“Bất ngờ” nhiều thành phố có giá bán căn hộ sơ cấp “đắt” hơn Hà Nội

Tại thời điểm cuối quý II/2023, trung bình giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội khoảng 47,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì, tăng 1,6% so với quý I/2023 và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022 do tỉ trọng sản phẩm căn hộ cao cấp tăng lên. Tuy nhiên, mức giá bán này chưa "thấm vào đâu" so với thành phố Hải Phòng và TP.HCM.

Theo báo cáo thị trường bất động sản bất động sản duyên hải Bắc trung bộ quý đầu năm 2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Hải Phòng việc triển khai rà soát pháp lý các dự án khiến nguồn cung trên thị trường giảm mạnh, so sánh với cùng kỳ nhiều năm trước, nguồn cung giảm 80 - 90%.

Trong quý I/2023, Hải Phòng có 10 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.425 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, giá cả phù hợp vẫn hút khách bất chấp bối cảnh thị trường bởi nhu cầu về nhà ở luôn hiện hữu. Về giá bán căn hộ sơ cấp trung bình ở Hải Phòng là 60,7 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, sức cầu của thị trường sụt giảm mạnh do mặt bằng giá vẫn tiếp tục cao, dòng tiền khó khăn, các biến số kinh tế vĩ mô thiếu tích cực. Lượng giao dịch bất động sản giảm 70% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ đạt 14,5%, tương đương hơn 200 giao dịch.

Ngoài ra, về đất nền, giá đất ở quận Hồng Bàng dao động 30 - 80 triệu/m2; giá đất huyện An Dương dao động 15 - 30 triệu/m2; tại huyện Thủy Nguyên giá đất ghi nhận 15 - 40 triệu/m2. Giá đất nền ở Hải Phòng tính đến quý II/2023 dao động khoảng 30 triệu đồng/m2, tăng 4% so với quý trước đó. Đặc biệt, Hải Phòng cùng với Bắc Ninh là những địa phương hiếm hoi trên cả nước có giá đất nền tăng trong bối cảnh phân khúc này trầm lắng trên cả nước.

Còn tại TP.HCM, một địa phương có giá bán căn hộ sơ cấp tăng vọt trong giai đoạn quý II/2023. Theo Cushman & Wakefield, mức giá bán căn hộ tại TP.HCM vào khoảng 3.200 USD/m2, tương đương 77 triệu đồng/m2. Mức giá này tiếp tục tăng 16% so với cùng kỳ năm 2022, đến từ nhiều phân khúc như trung cấp, cao cấp.

Còn theo báo cáo của CBRE, thị trường TPHCM ghi nhận mức giá bán căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2 (vẫn cao hơn mức 47,5 triệu đồng/m2 tại Hà Nôi), lần đầu tiên ghi nhận giá bán giảm trong 5 năm trở lại đây. Một số dự án mở rộng biên độ giá bán với điều kiện thanh toán khác nhau khiến trung bình giá giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Mức chênh lệch giữa Hà Nội và TPHCM là 26%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ TPHCM và Hà Nội có sự lệch nhịp phát triển, Hà Nội chậm hơn chút so với TPHCM. So sánh mức giá trên bình diện chung thì có thể thấp hơn nhưng cùng phân khúc thì không chênh lệch giá nhiều.

"Căn hộ hạng sang và siêu sang ở Hà Nội thì cao hơn, các phân khúc như trung cấp, cao cấp thì thấp hơn nhiều. Tính tổng thể, tùy tỷ trọng góp mặt của từng phân khúc mà mức giá trung bình thấp hơn ở từng thời điểm", ông Kiệt nhận định.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhận định, giá bất động sản tại Hà Nội thường cao hơn TPHCM. Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường đảo chiều sau giai đoạn giá bất động sản tại TPHCM tăng trưởng "nóng". Hiện tại, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn tăng theo năm, nhưng biên độ tăng giá thấp và vẫn rẻ hơn giá căn hộ tại TPHCM rất nhiều. Nguyên nhân do pháp lý dự án tại Hà Nội ít vướng hơn TPHCM, quỹ đất các khu vực ven Hà Nội dồi dào hơn và sự phát triển cơ sở hạ tầng tại Hà Nội cùng các tỉnh phía Bắc tốt hơn.