấn tượng rất riêng cho tôi”.

Thời điểm đó, theo vị Tiến sĩ này, 5 tiêu chí để sử dụng hiệu quả thành quả làm việc của mình sau ngần ấy năm. Đầu tiên là giữ được giá trị của nguồn vốn. Thứ hai, có được nguồn lợi nhuận hằng năm tốt hơn lãi suất mà ngân hàng mang lại. Thứ ba là không quá vất vả như khi tôi khởi nghiệp kinh doanh ở tuổi 50. Thứ tư, con cháu có thể nối nghiệp và cuối cùng là giá trị đầu tư phải được gia tăng trong tương lai”.

Còn nhớ, lãi suất ngân gửi cao nhất thời đó các ngân hàng áp dụng là 8%/năm, còn Condotel Cocobay đã áp dụng mức lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư tối thiểu đã là 12%/năm. Theo lời giới thiệu, đây chỉ là con số trong 8 năm cam kết. Từ năm thứ 9 trở đi, mức lợi nhuận cho nhà đầu tư sẽ đạt khoảng 15%, tức cao hơn gần gấp đôi lãi suất từ ngân hàng mang lại.

Điểm mấu chốt nằm ở đâu?

Nhìn nhận về bản chất trong thương vụ đầu tư của Tiến sĩ Mai Huy Tân, nhà sáng lập Xúc xích Đức Việt nói riêng và thị trường Condotel nói chung, ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện kế toán quản trị công chứng Australia tại Việt Nam,  đầu tư Condotel thực chất là giao dịch "Tài chính" thuần tuý.

TS Mai Huy Tân - ông chủ cũ của Xúc xích Đức Việt, sau khi bán Đức Việt thành công thu về hàng trăm tỷ, đã bỏ hàng trăm tỷ đầu tư vào tổ hợp Cocobay với kỳ vọng sau hưởng lợi nhuận cam kết 12%/năm và dòng tiền từ vận hành một tổ hợp vui chơi, giải trí sau này, theo ông Long, điểm mấu chốt trong việc đầu tư của TS Tân và đầu tư Condotel nói chung  là việc khách hàng (nhà đầu tư) không kiểm soát chính tài sản bất động sản của mình, mà tất cả phụ thuộc vào chủ đầu tư và nhà quản lý vận hành để tạo ra dòng tiền trong tương lai.

Ông Long phân tích, Chủ đầu tư như Cocobay Đà Nẵng sử dụng Condotel như một Tài sản cơ sở (Underlying Asset) để tạo ra công cụ huy động vốn (Tài sản tài chính) từ đám đông, và sau đó vận hành Tài sản cơ sở này sinh lợi để Tài sản tài chính tạo thặng dư trong tương lai (Future Capital Gain).

Bản chất Tài sản cơ sở Condotel vẫn thuộc quyền kiểm soát hoàn toàn bởi Chủ đầu tư. Trong khi đó, khách hàng (nhà đầu tư) mang cái tiếng là sở hữu Tài sản cơ sở này nhưng không kiểm soát gì ngoài mong đợi Chủ đầu tư thực hiện cam kết lợi nhuận, hưởng hơn chục ngày nghỉ, và hi vọng Tài sản cơ sở tăng giá để cho Tài sản tài chính mình nắm giữ tăng lên trong tương lai.

Chưa kể, nhà đầu tư như ông Mai Huy Tân nắm một Tài sản tài chính trong tay mà không được bất kỳ hành lang pháp lý nào bảo vệ, không có khả năng đánh giá năng lực của Chủ đầu tư (ở đây là Chủ đầu tư CocoBay Đà Nẵng).

Bên cạnh đó, tài sản tài chính đang nắm giữ của khách hàng lại thiếu thanh khoản, thiếu quy hoạch, lượng tồn kho của Condotel lên tới 30.000 căn toàn thị trường.

Rõ ra, ngay từ cấu trúc Giao dịch tài chính đã không thấy có bất kỳ lý do gì để tham gia đầu tư vào Condotel bởi rủi ro (Risks) lớn hơn rất nhiều lợi nhuận kỳ vọng (Expected Return). “Vậy con số lợi nhuận cam kết 12% có thể đã khiến những nhà đầu tư như ông Tân - Xúc xích Đức Việt bỏ tiền vào chăng?”, ông Long đặt câu hỏi?

Còn theo vị Chủ tịch SSI Nguyễn Duy Hưng, thực chất "Condotel" là một sản phẩm tài chính để huy động vốn, thay vì nhà đầu tư nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động.

Ông Hưng cho rằng, giống như Alfred Nobel phát minh ra thuốc nổ Dynamite, còn ai được dùng vào việc gì và sử dụng như thế nào thì cần có qui định và kiểm soát của Chính phủ. Câu chuyện của Condotel cũng vậy.

Về phía nhà đầu tư, khi chưa có hàng lang pháp lý bảo vệ, nhà đầu tư phải tự bảo vệ mình bằng cách tự tìm hiểu để biết mình đang đầu tư vào cái gì, mình nhận những gì và có những rủi ro gì trong tương lai?