Phân khúc bất động sản biệt thự, liền kề "từ đáy đi lên"

Theo báo cáo thị trường Hà Nội của Savills, phân khúc bất động sản nhà phố, biệt thự có những diễn biến bất ngờ trong quý IV/2024. Trước đó, năm 2023, phân khúc này ghi nhận lượng giao dịch thấp nhất trong 10 năm. Cả năm chỉ có 359 căn được bán ra thì năm 2024 giao dịch đã nhộn nhịp hơn rất nhiều.

Theo Savills Hà Nội, số lượng giao dịch trong quý IV/2024 tăng mạnh, đạt 3.317 giao dịch, cao gấp 10 lần theo quý và 52 lần theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý tăng 18% so với quý III/2024, đạt mức 66%. Mức tăng trưởng được góp phần lớn bởi Vinhomes Global Gate, đã bán được 67% nguồn cung mới mở bán và chiếm 84% lượng giao dịch trong quý tại Hà Nội.

Các dự án tại khu vực ngoại thành như: Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên có nguồn cầu lớn. Trong đó, Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp tương đương 2.799 căn. Theo sau là Mê Linh và Thường Tín, mỗi khu vực chiếm 4% lượng giao dịch, tương đương với khoảng 140 căn đã bán.

Về nguồn cung, thị trường Hà Nội ghi nhận 11 dự án mới đạt 4.655 căn. Vinhomes Global Gate chiếm 89% nguồn cung mới, bao gồm 296 biệt thự, 2.832 liền kề và 1.019 nhà phố thương mại.

Nguồn cung sơ cấp đạt 5.002 căn từ 18 dự án, tăng gấp 7 lần theo quý và theo năm. Liền kề chiếm 63% nguồn cung sơ cấp, theo sau là nhà phố thương mại với 25% và biệt thự chiếm 12%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết, dự án của Vinhomes tung ra gần như thay đổi mọi chỉ số của phân khúc bất động sản biệt thự, liền kề.

Nguồn cung sơ cấp đến từ các dự án cao cấp, chất lượng cao như: Vinhomes Global Gate, GIA22 by Kita và Him Lam Diamond Palace khiến giá sơ cấp chung của thị trường tăng mạnh. Cụ thể, giá sơ cấp trung bình biệt thự tăng lên mức 327 triệu đồng/m2. Giá liền kề sơ cấp là 279 triệu đồng/m2 và giá nhà phố thương mại sơ cấp là 316 triệu đồng/m2.

Giá bán thứ cấp cũng có sự tăng trưởng, cụ thể, giá thứ cấp của biệt thự tăng 5% so với quý III/2024 đạt 178 triệu đồng/m2. Giá liền kề tăng 6% theo quý đạt 198 triệu đồng/m2 và nhà phố thương mại tăng 4% theo quý lên 245 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp đã nới rộng đáng kể. Giá biệt thự thứ cấp rẻ hơn 46% so với giá sơ cấp, trong khi giá liền kề thứ cấp rẻ hơn 29%. Giá nhà phố thương mại thứ cấp thấp hơn 23% so với giá sơ cấp.

Bất động sản biệt thự, liền kề năm 2025 chủ yếu là sản phẩm cao cấp

Ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội cho biết, 15 dự án biệt thự, liền kề năm 2025 sẽ cung cấp tổng cộng 2.819 căn hộ. Nổi bật nhất là dự án Vinhomes Wonder Park tại Đan Phượng dự kiến sẽ mở bán trong cùng năm.

Đại dự án mới có quy mô 133ha với hơn 2.000 căn sẽ sẽ cải thiện đáng kể nguồn cung nhà ở thấp tầng và củng cố thêm vị thế dẫn đầu của Vingroup tại Hà Nội. Từ 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 18.827 căn.

"Thị trường biệt thự, liền kề đã phục hồi vào năm 2024, nhờ vào đại dự án mới và các dự án cao cấp. Trong tương lai, các dự án nhà ở quy mô lớn dự kiến sẽ thúc đẩy hiệu suất thị trường hơn nữa", ông Matthew Powell nhận định.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng giá nhà liền kề, biệt thự trong thời gian qua tăng cao, nguồn cung của phân khúc này không có nhiều. Các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự mới hiện đều được phát triển ở phân khúc cao cấp hơn, nên giá bị đẩy lên cao.

"Giá biệt thự, liền kề sơ cấp bị đẩy lên cao kéo theo giá tại thị trường thứ cấp tăng cao. Từ nay tới năm 2025, giá của phân khúc này sẽ khó giảm mà đi ngang hoặc tăng nhẹ. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng về tiềm năng tăng giá của căn nhà, nếu dùng đòn bẩy tài chính cũng cần tính toán tới khả năng chi trả”, bà Miền nhận định.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, với bài toán lợi ích rõ ràng và vượt trội hơn, lợi thế đang nghiêng về các chủ đầu tư lớn, trong khi các chủ đầu tư vừa và nhỏ sẽ phải chật vật thu hút dòng tiền đầu tư.

"Biệt thự, liền kề vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư “cá mập” quan tâm và dư địa tăng trưởng của phân khúc này là hiện hữu. Tuy nhiên, trong bối cảnh tại một số khu vực vùng ven đang xuất hiện những cơn sốt cục bộ, nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền", ông Điệp nhận định.

×