Nguồn cung nhà ở bất động sản bị hạn chế do siết thủ tục pháp lý

Thị trường bất động sản phục hồi

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý 2 có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn cùng kỳ năm 2021.

Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không phát sinh lượng bất động sản tồn kho mới; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.

Số lượng nhà ở thương mại hoàn thành trong quý 2 là 24 dự án với 5.608 căn, số lượng dự án tăng khoảng 9% so với quý 1/2022 và bằng khoảng 70,6 % so với cùng kỳ năm 2021; trong đó miền Bắc có 13 dự án với 2.343 căn, tại miền Trung có 3 dự án với 961 căn, tại miền Nam có 8 dự án với 2.304 căn.

Cùng đó, số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.091 dự án với 327.125 căn, bằng khoảng 89,7% so với quý 1 và tương đương 97,5% so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, miền Bắc có 210 dự án với 157.654 căn, miền Trung 211 dự án với 131.481 căn, miền Nam 670 dự án với 37.990 căn.

Trong quý vừa qua, số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, chỉ bằng khoảng 74,4% so với quý trước đó và bằng 42% so với cùng kỳ năm trước. Miền Bắc dẫn đầu với 17 dự án gồm 3.763 căn; miền Trung có 9 dự án với 678 căn và miền Nam chỉ có 3 dự án nhưng chiếm tới 2.312 căn.

Số liệu này cho thấy nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 2 vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở có tổng số 16 dự án đã hoàn thành với 7.324 ô đất nền. Số lượng dự án tăng khoảng 78% so với quý 1/2022. Số dự án đang triển khai xây dựng là 210 với 66.596 ô đất nền, tăng khoảng 16%; tổng số dự án được cấp phép mới là 10 dự án với 4.072 ô đất nền, bằng 77% so với quý 1.

Đánh giá chung về giá nhà ở và một số loại bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết căn hộ bình dân (có mức giá từ 25-30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm đô thị hầu như không có. Căn hộ với mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm.

Đơn cử như tại Hà Nội có các dự án: xpHOMES (huyện Đan Phượng) giá 29 triệu đồng/m2, Gemek Premium (huyện Hoài Đức) giá 26 triệu đồng/m2, Xuân Mai Complex (quận Hà Đông) giá khoảng 27 triệu đồng/m2.

Tại TP.Hồ Chí Minh có các dự án: Dream Home Riverside (quận 8) khoảng 27 triệu đồng/m2, Ehome S (quận 9) khoảng 25 triệu đồng/m2; tại Đà Nẵng, dự án FPT City Đà Nẵng (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 25,7 triệu đồng/m2...

Hiện phân khúc căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 đến dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn là sản phẩm chủ đạo trên thị trường.

Tại TP.Hà Nội có dự án Keangnam (quận Nam Từ Liêm) có mức giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Melody Residences (quận Hoàng mai) khoảng 45 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Sunrise City (quận 7) có giá khoảng 40 triệu đồng/m2, CityLand Park Hills (quận Gò Vấp) có giá khoảng 49 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng, dự án The Sang Residence (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 46 triệu đồng/m2.

Nguồn cung bất động sản bị hạn chế

Những căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh thường ở một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm với mức chào bán rất cao như: Heritage West Lake (quận Tây Hồ, Hà Nội) giá khoảng 75 triệu đồng/m2, T-Place (quận Hoàn Kiến, Hà Nội) có giá khoảng 325 triệu đồng/m2, Grand Marina Saigon (quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh) có giá khoảng 300 triệu đồng/m2, Vinhomes Golden River Ba Son (quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh) có giá khoàng 170 triệu đồng/m2, M Landmark Residence (quận Hải Châu, Đà Nẵng) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2…

Từ số liệu này, Bộ Xây dựng nhận xét giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý 1/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý của quý II.

Trong quý 2, tổng lượng giao dịch là 69.079 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 27.160 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Kết quả này cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường quý 2 tốt hơn.

Tuy nhiên, xét về tổng thể, trong 2 quý vừa qua, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Các dự án được mở bán hầu hết đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều bị hạn chế do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản.