Bất động sản phía Nam: Cần “gạn đục khơi trong“

Cơn sốt đất nền của thị trường bất động sản phía Nam có dấu hiệu hạ nhiệt nhờ sự can thiệp của chính quyền địa phương.

Khắp nơi nở rộ dự án “ma”

Liên tục thời gian qua, thị trường bất động sản phía Nam, từ TP.HCM đến các địa phương lân cận xuất hiện ngày càng nhiều tình trạng rao bán dự án “ảo”, khiến cơ quan chức năng liên tục lên tiếng cảnh báo.

Mới đây, UBND quận 12 (TP.HCM) đã phát đi cảnh báo về tình trạng phân lô trái phép hàng loạt công trình xây dựng trên địa bàn quận này. Theo đó, UBND quận 12 cho biết, hiện nay, tình hình vi phạm trong hoạt động xây dựng, tình trạng san lấp, đầu tư hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp, sử dụng đất không đúng mục đính ghi trên giấy chứng nhận… trên địa bàn phường Thạnh Xuân (quận 12) đang diễn biến phức tạp. Các hoạt động trên diễn ra vào các ngày nghỉ lễ và ban đêm nên đã gây khó khăn cho cơ quan chức năng trong việc phát hiện và xử lý kịp thời.

Theo UBND phường Thạnh Xuân, qua công tác kiểm tra, đã phát hiện các trường hợp người dân tự ý san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật (đường cống thoát nước, điện) và tự phân lô bán nền. UBND phường Thạnh Xuân cũng ghi nhận các khu đất này đều không đủ điều kiện giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất ở, cấp giấy phép xây dựng và tách thửa.

Vì vậy, hạng mục xây dựng mới trên các khu đất này là xây dựng không phép. Do vậy, UBND quận 12 sẽ thực hiện xử lý vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ các khu phân lô trái phép này theo đúng quy định. Đồng thời, UBND quận 12 thông báo để người dân tránh bị lừa mua đất nền không đủ điều kiện tách thửa.

Trước đó, một dự án bất động sản cũng bị phát hiện “mọc” lên ở khu phố 6, phường Linh Trung, quận Thủ Đức. Điều đáng nói, vị trí dự án được các đối tượng vẽ ra, rao bán nằm ngay trong khu đất quy hoạch của Đại học Quốc gia TP.HCM, đang chờ thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa. Qua rà soát, UBND phường Linh Trung phát hiện, Công ty cổ phần Đầu tư Angle Lina (số 92/B20 đường Tôn Thất Thuyết, quận 4) và Công ty Bất động sản Hoàn Ân Group (số 254 đường Linh Trung, phường Linh Trung, quận Thủ Đức) đã tự ý vẽ, phân lô ra bán.

Tương tự, UBND phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú cũng vừa phát hiện một khu đất trống có diện tích hơn 4.000 m2 nằm trong hẻm 38 Nguyễn Sơn, phường Phú Thọ Hòa (đang được quy hoạch là đất công viên cây xanh, thể dục thể thao) bị phân lô ra bán. Hàng loạt khu đất đang được quy hoạch công viên, trung tâm thể dục thể thao, cơ sở y tế, trường học... ở huyện Củ Chi và quận 12 cũng bị rao bán rầm rộ.

Không chỉ tại TP.HCM, thời gian gần đây, các địa phương khác như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… cũng đã chứng kiến “cơn lốc” đổ bộ của hàng loạt nghiệp địa ốc đổ vào các thị trường này để “xẻ thịt” đất nông nghiệp, phân lô bán nền phi pháp tràn lan, khiến các cơn quan chức năng địa phương phải vất vả xử lý. Đơn cử, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã công bố xử lý hàng loạt dự án phân lô bán nền không đủ pháp lý, trong đó điển hình với cái tên Công ty Đại ốc Alibaba với hàng loạt dự án ma bị cưỡng chế gây náo loạn, ám ảnh trên thị trường.

