Đánh thuế, siết tín dụng bất động sản thứ 2 có phù hợp với thị trường Việt Nam?

Các quốc gia Châu Á giới hạn thời gian vay mua nhà kết hợp với siết tín dụng thắt chặt

Trước đây, Trung Quốc đưa ra các quy định nghiêm ngặt về việc siết tín dụng với người sở hữu căn nhà thứ 2 như yêu cầu người mua phải đặt 60 - 85% giá trị căn hộ (đến căn thứ 3 phải đặt cọc 100%). Bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất 3,5 năm, một số địa phương áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp.

Cuối năm 2020, Trung Quốc ban hành chính sách giới hạn tín dụng bất động sản. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung không thể vay vốn khiến thị trường bất động sản bắt đầu thiếu hụt nguồn cung. Chủ đầu tư không có tiền chi trả cho nhà thầu thi công, khiến các dự án bất động sản đang triển khai bị đình trệ, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao. Do đó, các giao dịch bất động sản giảm sút, nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường.

Kết quả sau đó, Chính phủ Trung Quốc đã thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại cho tín dụng lĩnh vực bất động sản tùy tình hình dự án.

Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản, Chính phủ nước này đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua bất động sản với người mua từ căn thứ hai trở lên. Đồng thời, Singapore cũng giới hạn thời gian vay mua nhà kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.

Cụ thể, người dân mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Nếu bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ 4 không bị áp thuế, phí này.

Hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%.

Siết tín dụng bất động sản không ngăn được "sốt đất"

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng, cần xem xét kỹ lưỡng vấn đề này, bởi công cụ thuế không phải lúc nào cũng hiệu quả trong việc điều chỉnh thị trường bất động sản, mà còn phụ thuộc vào tình hình cung cầu cụ thể của mỗi quốc gia. Ví dụ tại Singapore, thuế bất động sản cao không ngăn cản được giá nhà đất tăng khi nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu.

"Thuế là công cụ để điều tiết hành vi, không làm xấu thị trường, không phải người dân cứ đi mua bất động sản thứ 2 là bị siết bởi những công cụ này. Nếu sử dụng không đúng cách khi đánh thuế bất động sản thứ 2, thuế có thể trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường, làm tăng giá nhà và chi phí sản xuất", ông Thịnh chia sẻ.

Ông Thịnh cũng cho rằng việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản chỉ là một trong những nhân tố có thể giúp kìm hãm độ nóng của thị trường, kìm giữ được những nhà đầu cơ hoặc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn. Tuy nhiên vẫn còn những nguồn vốn khác đổ vào bất động sản. Do đó, siết tín dụng bất động sản nói chung chỉ góp phần hạ nhiệt thị trường chứ không thể giải quyết được tận gốc các cơn "sốt đất".

"Trong đó, phân khúc bất động sản tầm trung và cao cấp sẽ là phân khúc đầu tiên chịu tác động nhiều nhất khi siết tín dụng bất động sản thứ 2. Tiếp đó là đất nền, phân khúc đang phục hồi mạnh mẽ trong thời gian qua và không ít nhà đầu tư cũng như đầu cơ đã đổ tiền vào đấy", ông Thịnh nhấn mạnh.