Nguồn cung giảm mạnh, thị trường bất động sản vẫn không “đóng băng”

Nguồn cung "tụt dốc", thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam công bố cho thấy nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại.

Số liệu tổng hợp báo cáo của Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản chưa có sự cải thiện về nguồn cung. Số lượng căn hộ nhà ở mới được đưa ra thị trường chỉ bằng khoảng 40% so với cùng thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường khá cao, cụ thể, căn hộ chung cư bình dân hấp thụ 100%; căn hộ chung cư trung cấp 70 - 80%; căn hộ cao cấp 30 - 50%; nhà ở riêng lẻ đạt khoảng 90%...

Đặc biệt, nguồn cung mới trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm trước. Chỉ tính riêng trên địa bàn Hà Nội, theo báo cáo từ Sở Xây dựng, đến thời hiện tại, toàn thành phố có 52 dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép đầu tư và đang triển khai thi công, trong đó 7 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng cả quý 3/2022 không có bất cứ dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới và hoàn thiện, những con số trên đã cho thấy "cơn khát" trầm trọng về nguồn cung nhà ở.

Và theo quy luật tất yếu của thị trường, cung ít – cầu nhiều thì giá bán ắt sẽ phải tăng, dẫn đến một kỷ lục tại Hà Nội khi 15 quý liên tiếp tăng giá của phân khúc căn hộ; so với cùng thời điểm năm 2019, giá căn hộ sơ cấp đã tăng tới 53%, đạt trung bình 47 triệu đồng/m2. Điều này đã đẩy thị trường bất động sản ngày càng trầm lắng hơn.

Thị trường bất động sản hướng đến giai đoạn tái cân bằng

Mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản được khẳng định chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng "sốt đất", "bong bóng" gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị...  Kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng... đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia trên thế giới. Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước có những chính sách, công cụ tốt nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 4/2022 sẽ chứng kiến nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh kèm theo giá bất động sản không tăng.

"Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn do quỹ đất còn nhiều, ưu thế khí hậu bên cạnh hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư. Đồng thời, bất động sản công nghiệp sẽ đón làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam. Thị trường nhân công lao động, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển về bất động sản công nghiệp", ông Đính nhận định.

Căn cứ vào tình hình thực tế của thị trường bất động sản, các chuyên gia đã hiến kế một số giải pháp đối với cơ quan quản lý Nhà nước nhằm sớm đưa thị trường vào ổn định, hạn chế việc tăng giá cao, liên tục. Cụ thể gồm thực hiện việc đánh thuế đất một cách linh hoạt, định giá theo thị trường để áp thuế, trong đó sử dụng một đơn vị độc lập định giá theo sự lên xuống thực tế thay vì để người đang nắm giữ đất đai khai báo giá đất và nộp thuế.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng nguồn cung bất động sản ra thị trường đa số là sản phẩm giá trị rất cao nên chỉ phục vụ số ít trên thị trường, không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó không sử dụng, thị trường có 80% mua để đầu tư, thậm chí là đầu cơ.

"Trong bối cảnh này, cần giải pháp để thị trường chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân. Ngân hàng nên có mức lãi suất cho vay tốt đối những người mua bất động sản nhu cầu thực. Chỉ cần tháo gỡ vấn đề này thị trường sẽ trở lại ổn định", ông Quang chia sẻ.