“Thị trường bất động sản đang trong chu kỳ tăng trưởng”

Thị trường bất động sản nhiều biến động trong 1 thập kỷ qua

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, năm 2024 thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển mình. Dù sự chuyển mình này chưa rõ nét nhưng cho thấy đà phục hồi tích cực trong vòng 3 năm qua. Năm 2023, thị trường suy giảm cả về giá và nguồn cung thì bước sang năm 2024 thị trường chứng kiến sự tăng trưởng về giá và nhích nhẹ về nguồn cung ở cả hai thị trường là Hà Nội và TP. HCM. 

Dự báo trong năm 2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 30.000 căn hộ. Dù cần một thời gian nữa thị trường mới trở về mức cao điểm như giai đoạn trước nhưng tín hiệu phục hồi đã tích cực thể hiện niềm tin về một chu kì tăng trưởng mới sắp xuất hiện.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, 10 năm trước, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng. Đến năm 2013-2014, thị trường dần phục hồi và nguồn cung tăng trưởng trở lại. Từ 20.000 căn hộ được chào bán trong năm 2013 đã tăng lên 30.000 - 40.000 căn trong các năm tiếp theo và đỉnh điểm là tăng lên 80.000 căn vào năm 2018 ở cả Hà Nội và TP.HCM. Trong giai đoạn đó, mỗi năm thị trường Hà Nội và TP. HCM đón trung bình 40.000 căn hộ mới ra thị trường và hấp thụ khá tốt.

"Các chỉ số kinh tế vĩ mô tích cực, lãi suất cho vay mua nhà thấp, tác động tích cực của các Luật, Hiệp định… đã hỗ trợ tốt cho sự tăng trưởng của thị trường. Đặc biệt, Luật Đất đai 2014 ra đời thay thế Luật 2003 là cú hích lớn cho thị trường trong giai đoạn này", bà Dung chia sẻ.

Bà Dung cũng cho biết, diễn tiến của thị trường giai đoạn 2011 - 2012 khá tương đồng với thời điểm bất động sản khủng hoảng trong 2 năm qua. Vì thế, hiện tại chu kì này có dấu hiệu lặp lại. 

Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản gặp thách thức nguồn cung và nguồn cầu giống hệt năm 2012 - 2013. Ngoài tác động tiêu cực của Covid - 19 thì thị trường bị cản trở bởi yếu tố chậm cấp phép, bất cập chồng chéo về các Luật. Theo đó, năm 2024 khi các Luật mới ra có hiệu lực, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự chuyển mình. Sự phục hồi nguồn cung và sức cầu đã thấy rõ kì vọng cho một chu kì mới xuất hiện.

Tuy nhiên, thị trường có một số điểm khác biệt giữa hai thời kì. 10 năm trước, khi thị trường bước vào giai đoạn khởi sắc thì phân khúc căn hộ chủ yếu được đầu tư phát triển ở TP. HCM. Đến nay, nguồn cung chủ yếu đến từ thị trường Hà Nội. Điều này cho thấy, những thách thức liên quan đến cấp phép, nút thắt pháp lý vẫn tồn đọng tại thị trường TP. HCM.

Lý do nguồn cung hồi phục nhưng giá bất động sản khó giảm

Các chuyên gia nhận định, xu thế phục hồi của thị trường bất động sản rõ nét hơn khi nguồn cung được cải thiện cùng kinh nghiệm và bài học từ các giai đoạn trước. 

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho biết, nguồn cung cho thị trường đang được cải thiện rõ rệt với việc đấu giá đất, các dự án cũng đồng loạt được triển khai trên khắp cả nước và ra hàng đều đặn. 

"Bài học của các nước phát triển cho thấy trong giai đoạn tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, ngành bất động sản luôn có đóng góp đáng kể. Ngoài ra, giới kinh doanh bất động sản Việt Nam đã tích lũy kinh nghiệm dày dặn qua nhiều đợt thăng trầm của thị trường bất động sản. Theo đó, họ sẽ có cách ứng xử phù hợp khi thị trường lên - xuống", ông Ánh đánh giá. 

TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, bất động sản cũng là lĩnh vực mà nguồn vốn đầu tư nước ngoài yêu thích, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến chế tạo. Với nhà đầu tư nước ngoài, kinh nghiệm về thị trường bất động sản đã được tích lũy qua hàng trăm năm và đó là chỉ báo quan trọng cho thị trường.

Mặc dù vậy, một số chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục, nguồn cung sẽ sớm cải thiện nhưng giá bất động sản sẽ khó giảm.

Bà Dương Thùy Dung dự báo, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Thị trường sẽ có nhiều dự án được cấp phép, nguồn cung mở rộng hơn. Đồng thời, dòng vốn từ người mua đổ vào thị trường bất động sản phía Nam năm 2025 chủ yếu đến từ phía Bắc.

"Hiện tại không có lý do hay yếu tố nào khiến bất động sản có thể giảm giá bán. Câu chuyện làm sao để có được bất động sản vừa túi tiền ra thị trường và thoả mãn khả năng chi trả của số đông. Khi nhìn vào nguồn cung hiện nay có đến 80% sản phẩm nằm ở phân khúc cao cấp, hạng sang thì bài toán nhà vừa túi tiền tại TP. HCM càng trở nên khó khăn", bà Dung chia sẻ.