Diễn biến mới tại dự án Phước Kiển gần 92 ha của Quốc Cường Gia Lai

Tại kỳ họp thường niên năm 2021 của CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCGL, mã QCG) tổ chức vào ngày 31/12/2021, bà Nguyễn Thị Như Loan – Tổng giám đốc QCG cho biết, chủ trương đầu tư dự án Phước Kiển, Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh (Thành phố) của QCG đã hết từ tháng 8/2020. Chứng nhận đầu tư mới sẽ phải thực hiện theo Luật mới có hiệu lực vào tháng 1/2021 và tháng 4/2021 có văn bản hướng dẫn.

Và dù có nhiều khó khăn, sau nhiều lần cầu cứu khẩn cấp các cơ quan chức năng đến nay điểm "may cho QCG" theo lời bà Loan là UBND Thành phố đã có ra văn bản ghi, theo ý kiến của Thường trực Thành uỷ đề nghị tất cả các ban ngành hỗ trợ, hướng dẫn QCG làm lại hồ sơ chấp thuận đầu tư từ đầu. Điều kiện là QCG phải đền bù giải phóng mặt bằng dự án 100%.

Vấn đề chỉ còn  đền bù giải phóng mặt bằng 5% diện tích nhưng QCG chưa tiến hành thực hiện. Theo bà Loan, không phải QCG không xoay đủ tiền để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng dù người dân đưa giá rất cao, mà do rủi ro thời gian làm thủ tục pháp lý không kiểm soát được. Thủ tục pháp lý khiến nhiều dự án "đứng" 3 năm. Các dự án phải đến khâu tính xong tiền sử dụng đất mới được cấp phép xây dựng….

"Nghẽn" ở  dự án Phước Kiển – Mấu chốt thủ tục pháp lý

Trả lời câu hỏi của cổ đông về việc QCG chưa đền bù 5% diện tích dự án Phước Kiển, bà Nguyễn Thị Loan cho biết:

Thứ nhất, không phải QCG không đền bù, nhưng hiện giá đền bù người dân (có quyền sử dụng đất) đưa ra rất là cao, và không phù hợp với tình hình thực tế của công ty.

Thứ hai, về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Phước Kiển đã hết hạn vào tháng 8/2020. Và trong tình hình hiện nay, dù chủ trương đầu tư dự án chưa hết hạn, các nhà đầu tư cũng phải thực hiện lại từ đầu các thủ tục do dự án chỉ có giấy chấp thuận chủ trương đầu tư hạ tầng chứ không phải chấp thuận chủ trương dự án.

Theo Luật trước tháng 12/2017 quy định nhà đầu tư phải thực hiện ký quỹ 10% tổng mức đầu tư dự án cho trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Tổng mức đầu tư dự án Phước Kiển lên đến 60.000 tỷ đồng, tương ứng mức ký quỹ 10% là 6.000 tỷ đồng – đây là con số quá lớn so với quy mô vốn điều lệ của QCG ở thời điểm năm 2017. Ở thời điểm này, tất cả các công ty bất động sản lớn lựa chọn làm theo mô hình làm chấp thuận chủ trương đầu tư hạ tầng. Mức đầu tư hạ tầng cho dự án Phước Kiển là 3.700 tỷ đồng nên ký quỹ là 370 tỷ đồng, phù hợp với thực trạng vốn của QCG và tình hình chung.

Từ năm 2017 - 2018, QCG đã có 4 văn bản gửi đến TP HCM yêu cầu được giao đất để thực hiện đầu tư hạ tầng do đất hạ tầng QCG đã thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng 100%. Nhưng Thành phố không giao đất và không có văn bản trả lời vì sao không giao đất, thay vào đó chỉ triệu tập cuộc họp ở Sở Xây dựng 3 lần.

Cuối cùng, Thành phố đã ra văn bản "không thể giao đất" cho QCG thực hiện hạ tầng, ở thời điểm năm 2020. Bởi vì đến năm 2020 không còn chính sách chủ trương giao đất để làm hạ tầng.

Bà Loan cho biết thêm, để Thành phố giao đất cho QCG làm hạ tầng, Thành phố bắt QCG phải có cam kết. Đó là QCG chấp nhận đầu tư hạ tầng dự án nhưng nhà nước không hoàn lại giá trị đã đầu tư. Hơn nữa, giá trị sử dụng đất chưa làm hạ tầng là "giá thô", nhưng khi đã có đầu tư hạ tầng giá trị sử dụng đất sẽ tăng, QCG sẽ phải đóng tiền sử dụng đất trên giá đất hiện tại – giá đất đã có hạ tầng. Ước tính giá đất đã có hạ tầng sẽ gấp 10 lần giá đất thô. Điều này đồng nghĩa, bất lợi đẩy hết về cho QCG.

Vì vậy, QCG không đồng ý và đã gửi đơn kêu cứu khẩn cấp tới các cấp.

