Giá chung cư Hà Nội chào bán tăng liên tục

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội trong thời gian qua vẫn chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt” sau hàng loạt các đợt tăng giá liên tiếp. Tại nhiều dự án, tốc độ tăng giá chung cư được tính theo tuần.

Tính đến giữa tháng 7/2025, dự án Hà Nội Centerpoint (đường Lê Văn Lương, phường Yên Hòa) được chào bán giá 6,7 - 6,8 tỷ đồng/căn. Sau 1 tháng, giá chung cư rao bán trên thị trường đang ở mức trung bình từ 6,8 - 7 tỷ đồng/căn, tăng 100 - 200 triệu đồng/căn.

Còn tại dự án Home City (phường Yên Hòa), mới chỉ trung tuần tháng 7, căn có diện tích khoảng 60m2 có giá 5,7 tỷ, sau 1 tháng, hiện còn rất ít căn bán và giá cũng đã thiết lập mặt bằng mới, dao động 5,85 - 6 tỷ đồng/căn.

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE Việt Nam mới đây cũng cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay ghi nhận mức giá mới, dao động 80 - 170 triệu đồng/m2.

Còn theo báo cáo của Công ty bất động sản One Mount Group, giá bán chung cư với căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý II/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng vọt 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh.

Cụ thể, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Những căn hộ có mức giá "mềm hơn" (dưới 65 triệu đồng/m2) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận. Nguyên nhân thứ hai khiến giá chung cư tăng là do nguồn cung khan hiếm.

Một số chuyên gia phân tích, thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép bán hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi, số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao.

Giá chung cư tăng cao tiềm ẩn nhiều rủi ro

Về thực trạng giá chung cư Hà Nội liên tục tăng, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đang leo thang đến mức vượt khỏi khả năng chi trả không chỉ của người thu nhập thấp, mà còn khiến nhóm thu nhập trung bình – cao cũng lâm vào thế khó.

Với mức giá trung bình đã vượt 75 triệu đồng/m2, nhiều người trẻ dù có thu nhập 40-50 triệu đồng mỗi tháng vẫn không dám mua nhà nếu không có hỗ trợ từ gia đình, phản ánh một thực trạng nhức nhối: nhà ở ngày càng trở thành “đặc quyền”, thay vì là nhu cầu thiết yếu.

Trong khi giấc mơ an cư ngày một xa vời, thị trường căn hộ Hà Nội lại ghi nhận một nghịch lý: nguồn cung tăng, nhưng cấu trúc phân khúc ngày càng lệch pha với nhu cầu thực.

Dù năm 2024 và nửa đầu 2025 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ với khoảng 40.000 căn hộ mới được tung ra thị trường – mức cao nhất trong 5 năm qua thì trên 95% số đó có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Đặc biệt, hơn 60% lượng căn hộ mở bán đầu năm 2025 định vị ở mức giá trên 80 triệu đồng/m2.

"Các căn hộ bình dân gần như đã biến mất hoàn toàn khỏi bản đồ bất động sản Hà Nội. Phân khúc trung cấp vốn là “xương sống” phục vụ phần lớn người dân đô thị cũng đang bị co hẹp nghiêm trọng. Tại một số tỉnh giáp ranh Hà Nội, giá cũng đã vọt lên 55 triệu đồng/m2, một ngưỡng giá từng là đặc trưng của phân khúc cao cấp vài năm trước. Sự mất cân đối này không chỉ làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung – cầu, mà còn đẩy người trẻ và người có thu nhập trung bình vào trạng thái bấp bênh tài chính", bà Miền phân tích.

Bà Miền cũng nhấn mạnh, về dài hạn, việc nhà đầu tư tiếp tục neo giá chung cư cao trong bối cảnh chi phí vốn không phải là áp lực và kỳ vọng sinh lời vẫn lớn, sẽ kéo dài tình trạng khan hiếm căn hộ ở mức giá hợp lý. Điều này không chỉ làm gia tăng bất bình đẳng, bóp nghẹt cơ hội an cư của người lao động, mà còn đe dọa đến tính bền vững của thị trường bất động sản và sức khỏe kinh tế.

Cũng theo bà Miền, Chính phủ đã đặt quyết tâm khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội như một nỗ lực để kéo thị trường trở về với nhu cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng sản phẩm cao cấp giá trăm triệu mỗi mét vuông vẫn không ngừng xuất hiện, khả năng cân bằng lại thị trường trong ngắn hạn được cho là rất thấp.

×