Tại tỉnh Bình Thuận, cơ quan chức năng cũng đã “tuýt còi” hàng loạt dự án bất động sản rao bán khi chưa đủ điều kiện. Các dự án điển hình vừa bị "tuýt còi" như: Khu du lịch nghỉ dưỡng Apec Mandala Wyndham Mũi Né của Công ty cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam, Khu thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát 2 của Công ty cổ phần Tân Việt Phát, Khu dân cư Nam Cảng cá phường Đức Long của Công ty cổ phần Xây lắp thủy sản Việt Nam, Dự án Sentosa Villa của Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn.

Trong số các dự án trên, chỉ mới có dự án Khu thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát 2 đã được Sở Xây dựng cấp phép và chủ đầu tư đang triển khai xây dựng hạ tầng. Các dự án còn lại chưa hoàn chỉnh các thủ tục đầu tư, chưa có giấy phép xây dựng.

Theo ông Xà Dương Thắng, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận, đến nay, tỉnh đã "tuýt còi" tổng cộng 13 dự án bất động sản thực hiện giao dịch trái quy định tương tự. Tỉnh vừa yêu cầu chủ đầu tư các dự án trên địa bàn TP. Phan Thiết phải dừng toàn bộ và chấn chỉnh các hoạt động giao dịch "ảo" kiểu như trên.

“Chim khôn lựa cành mà đậu”

Mặc dù có không ít sự cảnh báo về việc mua bán các dự án không đủ pháp lý, rủi ro luôn rình rập, nhưng không ít người vì ham lợi nhuận, nên bất chấp rủi ro lao theo các dự án “bánh vẽ” do các doanh nghiệp, cò đất làm ăn không chân chính giăng ra và không ít trường hợp “sập bẫy”, sau đó đến cơ quan chức năng cầu cứu.

Có cầu mới có cung. Đó là nhận định của luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc các “cò” đất, công ty bất động sản làm ăn bất chính gần đây ngang nhiên vẽ dự án “ma”, rao bán rầm rộ trước hết là các đối tượng này đã “đánh” trúng vào lòng tham cùng với sự thiếu hiểu biết của nhiều người. Tuy nhiên, cách xử lý của các cơ quan chức năng hiện nay chủ yếu mang tính chất tuyên truyền, giải quyết hậu quả, còn hơn ai hết, muốn không bị “sập bẫy”, trước hết, các nhà đầu tư phải biết tự bảo vệ mình trước khi đưa ra quyết định.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thời gian gần đây, thanh khoản của thị trường đã sụt giảm khá mạnh, tại các điểm nóng diễn ra cơn sốt đất trước đây như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận đã không còn cảnh nhà đầu tư đổ xô săn đất như trước đây, mà chủ yếu chỉ thăm dò là chính.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện của nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản làm ăn chân chính cho biết, chính sự làm ăn bát nháo của một số doanh nghiệp thiếu trung thực gần đây trở thành “con sâu làm rầu nồi canh”, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường chung. Trong đó, ảnh hưởng lớn nhất là việc thực hiện tiến độ chung về pháp lý của hầu hết các dự án hầu như bị ách tắc do các cơ quan chức năng hết sức dè dặt, dù rằng có những dự án đã đủ điều kiện để được phê duyệt những vẫn bị ách lại.

Theo ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty DRH Holdings, về cơ bản, thị trường bất động sản phía Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển. Tuy nhiên, thị trường sắp tới sẽ bước vào giai đoạn “gạn đục khơi trong” một cách quyết liệt. Theo đó, không phải phân khúc bất động sản vùng ven nào cũng phát triển, mà sự phát triển này có sự chọn lọc, đòi hỏi cao sự chuyên nghiệp của các chủ đầu tư.

Với các dự án ở TP.HCM, yếu tố pháp lý sẽ được đặt lên hàng đầu, còn với bất động sản vùng phụ cận, ngoài yếu tố pháp lý, những sản phẩm bất động sản mang yếu tố gắn với cảnh quan, sông nước, có thời gian di chuyển từ TP.HCM đến nơi dưới 2 giờ, đồng thời các khu vực có triển vọng phát triển việc kết nối giao thông dễ dàng, hứa hẹn sẽ được chú ý nhiều nhất. Ngược lại, với các yếu tố trên sẽ gặp nhiều khó khăn.