Chủ trương đầu tư dự án đã hết từ tháng 8/2020. Chứng nhận đầu tư mới sẽ làm theo Luật mới có hiệu lực vào tháng 1/2021 và tháng 4/2021 có văn bản hướng dẫn.

Tránh các áp lực dẫn đến phải bán rẻ dự án Phước Kiển

Một điểm "may cho QCG" theo lời bà Loan là UBND Thành phố có ra văn bản ghi, theo ý kiến của Thường trực Thành uỷ đề nghị tất cả các ban ngành hỗ trợ, hướng dẫn QCG làm lại hồ sơ chấp thuận đầu tư từ đầu. Điều kiện là QCG phải đền bù giải phóng mặt bằng dự án 100%.

Vấn đề chỉ còn  đền bù giải phóng mặt bằng 5% diện tích còn lại. Tuy nhiên, theo bà Loan, không phải QCG không xoay đủ tiền để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng dù người dân đưa giá rất cao, mà do rủi ro thời gian làm thủ tục pháp lý không kiểm soát được. Hành lang pháp lý khiến nhiều dự án "đứng" 3 năm. Các dự án phải đến khâu tính xong tiền sử dụng đất mới được cấp phép xây dựng.

Bà Loan khẳng định cách giải "bài toán" của QCG cho các dự án là đúng. "Tôi tự hào tôi đã đi đúng. "Nếu như trước đây, tôi vội vay, với áp lực lãi vay tôi có thể đã bán dự án này giá rẻ và không còn cơ hội cho QCG. Đây là tài sản vô giá của QCG. Dù rằng sau này, khi thủ tục pháp lý đã thông thoáng, QCG có đền bù 5% diện tích còn lại cao hơn 5-7 trăm tỷ cũng không có vấn đề gì. Vì QCG không bị áp lực lãi vay, không áp lực nợ đến hạn phải trả, không bị các áp lực dẫn đến phải bán rẻ dự án. Tinh thần rất quan trọng. Dự án này là đứa con tinh thần của tôi. Tôi chọn vừa đền bù vừa đợi hành lang pháp lý để tránh các áp lực" – bà Loan nói.

Liên quan đến Sunny và vụ kiện giữa QCG và Sunny, chủ tịch QCG cho hay, bà Loan rất nể và biết ơn Công ty Sunny đã đầu tư tiền vào dự án. Nhưng công ty Sunny đã "đầu tư không tới"  - trả tiền không đạt theo kế hoạch đã cam kết trong hợp đồng. So với các điều khoản trong hợp đồng, Sunny đã vi phạm, vì vậy QCG đã kiện Sunny ra VIAC (Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam), và đã nộp án phí 10 tỷ đồng. Nếu QCG sai QCG đã không dám đi kiện. VIAC đã đem ra tranh tụng 1 lần, khả năng đến sau Tết Nguyên đán VIAC sẽ có phán quyết.

Hiện Công ty Sunny đã đầu tư 2.882 tỷ đồng vào dự án Phước Kiển. Theo Hợp đồng quy định, nếu QCG sai, QCG phải đền 2.882 tỷ đồng +50% số tiền đã nhận (tức khoảng hơn 4.200 tỷ đồng); nếu Sunny sai QCG chỉ trả lại cho Sunny khoảng 1.400 tỷ đồng, chứ không phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận.

"Về tình và lý, QCG đã xài tiền của Sunny mấy năm nay rồi, QGC muốn trả lại tiền cho Sunny nhưng Sunny đòi chia đất. Sunny muốn chia đất, QCG cũng đồng ý nhưng chúng ta chỉ trả đất theo số tiền Sunny đầu tư – ước khoảng 19% dự án (QCG còn lại 81% dự án). Nhưng bây giờ cắt đất mà chia là rất khó, vì còn liên quan đến NOXH, bệnh viện, trường học….công trình tiện ích. Vì vậy, chỉ còn một cách là phải ra toà" – CEO QCG chia sẻ.

 Hiện nếu Phước Kiển bán lúa non sẽ rất nhiều người mua, nhiều người xin gặp. Nhưng QCG không gặp được vì QCG muốn "ngã ngũ" với Sunny và QCG muốn làm dự án này. QCG đã "khổ" mười mấy năm rồi, không cần phải bán lúa non.

"Đến bây giờ tôi thấy tôi đúng. Và QCG dám khẳng định không còn áp lực dòng tiền nữa. Sau này nếu có, chỉ mời gọi các bên cùng làm dự án Phước Kiển với QCG chứ không có bán, vì đây là dự án sẽ đem lại lợi nhuận rất lớn cho Công ty. Dự án Phước Kiển nếu phát triển lên thì giá cổ phiếu QCG có thể lên đến 100.000 – 200.000 đồng/cp" – bà Loan nói.