"Lỗ hổng thanh khoản" của DN Bất động sản: Giải quyết bằng Chính sách chứ không phải bằng Ngân sách

"Lỗ hổng thanh khoản" của DN Bất động sản: Giải quyết bằng Chính sách chứ không phải bằng Ngân sách

Từ nửa cuối năm 2022 đến nay, các vấn đề thanh khoản càng trầm trọng đối với các nhà phát triển bất động sản của Việt Nam. Đỉnh điểm là vào tuần trước, Novaland, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại Việt Nam, đã chậm thanh toán một trong những lô trái phiếu đang lưu hành. Ngoài Novaland, loạt doanh nghiệp bất động sản khác cũng có công bố thông tin về việc chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu như Đất Xanh Miền Nam, Bất động sản Cát Liên Hoa, Nice Star, Lavida Invest, Seaside Homes, Lâu Đài Trắng....

Chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital, ông Michael Kokalari cho rằng, các chu kỳ bùng nổ và suy thoái bất động sản thường xảy ở các thị trường mới nổi, đặc trưng chung là do việc xây dựng quá nhiều  nhà ở mới. Nhưng thị trường nhà ở Việt Nam lại thiếu nguồn cung, do đó các vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu. Nhu cầu  sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn chiếm khoảng 20%/GDP.

Vì vậy, vấn đề  chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ, điều họ cần phải làm để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay.

Theo ông Michael Kokalari, vấn đề "lỗ hổng thanh khoản" này có thể sẽ được giải quyết bằng các chính sách của Chính phủ chứ không phải bằng tiền ngân sách. Ngoài ra, VinaCapital không cho rằng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng đáng kể, bởi vì khả năng giảm giá nhà ở là (rất) hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam.

Lỗ hổng thanh khoản DN Bất động sản: Phần lớn bất nguồn từ khó khăn phê duyệt dự án

Báo cáo "Vấn đề thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản trong bối cảnh nhu cầu nhà ở Việt Nam vẫn tăng cao" của VinaCapital phát hành tháng 3/2022 cho rằng, các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu. Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn họ đang phải đối mặt để được phê duyệt dự án. Bởi các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Thêm vào đó, một số nhà phát triển bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án "cao cấp" không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi. Tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện đang đặc biệt eo hẹp. Cuối cùng, các nhà phát triển bất động sản cũng phải đối mặt với các vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản. Các nhà phát triển bất động sản Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập "quỹ đất". Nói cách khác, các miếng đất thô đó không thể dùng đi vay vốn cho đến khi đã được chuyển đổi sang đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Trong những năm gần đây, các nhà phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn hai năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, một số nhà phát triển đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác với mục đích được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp, cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới với Nghị định 65.

Vài tuần qua, Chính phủ và lãnh đạo ngành bất động sản đã tăng cường thảo luận nhằm giải quyết các vấn đề với thị trường bất động sản Việt Nam, đưa ra một loạt các sáng kiến và đề xuất như sau:

Hầu hết các chuyên gia bất động sản Việt Nam (bao gồm các chuyên gia bất động sản của VinaLiving ở VinaCapital) tin rằng quy trình phê duyệt chậm là vấn đề lớn nhất mà ngành này hiện đang phải đối mặt. Nhưng nhiều cơ quan hiện đang thận trọng trong việc ký duyệt các dự án mới.

Thiếu hụt thanh khoản trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam

Lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện đang trên 12% là quá cao đối với một số người dự định mua nhà, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng tư nhân ở Việt Nam hiện là trên 8% đối với tiền gửi 1 năm. Vì vậy, các nhà đầu tư thường mua căn hộ để kiếm lời giờ đây gửi tiền vào ngân hàng.

VinaCapital tin rằng lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm khoảng 2% xuống còn ~6%, cùng với sự mất giá 1-2% của giá trị đồng Việt Nam có thể sẽ thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu. Nhưng lượng tiền gửi có thể khó giảm nhiều vào năm 2023 vì tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3% mỗi năm trong ba năm qua, khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trên toàn hệ thống tại Việt Nam (như được tính ở hầu hết các quốc gia) gần 100% vào cuối năm 2022.

Chính phủ có thể giúp đẩy nhanh quá trình hạ hệ số LDR trên toàn hệ thống bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường bằng cách: Thứ nhất, xây dựng lại dự trữ ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước. Điều này khiến Ngân hàng Nhà nước có thể bơm khoảng 20 tỷ USD vào nền kinh tế trong năm nay. Thứ hai, tài trợ cho các gói cho vay khoảng 10 tỷ USD do Chính phủ hỗ trợ thông qua Ngân hàng Nhà nước. Thứ ba, Chính phủ hiện có hơn 20 tỷ USD để đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân ở Ngân hàng Nhà nước và có thể sử dụng một phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu chi 30 tỷ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm nay.

Cuối cùng, VinaCapital kỳ vọng GDP danh nghĩa của Việt Nam (nghĩa là bao gồm cả lạm phát) sẽ tăng khoảng 10% trong năm nay. Điều này có thể thu hút khoảng 40 tỷ USD tiền gửi ngân hàng trong năm nay. Nếu Chính phủ bơm 40-50 tỷ USD thanh khoản vào nền kinh tế, điều này dẫn đến tăng trưởng tiền gửi ngân hàng có thể vượt tăng trưởng cho vay toàn hệ thống khoảng 3% và làm cho lãi suất huy động giảm nhẹ ở Việt Nam (tức là tăng trưởng cho vay đạt 13% so với tăng trưởng tiền gửi đạt 16%).

Triển vọng dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam vẫn vững mạnh. Tăng trưởng kinh tế cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở của nhóm người tiêu dùng trung lưu mới nổi ngày càng đông đảo, nhưng số lượng nhà ở mới phù hợp với những người mua nhà tiềm năng này lại thấp hơn nhiều so với nhu cầu. Bất chấp những động lực cung và cầu thuận lợi đó, một số nhà phát triển bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với những thách thức về thanh khoản, chủ yếu là do quá trình phê duyệt dự án chậm. Vì vậy, VinaCapital thấy một số tín hiệu lạc quan khi Chính phủ có hành động để hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản.