Thị trường bất động sản 2023 sẽ hồi phục nhưng nguồn cung khó cải thiện?

Theo DKRA Group, năm 2022 thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Mặt bằng giá có sự tăng nhẹ trong hai quý đầu năm, sau đó sụt giảm vào nửa cuối năm 2022.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2022 đón nhận 45 dự án với nguồn cung khoảng 6.806 sản phẩm, tăng 9% so với năm 2021. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương khi chiếm 74,5% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, thị trường bất động sản thứ cấp ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12% - 20% so với năm 2021.

Đối với phân khúc căn hộ, ghi nhận 72 dự án mở bán (khoảng 26.681 căn) trong năm qua, tăng 22% so với năm 2021. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và tỉnh Bình Dương (dọc theo trục đường Quốc lộ 13 của TP. Thuận An và TP. Dĩ An). Phân khúc hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48.4% và 29.8% nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2% - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý III/2022.

Phân khúc nhà phố, biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận trong năm 2022, thị trường bất động sản đón nhận 7.017 căn nhà phố, biệt thự đến từ 55 dự án, giảm 29% so với năm ngoái. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và TP.HCM. Sức cầu thị trường bất động sản sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 59% tương đương 4.147 căn, giảm 42% so với năm 2021. Mặt bằng giá bán sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều giảm ở nửa cuối năm 2022. Ở thị trường thứ cấp, mức giá giảm phổ biến 10 - 18% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong năm 2023, dự kiến tiếp tục giảm so với năm 2022, dự kiến khoảng 5.500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.700 căn, theo sau là Long An khoảng 1.400 căn, Bình Dương khoảng 1.200 căn và TP.HCM dao động khoảng 700 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông.

Bước sang năm 2023, DKRA Group dự báo thị trường bất động sản có những hồi phục nhất định kể từ quý III/2023 với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể. Cụ thể, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022, do các địa phương mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền. Nguồn cung mới dao động khoảng 6.200 nền, tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó tăng giá đột biến trong năm 2023.

Ở phân khúc căn hộ trong năm 2023, nguồn cung mới dự báo giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20.000 căn), tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 12.000 căn và Bình Dương khoảng 7.000 căn. Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý IV/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.