Diễn biến nhóm bất động sản dịch vụ tại 2 thành phố lớn nhất trong quý I/2023?

"Điểm sáng" về nguồn cung với bất động sản bán lẻ và văn phòng

Đối với thị trường bất động sản bán lẻ, nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội đạt 1,7 triệu m2 tăng 1% theo quý và 4% theo năm. Nguồn cung tăng trưởng trung bình 4%/năm trong 5 năm vừa qua. Giá thuê gộp tầng trệt đạt 1.040.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 3% theo quý và 9% theo năm.

Còn tại TP. HCM, nguồn cung mới tăng 1% đến từ tòa nhà Cobi Tower và những tầng còn lại của Thiso Mall Sala, nâng tổng diện tích cho thuê lên 1,5 triệu m2. Tuy nhiên, các dự án mới như Vincom Megamall Grand Park và Central Premium Plaza đã hoãn kế hoạch khai trương từ nửa đầu năm 2023 sang nửa cuối năm.

Công suất thuê tại Hà Nội giảm (-1 điểm %) theo quý và theo năm xuống 91%. Khối đế bán lẻ giảm sâu nhất (-5 điểm %). Lạm phát và việc doanh nghiệp thu hẹp quy mô kinh doanh đã ảnh hưởng đến tiêu dùng. Tại TP. HCM, công suất thuê toàn thị trường đạt 92%.

Nhiều thương hiệu mới đang mở rộng với triển vọng phát triển tích cực trong dài hạn nhờ sự tăng trưởng dân số vững chắc và quá trình phục hồi kinh tế. Tại các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với tỷ lệ lấp đầy thấp, các chủ nhà đang đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ để thu hút khách thuê mới.

Về thị trường văn phòng, thị trường Hà Nội kể từ năm 2018, nguồn cung Hạng A và Hạng B tăng trung bình 6%/năm và Hạng C tăng 2%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với hơn 1 triệu m2, tương đương với 49% thị phần, theo sau bởi Hạng A với 27% và Hạng C với 24%.

Trong năm 2022, tổng diện tích văn phòng đạt 2,17 triệu m2 với 191 dự án. Một số chủ nhà giảm giá thuê trong ngắn hạn để giữ chân khách thuê. Công suất thuê giảm (-2 điểm %) theo quý và ổn định theo năm. Chứng chỉ xanh ngày càng quan trọng đối với thị trường văn phòng khi các khách thuê đang sẵn sàng trả giá thuê cao hơn đối với các tòa nhà có chứng chỉ xanh.

Tại TP. HCM, nguồn cung văn phòng hạng A tăng 6% theo quý, nổi bật với các dự án mới ở khu vực ngoài trung tâm thuộc các khu đô thị lớn với quy hoạch đồng bộ, mật độ trung bình trở lên và có vị trí thuận lợi. Giá thuê văn phòng trung bình giảm (-1%) theo quý, đạt 737.000 nghìn đồng/m2/tháng.

Một số khách thuê lớn ngành bất động sản như Novaland và FLC thu hẹp quy mô hoạt động, dẫn đến công suất thuê chung của toàn thị trường giảm nhẹ. Thị trường Co-working có xu hướng chững lại với 3 dự án mới gia nhập thị trường trong khi có 6 dự án khác đóng cửa. Tuy nhiên, công suất thuê tăng 4 điểm phần trăm theo năm, đạt 86%.

Khách du lịch quốc tế gia tăng thúc đẩy bất động sản khách sạn hồi phục

Về thị trường bất động sản phân khúc khách sạn, tại Hà Nội, nguồn cung khách sạn đạt 10.260 phòng, tăng 1% theo quý và theo năm. Công suất trong quý đạt 58%, tăng (9 điểm %) theo quý và (35 điểm %) theo năm.

Thị trường khách du lịch quan trọng của Việt Nam là Trung Quốc đã mở lại các tour du lịch đến Việt Nam từ ngày 15/3/2023. Khách du lịch Trung Quốc được kì vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của ngành khách sạn tại Hà Nội.

Còn tại TP. HCM, nhu cầu lớn từ khách du lịch giúp cải thiện tình hình hoạt động của tất cả các phân khúc khách sạn. Các chủ đầu tư đang tập trung đầu tư cải thiện chất lượng dự án của mình để duy trì sự cạnh tranh.

Công suất phòng đạt 68%, tăng (6 điểm %) theo quý và giá phòng trung bình đạt 1,9 triệu đồng/phòng/đêm, tăng (5%) theo quý. Đến năm 2026, dự kiến sẽ có 5 khách sạn mới với tổng cộng 900 phòng sẽ tham gia thị trường. Phần lớn (83%) sẽ là các khách sạn mang thương hiệu từ các tập đoàn quốc tế như Hilton, SOTETSU Group, Elegance Hospitality Group và Minor Hotels Group tại Quận 1.

Về thị trường căn hộ dịch vụ, nguồn cung tại Hà Nội đạt 5.935 căn từ 63 dự án, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm với tỷ lệ lấp đầy đạt 80%.

Hiệu suất hoạt động theo quý có xu hướng giảm nhẹ do áp lực từ FDI và thương mại. Hiệu suất theo năm có sự tăng trưởng, do mức đạt được thấp trong quý I/2022. Dưới những khó khăn kinh tế toàn cầu, dòng vốn FDI có thể sẽ chậm hơn so với năm 2022. Tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ phản ánh xu hướng giảm của thương mại và FDI.

Đối với thị trường TP. HCM, động lực chính cho sự phục hồi bền vững của phân khúc căn hộ dịch vụ sau Covid là sự trở lại của lao động nước ngoài và dòng vốn FDI.

Nguồn cung mới tăng chậm với 1 dự án mới và 55 căn bổ sung trong khi có 22 căn đóng cửa do tình hình hoạt động kém và 14 tạm đóng để cải tạo. Trong đó, giá thuê tăng 1% theo quý và 7% theo năm, tuy nhiên, vẫn thấp hơn (-10%) so với quý I/2019 do cạnh tranh cao từ căn hộ chung cư cho thuê và khách sạn, giá thuê vẫn chưa phục hồi hoàn toàn so với năm 2019.