Sớm bỏ cam kết lợi nhuận là tiêu chí kinh doanh condotel?

Tại Toạ đàm "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel" vừa diễn ra, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng đừng quá bận tâm đến tên gọi là condotel hay căn hộ du lịch mà cần xem xét đến bản chất của bất động sản du lịch, cũng như shophouse hay officetel,... đó là bất động sản đa công năng, đa mục đích.

Trong Luật Đất đai 2003 đã có quy định rõ một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích với mục đích chính là để ở và tiền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất được tính theo mục đích chính. Do đó, nếu theo đó thì condotel không có vấn đề gì tồn tại vì bản chất của nó là một loại hình bất động sản đa công năng hay thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích.

Tuy nhiên, đến nay, chúng ta vẫn cứ loay hoay với cái tên mà chưa đưa condotel vào hệ thống pháp luật. Tôi cho rằng không cần thiết bởi nếu sau này, thực tế phát triển có thêm những tên gọi khác thì không thể đưa tên gọi vào luật cho phù hợp được. 

Theo GS. Võ, điểm quan trọng nhất là việc sử dụng đất và công năng của một công trình xây dựng được quy định trong Luật đất đai vẫn chưa rõ. Văn bản 703 mới đây của Bộ TN&MT đã chỉ ra việc theo luật du lịch thì condotel là căn hộ du lịch và nó là để kinh doanh, mà để kinh doanh thì chế độ sử dụng đất là theo đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Đó cũng là một cách hiểu. Condotel có thể là pha trộn, có phần để ở và có phần để kinh doanh. Cũng như với mô hình chung cư hiện nay, các tầng dưới có thể để kinh doanh còn phía trên là để ở.

Với văn 703 của Bộ TN&MT đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, chúng ta cần có một số điều cần hướng dẫn tiếp nữa, cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng chứ không cấp chứng nhận cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp chủ đầu tư bán cả quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thứ cấp thì sẽ xử lý ra sao. Điều này cần có hướng dẫn tiếp, khi pháp luật hiện hành chưa đủ để áp vào những trường hợp này.

"Chúng ta cần nới rộng chiếc áo pháp luật để chứa được và phát triển du lịch. Mục tiêu của Luật pháp là để ổn định chính trị và phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn chứ không phải để quản lý chặt", GS. Võ nói.

Cũng chia sẻ tại toạ đàm này, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, để condotel phát triển, chúng ta cần gỡ hai nút thắt chính. Thứ nhất, đó là gắn sự phát triển của condotel với chính sách phát triển về đất đai. Tại các nước phát triển như Hoa Kỳ, các chủ đầu tư đầu tư vào Condotel sẽ không bị vướng bởi đã có chế độ sử dụng đất rành mạch. Tại đây, nếu doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì thì sẽ được hưởng mức thuế thấp, còn muốn thuê dài hạn thì thuế mức thuế phải chịu sẽ cao.

Tuy nhiên, ở Việt Nam chính sách đất đai đã có thể không còn phù hợp với nền kinh tế thị trường. Do đó, doanh nghiệp khi đầu tư vào condotel đang gặp một số vướng mắc. Từ việc chế độ sử dụng đất, tại nhiều nơi, khi doanh nghiệp đầu tư vào condotel thì nhà đầu tư được chính quyền cam kết được thuê đất với thời gian dài hạn. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp đầu tư xong thì lại xảy ra nhiều vấn đề về mặt pháp lý… khiến họ e ngại.

Thêm nữa, xét về tư duy đầu tư bất động sản, hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang khai thác bất động sản bằng việc chờ giá bất động sản tăng theo thời gian. Đây là tư duy rất xấu được hình thành từ chính sách đất đai thiếu ổn định của Việt Nam. Đây là điểm cần tháo gỡ. Tuy nhiên câu hỏi đặt ra là chúng ta sẽ tháo gỡ như thế nào?

Vị chuyên gia này cho rằng, chúng ta nên gắn liền chính sách đất đai với chính sách thuế. Theo đó, khi doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gia dài thì vẫn có thể cho thuê với thời gian dài nhưng khi ấy thuế đất sẽ phải nộp cao hơn. Và ngược lại nếu như doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian thấp thì thuế đất cũng được đánh giá thấp hơn. Chính sách như vậy sẽ làm thay đổi quan niệm của doanh nghiệp về bất động sản

Thứ hai, chúng ta phải chú ý đến phương thức kinh doanh condotel. Tại sao chúng ta cứ lấy cam kết lợi nhuận là tiêu chí kinh doanh condotel? Chúng ta hoàn toàn có thể kinh doanh condotel theo nhiều phương thức khác chứ không chỉ dựa trên cam kết lợi nhuận.