Đề xuất đấu thầu cả dự án BT và quỹ đất thanh toán

Theo HoREA, một số nội dung của Dự thảo Nghị định cần được xem xét kỹ để hoàn thiện. Đặc biệt là việc cân nhắc nên chăng tổ chức "Đấu thầu đồng thời cả dự án BT và quỹ đất thanh toán cho Dự án BT tại cùng thời điểm, để đảm bảo nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường, minh bạch, công bằng, không làm thất thoát tài sản nhà nước và lựa chọn được nhà thầu và nhà đầu tư bất động sản có năng lực. 

Đề xuất đấu thầu cả dự án BT và quĩ đất thanh toán cùng thời điểm.

HoREA lập luận, việc đấu thầu dự án BT chỉ là thực hiện "đấu thầu rộng rãi" đối với phần dự án BT, tức là phần xây dựng công trình cơ sở hạ tầng (đầu Building - đầu B). Còn phần chuyển giao công trình để nhận quỹ đất thanh toán đối ứng (đầu Transfer - đầu T), thì quy trình, thủ tục xác định "giá đất cụ thể" đối với quỹ đất thanh toán dự án BT cho nhà đầu tư, thực chất tương tự như hình thức "xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất" hoặc tương tự như hình thức "chỉ định thầu dự án có sử dụng đất", tương tự như hình thức "bán chỉ định" quỹ đất này cho nhà đầu tư.

Điều này sẽ dẫn đến "đầu Transfer - đầu T" giao quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư, thực chất là "chỉ định nhà đầu tư" với giá trị quỹ đất được xác định "giá đất cụ thể" nên không bảo đảm nguyên tắc "giá đất theo giá thị trường" và nguyên tắc "đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư".

Do đó, HoREA đề nghị bỏ quy định về xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương tại các Khoản (3.a); (3.b) Điều 5 Dự thảo Nghị định.

Đề nghị bổ sung quy định "Quỹ đất dự kiến thanh toán Dự án BT phải thực hiện đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đồng thời với đấu thầu Dự án BT tại cùng thời điểm đấu thầu" vào Khoản 3 Điều 5 Dự thảo Nghị định.

Hiệp hội cho rằng, dự thảo Nghị định đưa ra phương thức xác định giá trị quỹ đất thanh toán. Dự án BT cho Nhà đầu tư, tương tự như phương thức xác định "giá khởi điểm đấu giá" được quy định tại Khoản (2.a) Điều 24 Nghị định 151/2017/NĐ-CP. 
Nhưng trong thực tiễn đấu giá, giá khởi điểm đấu giá quỹ đất thường thấp hơn giá trúng đấu giá. Điển hình như bài học từ vụ đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM, giá trúng đấu giá cao gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá.

Vì thế, nếu thông qua nội dung này, kết quả xác định giá trị quỹ đất thanh toán trong thực tế sẽ không đảm bảo được "nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường tại cùng thời điểm".

Thực tế, Hệ thống pháp luật còn khiếm khuyết, nên cần phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện để thực hiện hiệu quả chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức hợp tác công tư đối với dự án BT.