Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư xác định giá đất gây thiệt thòi cho doanh nghiệp

Về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có văn bản chi tiết, tổng hợp đầy đủ những ý kiến từ phía doanh nghiệp, chuyên gia, nhà khoa học, gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó, có nhiều đề xuất liên quan đến phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Theo VNREA, phương pháp thặng dư xác định giá đất được áp dụng trên hai giả định, giả định thứ nhất về tổng chi phí đầu tư, giả định thứ hai là tổng doanh thu. Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư giả định sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhưng hiện nay cơ sở tính tổng chi phí đầu vào chưa hợp lý, nhất là chi phí bồi thường chỉ được khấu trừ khoảng 25%.

"Ví dụ, chi phí bồi thường dự án thực tế là 100 tỷ đồng sẽ chỉ được trừ 25 tỷ đồng. Hay các chi phí không tên không được tính vào chi phí đầu tư. Chi phí quảng cáo sản phẩm, bán hàng cũng khống chế không quá 15%. Khi tổng chi phí đầu vào bị ép thấp thì tổng doanh thu đầu ra của doanh nghiệp bị Nhà nước đẩy lên cao hơn, điều này gây thiệt thòi cho doanh nghiệp", ông Khôi nhận định.

Do vậy, VNREA đã kiến nghị nhiều nội dung quan trọng liên quan đến vấn đề trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư. Cụ thể, VNREA đề xuất sửa đổi về tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

Ngoài ra, việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

Đối với điểm d Khoản 2 Điều 5d, VNREA hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung thành: “UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy mô tính chất từng dự án quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay)”.

Bên cạnh các vấn đề liên quan đến phương pháp thặng dư trong định giá đất, VNREA cũng kiến nghị nhiều nội dung khác thuộc Nghị định 44 như: Phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất; yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; thông tin để áp dụng phương pháp thu nhập với đất nông nghiệp; trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Cũng liên quan đến Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/NĐ-CP, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy, khoản 3 và khoản 5 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định 3, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. 

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, trước khi UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.